На Казачьей горке в Кисловодске разрешено строительство многоэтажного дома

Законность еще не начавшейся стройки обсуждалась в стенах администрации города-курорта, прокуратуры, залах судебных заседаний и других всевозможных инстанций более полутора лет. И сейчас уже можно говорить о том, что своеобразный спор застройщика, коим выступило коммандитное товарищество ООО «Новый ковчег», и местных властей наконец разрешился. Причем совершенно не в пользу последних, которые долгое время все же излишне нагнетали обстановку и несколько сгущали краски. Однако о сути конфликта и, собственно, его исходе чуть позже.

Предваряя рассказ, пару слов стоит сказать как раз об упомянутой компании. Коммандитное товарищество «Новый ковчег» известно как серьезный игрок на рынке строительства жилья в Кисловодске. Так, последним удачно реализованным проектом можно назвать десятиэтажную новостройку на проспекте Дзержинского. Буквально за считанные месяцы на месте ветхих бараков вырос жилой дом, аналогов которому по архитектуре и конструкторским решениям пока нет на КМВ. К слову, проект высоко оценили профессионалы. Буквально в конце минувшего декабря он был признан лучшим строительным проектом года на Кавминводах. Почетной премии братьев Бернардацци были удостоены автор и архитектор проекта Эрнст Погосов, соавтор Виктор Хачатуров и главный конструктор Андроник Начапетян. В настоящее время дом (на рисунке) сдается в эксплуатацию.

Отметим также, все двадцать шесть семей, которые раньше ютились в тех убогих бараках, что были снесены, в качестве компенсации от застройщика получили однокомнатные и двухкомнатные квартиры и уже давно отпраздновали новоселье. И, как подчеркивает заместитель директора «Нового ковчега» Владимир Здор, ни одной претензии по этому поводу ни в судебном, ни в личном порядке за три года не поступило.

Предыстория

Следующим серьезным намерением компании стало строительство на Казачьей горке элитного 174-квартирного дома с подземным паркингом на 185 автомобилей. В ближайшей перспективе он должен стать не только самой крупной, но и наиболее привлекательной многоэтажкой в Кисловодске. И потому, возвращаясь к обозначенному в начале публикации конфликту между городскими властями Кисловодска и коммандитным товариществом «Новый ковчег», начнем с краткой предыстории.

Компания стала собственником земельного участка площадью более десяти с половиной тысяч квадратных метров на Казачке в октябре 2006 года. «Новый ковчег» сразу же, как и положено, обратился в администрацию города за разрешением на проектирование здесь многоэтажного дома с парковкой. Ответ местных властей был категоричным: мол, данный участок в курортной зоне города для подобного строительства не предназначен. Причем управление архитектуры и градостроительства администрации Кисловодска в отдельном письме уточнило, что градостроительный план может быть подготовлен, но с одним условием. А именно – земля на Казачке должна быть использована исключительно под кафе-шашлычную.

Собственно, большая шашлычная, которая после будет фигурировать практически во всех судебных разбирательствах, появилась на горке несколько десятков лет назад. В 2001 году территория вокруг нее по решению Кисловодского городского суда была передана горадминистрацией в собственность владелице кафе. После приватизации участка и неодно-кратной перепродажи (причем это к последующим спорам не имеет отношения) он, как мы уже говорили, был выкуплен коммандитным товариществом. Без преувеличения можно сказать, что участок действительно привлекателен для любого крупного инвестора: это, по сути, самое «сердце» города, в непосредственной близости находятся Курортный бульвар и Нарзанная галерея.

Нет необходимости подробно останавливаться на всех последовавших перипетиях, длившихся более полутора лет. Обратимся, собственно, к аргументам сторон. Запрещая строительство жилого дома в центре Кисловодска и называя это чуть ли не покушением на Казачку, горадминистрация ссылается сразу на целый «букет» причин. В частности, по утверждению главного архитектора города Александра Белоконя, строительные работы на Казачке могут привести к ухудшению качества минеральных вод либо вообще истощению гидроминеральных ресурсов. Через участок проходит граница первой и второй зон так называемого округа горно-санитарной охраны Кисловодского месторождения минеральных вод, потому строительство многоквартирного жилого дома в пределах первой зоны в принципе не может быть согласовано. Помимо этого, немало громких слов прозвучало и об исторической ценности Казачки.

