Ставка больше. Чем жить?

Главный вопрос

На одном из заседаний комитета Госдумы СК по земельным отношениям и землеустройству, которое провел заместитель председателя Александр Алферов, депутаты «призвали к ответу» специалистов управления Роснедвижимости по Ставропольскому краю: в течение двух часов обсуждались итоги кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Суть претензий сводилась к следующему: с начала года кадастровая стоимость этих земель на Ставрополье увеличилась в среднем в 2,2 раза. По мнению депутатов, переоценка привела к повышению земельного налога, что отразилось на материальном положении собственников земельных долей и сельхозтоваропроизводителей. Не завышена ли кадастровая стоимость - вот главный вопрос, интересовавший депутатов. Ответ чиновников их явно не удовлетворил, и комитет рекомендовал правительству края пересмотреть итоги кадастровой оценки сельхозземель в ряде районов и провести обсуждение этой проблемы со всеми заинтересованными сторонами.

Нормы прошлого века

Руководитель управления Роснедвижимости по Ставропольскому краю Константин Зазирний разъяснил, в чем «нелогичность» полученных результатов. При оценке земель попытались наиболее полно учесть их социально-экономические характеристики по зонам, а именно: продуктивность, затраты и окупаемость сельхозпроизводства, рентный доход. С этим и возникли сложности. Для кадастровой оценки земель сельхозназначения в крае использовали зонирование, которое не изменялось с середины 80-х годов прошлого века, и климатические справочники образца 1958 и 1971 годов. В результате край разделен на три зоны.

- Использование этих данных показало, что существующая группировка районов не учитывает всю совокупность природно-климатических факторов, - утверждает Константин Зазирний. - По предварительным расчетам, Ставропольский край должен быть разделен как минимум на семь оценочных зон. Только по температуре и высоте над уровнем моря их можно выделить пять.

Сейчас средняя кадастровая стоимость земель сельхозназначения на территории Ставрополья составляет 40230 рублей за гектар. Для сравнения: в Краснодарском крае цена гектара – более 80 тысяч рублей.

Лакомый кусок

Что же изменилось в порядке расчета земельного налога? В основу реформы была положена следующая идея: налог должен основываться на реальной стоимости земли и учитывать размер дохода, который можно получить от ее использования. Если раньше он исчислялся с применением ежегодных повышающих коэффициентов, то теперь для определения налоговой базы стали использовать кадастровую стоимость. Порядок оценки устанавливается правительством РФ, а ее результаты утверждаются исполнительной властью субъекта федерации. На их основе уже конкретные размеры налога устанавливают депутаты муниципальных образований. Но их свобода ограничена: максимальная ставка налога не должна превышать 0,3 процента от кадастровой стоимости. В идеале применение новой системы налогообложения должно повысить финансовую самостоятельность муниципалов и увеличить поступления в местную казну.

И сборы действительно увеличились по сравнению с прошлым годом более чем в два раза. В 2006 году муниципалитеты в общем получили от собственников земли около 300 миллионов рублей, а в нынешнем году крестьяне, по прогнозам специалистов Роснедвижимости, заплатят примерно 800 миллионов.

Глава Краснозоринского муниципального образования (он же глава Новоалександровского муниципального района) Сергей Нешев сообщил, что земельный налог составляет около 30 процентов консолидированного бюджета поселения.

- В нашем муниципальном образовании, например, не применили максимальный коэффициент, оставив его на прежнем уровне - 0,15 процента. Мы пошли навстречу сельхозтоваро-производителю. Однако в Новоалександровском районе есть и другие примеры, - сказал он. - В основном, конечно, муниципалы не отказались от возможности пополнить бюджеты за счет повышения налога.

Бумажные плюсы

А что же выиграли собственники? Они в идеале знают реальную стоимость земли - базовую для всех оценок. В связи с этим сделки с землей должны стать более прозрачными, что позволит эффективно бороться с рейдерскими схемами. Да и владелец земельного пая, как можно предположить, не станет продавать землю за бесценок. Но это на бумаге. Де-факто - повышение кадастровой стоимости при этих «достоинствах» не пришлось по нраву сельхозтоваропроизводителям. Как отметил в беседе с корреспондентом «СП» председатель СПК колхоз «Родина» Виктор Дубина, на самом деле увеличение кадастровой стоимости земель сельхозназначения больно ударило по карманам собственников земли. Так, колхоз в нынешнем году заплатит налогов на шестьсот тысяч рублей больше, чем пару лет назад.

- Средняя стоимость одного гектара земли в Новоалександровском районе сейчас составляет почти 100 тысяч рублей, - утверждает он. - Но сейчас за такие деньги землю не покупает никто. Крестьянин продаст гектар и за семь-восемь тысяч. Следовательно, это и есть ее фактическая стоимость.

Что же касается самой кадастровой оценки, то, добавил он, идея хорошая, но лишь в том случае, если земли по этой цене будут продавать «варягам», а не облагать данью своих крестьян.

Отмечу, что для последних надежда - пусть и призрачная - еще остается: возможно, следующая кадастровая оценка, которая по закону проводится не чаще, чем один раз в три года, будет более щадящей.