Новый закон разрешил не сносить некоторые самовольные постройки

О правоприменении этих новелл - комментарий нашего постоянного эксперта Романа Савичева, генерального директора ОАО «Юридическое агентство «СРВ», которое в профессиональной среде признано одним из крупнейших в России по версии авторитетного портала Право.ру.

- Федеральный закон № 339 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и статью 22 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» уточняет понятие «самовольная постройка», ограничивает правила принятия решений об их сносе, а также защищает права владельцев объектов, которые не знали об ограничениях на строительство на принадлежащем им земельном участке, - говорит Роман Савичев. - Итак, постройка считается самовольной, если возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил, установленных на дату создания объекта. Уточнение по поводу даты - весьма существенное. Раньше, чтобы признать постройку самовольной, было достаточно любого, даже «свежего» нарушения градостроительного регламента, зафиксированного на дату судебного спора.

В статью 222 ГК РФ («Самовольная постройка») введено очень важное уточнение, которое защищает добросовестных приобретателей. В законе сказано, что не является самовольной постройкой объект, возведенный с нарушением ограничения использования земельного участка, если собственник не знал о существующем запрете. На практике такая ситуация встречалась довольно часто: гражданин действует добросовестно - построил объект, получив все необходимые разрешения, а потом вдруг выясняется, что здание (или павильон) стоит на земельном участке «с особыми условиями использования», например, в полосе отвода инженерных сетей. Такому человеку говорят: ты нарушил при строительстве недвижимости расстояние до газопровода или электрокабеля, зарытого в земле, поэтому твою самовольную постройку надо сносить. При этом никого не интересовало, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) вообще могли отсутствовать сведения об ограничении на строительство в этой конкретной зоне. И кстати, московские власти в 2015 году воспользовались в числе прочих именно этим аргументом, когда снесли в столице бульдозерами несколько сотен объектов торговли.

Новый же закон освобождает граждан от ответственности, если они не подозревали об «ограничительном» статусе земельных участков. В этом случае самовольную постройку не будут признавать самостроем, а значит, и сносить.

Вообще следует отметить, что до вступления ФЗ № 339 в силу органы местного самоуправления довольно широко практиковали издание постановлений о сносе самостроев. Теперь же такие решения, как правило, будут приниматься в судебном порядке. Муниципалитеты смогут ликвидировать самострой своей властью лишь в исключительных случаях, например, когда он возведен на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта. При этом срок для сноса устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не менее чем три месяца и не более чем год. Все работы - за счет виновного лица. В соответствии с новым законом органы местного самоуправления не смогут принимать решения о сносе недвижимости, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, а также в отношении многоквартирного здания, жилого или садового дома. (Исключение составляют ситуации, когда сохранение таких построек угрожает жизни и здоровью граждан.)

Обращает на себя внимание еще одна важная, я бы даже сказал, «революционная» новелла, которая предусматривает механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. Раньше для какого-нибудь павильона, признанного самостроем, исход был один - снос, а теперь, если нарушения не столь велики, суд может дать хозяину срок от от 6 месяцев до 3 лет, чтобы узаконить спорный объект, предварительно приведя его в соответствие с правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории и т. д. Эти работы должен выполнить за свой счет собственник самостроя либо владелец земельного участка, на котором расположен этот объект.

Новый ФЗ № 339 регулирует и правила изъятия земельного участка. Это произойдет в случае, если участок используется не по целевому назначению, если в результате эксплуатации снижается плодородие земель либо причиняется вред окружающей среде. И наконец, внимание, если на земельном участке возведена самовольная постройка и ее собственник не выполнил обязанности по сносу объекта или приведению в соответствие с установленными требованиями. То есть у владельца самостроя, отказавшегося его сносить, вполне могут изъять земельный участок по закону.

Безусловно, новый закон прогрессивен по своей сути. Однако за его рамками остается ряд вопросов. Например, неясно, распространяется ли понятие «самовольное строительство» на незавершенные объекты. Непонятно также, в каких случаях возможен только снос, а когда суд даст нарушителю второй шанс - привести постройку в соответствие с установленными требованиями. Согласитесь, «вилка» в данном случае может привести к злоупотреблениям. Однако надеюсь, судебная практика выработает подходы к решению спорных вопросов.