Брак порождает юридические последствия, которые затрагивают вещные права ранее независимых людей – супругов. С момента регистрации отношений, все приобретенное ими считается совместной собственностью. Распространяется это правило и на квартиры. Желание одного из супругов осуществить продажу недвижимости, которая a priori (ст. 34 СК РФ) считается равной 50% от нажитого в браке, наталкивается на законодательно обусловленное препятствие (п.3. ст. 35 СК РФ): необходимость получить согласие супруга на сделку.

Когда оформляют согласие супруга на продажу квартиры

Требования ч.3 статьи 35 СК РФ носят императивный (обязательный) характер. Однако, практика совершения сделок с недвижимостью пошла иным путем. Продать квартиру можно и без согласия второго супруга на продажу. Она будет считаться законной и подлежит регистрации в ЕГРН, но в этом случае, в выписке, которую получит новый собственник, будет стоять отметка об отсутствии согласия бывшего супруга. Сделка будет с обременением. В любое время, супруг, чье согласие было игнорировано, вправе оспорить её законность в суде. На такой риск идут очень немногие покупатели квартир, поэтому, требуют от продавца соблюдения императивной формальности – до подписания договора предоставить документ. Требуется нотариальное удостоверение: согласие супруга на продажу, даже если его доля во владении квартирой ничтожно мала.

N.B! Минимизировать риск можно, купив квартиру у надежного застройщика https://www.lsr.ru/ekb/kvartiry-v-novostroikah/.

Оспоримость в суде будет иметь основания, если:

  1. Квартира приобретена после регистрации брака. При этом, не имеет значения, чьи деньги использовались для покупки. Один из супругов моет быть безработным, не иметь средств на приобретение недвижимости, но после вступления в брак, более обеспеченный супруг должен помнить о том, что второй супруг вправе распоряжаться собственностью, наравне с ним.
  2. При приватизации. Даже владея долей процента, второй супруг вправе наложить вето на продажу и пользоваться этим правом, до разрешения конфликта о разделе имущества.
  3. В случае совместного инвестирования капитального ремонта/перепланировки/расширения жилой недвижимости. В этом случае, если квартира была приобретена/унаследована одним из супругов до брака, второй супруг имеет право не давать согласия на продажу только в той части, которая отражает его вклад (затраты) на улучшение квартиры. Решить этот вопрос может только суд или внесудебное соглашение сторон (брачный договор или договор о разделе имущества, который необходимо оформить у нотариуса).

Когда согласие супруга на продажу квартиры не нужно

Основания права на единоличное распоряжение собственностью проистекают из ч.1 ст. 36 СК РФ:

  • До брака квартира принадлежала мужу/жене. Регистрация в ней второго супруга не порождает у него права собственности.
  • Во время брачных отношений она не подвергалась капитальному ремонту/реконструкции;
  • Один из супругов отказался от приватизации. Следовательно, не приобрел прав собственности.
  • Имеется брачный договор или договор о разделе имущества. Если квартира по договору является собственностью супруга, решившего её продать, второй супруг не вправе воспрепятствовать этому.

Регистрирующий сделку орган – Росреестр (ЕГРН), не вправе отказать в регистрации. Он не является контролирующим органом. Но отметку об отсутствии согласия, поставить обязан. Никакой отметки не потребуется, если квартира приобретена у застройщика.