Согласитесь, на первый взгляд, дело действительно более чем серьезное, и вполне логично, что городские власти в таких обстоятельствах настойчиво пытаются защитить местную достопримечательность. Логично и понятно, если бы не было целого ряда «но»... И самое важное из них таково: будь строительство на Казачке столь опасным для курорта федерального значения, вряд ли бы столько контролирующих и надзорных ведомств одобрили заявленный «Новым ковчегом» объект. Так было ли покушение? Чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим по отдельности каждый из обозначенных выше моментов.

О зонах и водах

Итак, на представленных выше чертеже и фотографии можно увидеть, что граница первой и второй охранных зон проходит как раз по восточному склону возвышенности. Именно он и входит в состав первой зоны, где капитальное строительство действительно запрещено. Как видно на фотографии, склон довольно крутой, и никаких построек на нем, собственно, и не планируется. Согласно детально разработанному проекту, многоэтажный дом вырастет исключительно в пределах второй зоны. Склоны же, по проектной документации, будут обязательно благоустроены.

Заметим также, что, в принципе, подобное «бодание» администрации Кисловодска с собственником участка выглядит более чем странно. Казачка уже сейчас обстроена практически со всех сторон. Так, ее северный склон подпирает строящийся развлекательный центр. У основания на востоке расположился так называемый инфраструктурный сервис курорта, и по большому счету он представляет собой общественный туалет. А если уж продолжить «живописание» окрестностей, то через дорогу от южной стороны горки – аккурат в первой (!) охранно-санитарной зоне – не так давно, как ни странно, выросло здание отеля.

Кстати, не только у отдыхающих на КМВ, но и у некоторых горожан сохраняется заблуждение, что Нарзанная галерея, соседствующая с Казачкой, находится в непосредственной близости от самого источника минеральных вод. Но дабы не быть голословными по поводу влияния стройработ на горке на свойства кисловодского нарзана, обратимся непосредственно к выводам специалистов.

Так, по информации краевого управления Ростехнадзора, на горе Казачьей «скважины и другие каптажи источников минеральных вод отсутствуют», а внедрение на заявленную застройщиком глубину совершенно «не повлияет на состояние гидроминеральных ресурсов». В процессе тщательных инженерно-геологических изысканий на объекте было выяснено, что минеральные воды надежно защищены от любого вида за-грязнения толщей водоупорных отложений в несколько десятков метров.

Наряду с нарзаном много говорилось и об угрозе исчезновения на Казачке реликтовых растений. С этим совершенно не согласилась экспертная комиссия управления Рос-природнадзора по СК. вот цитата из ее заключения по экологической экспертизе: «растительность представлена широко распространенными видами, не представляющими существенного научного и практического интереса». В коммандитном товариществе не скрывают, что при расчистке места для будущей стройплощадки и трансформаторной подстанции действительно пришлось избавиться от нескольких старых деревьев, однако большинство сосен осталось на прежнем месте. И они не помешают строительству. Тем более, «Новый ковчег» около года назад произвел компенсационные посадки: город дополнительно получил две тысячи саженцев.

Ценности потеряны

Конечно, глупо отрицать, что Казачья горка является символическим местом исторической части Кисловодска. По данным ученых, это естественная возвышенность с крутыми и высокими уступами, останец междуречья рек Березовая и Ольховка. Однако сравнивать Казачку, например, с Красной площадью в Москве все-таки более чем несолидно.

В частности, когда Казачью горку называют излюбленным местом отдыха горожан и гостей Кисловодска, кроме улыбки и некоторого сожаления, эти слова ничего не вызывают. Еще до покупки участка коммандитным товариществом Казачка, как ни печально, по сути, представляла собой пустырь, где среди полуразрушенных убогих сарайчиков и развалин бывшей шашлычной образовалась стихийная свалка. Причем в последнее время горка стала удобным местом встречи для довольно сомнительных компаний, наркоманов и бомжей. Именно поэтому, отмечает директор «Нового ковчега» И. Кучеров, участок решено было огородить. Кстати, вопреки многочисленным домыслам и слухам о том, что забор возвели аккурат, когда на участке приступили непосредственно к рытью котлована для дома, подчеркнем, что строительство на Казачке пока не начато.

Хотя, заметим, котлованы на горке действительно имеются. Один из них представляет собой «остатки» бывшей шашлычной: в так называемом нулевом этаже там располагались большие морозильные камеры для мяса. Второй предназначен для трансформаторной подстанции. Та, что уже имеется на участке, была построена несколько десятков лет назад и уже, как заключили, городские энергетики, «не тянет» свою нагрузку. Потому было принято решение построить новую, причем часть ее трансформаторов будет работать как раз на город, другая – соответственно обслуживать будущий дом.

В прессе неоднократно звучали реплики об исторической и культурной ценности Казачки. Известно, что краевое минкультуры довольно активно включается в подобные разбирательства, при необходимости отстаивая «неприкосновенность» истинно ценных объектов. Таковых, правда, на горке не оказалось.

И министерство культуры, и ГУП «Наследие» заключили, что объектов культурного наследия на территории Казачки нет. Хотя за ней числятся два археологических памятника – поселение «Казачка» и казачий пост. Но символично, что министерство в своем заключении даже настоятельно рекомендует застройщику снять их с госучета. Современных сведений о них практически не обнаружено. Так, на мысли о существовании здесь когда-то поселения навела лишь совсем небольшая коллекция фрагментов битой посуды, собранных на горе еще в шестидесятых годах прошлого века. В общем, памятник давно стал просто призраком.

Казачий же пост был поставлен на учет на основании планов города, относящихся к первой половине девятнадцатого столетия. Однако на фото уже конца того же века на этом месте изображено несколько корпусов двухэтажных зданий. Остатки поста тогда, по всей вероятности, были снесены. А после – вершина горки подвергалась неоднократным застройкам. До шашлычной здесь была и диетическая столовая, и общественные туалеты...

Единственный шанс

Нет смысла приводить полный список экспертных и надзорных инстанций – и краевых и федеральных, единогласно давших зеленый свет реализации строительного проекта «Нового ковчега». Главной загвоздкой для воплощения замыслов в жизнь остается градостроительный план. Он при отсутствии других препятствий является главным документом для начала проектирования. Как только его подписывают в городской администрации, остается сущая формальность – разрешение на проведение стройработ, а оно при наличии плана выдается застройщику буквально в течение нескольких дней.

Это, как стало ясно из личных бесед, прекрасно понимают городские власти Кисловодска. Однако главный архитектор А. Белоконь тем не менее упрямо стоит на своем.

– Если на участке хотят строить что-то другое, то нужно в соответствии с законом изменить целевое назначение земли, – говорит он. – Для этого у нас есть специальная комиссия, а учитывая важность вопроса, должны пройти публичные слушания, и после этого, изменив целевое назначение земли, можно претендовать на получение градостроительного плана.

А. Белоконь также добавляет, что если бы застройщик собрался реконструировать или модернизировать существующую шашлычную, подобных проблем совершенно не возникло бы.

В общем, столь очевидное затягивание администрации Кисловодска с выдачей градостроительного плана можно расценивать как своего рода уловку. Когда, как мы уже отметили, нет иных препон и зацепок, это единственный шанс отодвинуть начало столь нежелательного для местной власти строительства.

– По всей видимости, новая команда в администрации Кисловодска просто обнаружила, что центровое и по сути самое «сладкое» место в городе находится в частной собственности, – отмечает директор «Нового ковчега» И. Кучеров. – Очевидно, что на нем кто-то хочет неплохо заработать, поэтому нам, как говорится, теперь вставляют палки в колеса, чтобы повернуть процесс вспять. Все документы при этом подтверждают нашу законопослушность.

Как бы то ни было, все точки над «i» в этом конфликте в декабре расставил Арбитражный суд Ставропольского края. Коммандитное товарищество «Новый ковчег» обратилось туда с иском о бездействии администрации Кисловодска, которое выразилось как раз в нежелании властей предоставить градостроительный план земельного участка. Фемида постановила в полной мере удовлетворить требования истца и, в частности, обязать ответчика выдать нужную бумагу. Так как решение подлежит немедленному исполнению, почти сразу же было начато исполнительное производство. Однако местная администрация, даже вопреки грозящей уголовной перспективе, всячески препятствует судебным приставам.

В этой связи отметим, что, настаивая на изменении целевого назначения участка, именно городские чиновники, а не застройщик, осознанно или нет игнорируют нормы федерального законодательства. В статье 37 Градостроительного кодекса РФ недвусмысленно говорится о том, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков их правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (выделено мной. - Авт.). Что вполне логично: на то он и собственник, чтобы распоряжаться своим имуществом сугубо по своему желанию.

В ансамбле

Несколько слов, по всей видимости, нужно посвятить и описанию самого дома, который на Казачке планируется построить в течение ближайших трех лет. Строители приступят к работе сразу после получения соответствующего разрешения. Правда, ошибочно считать, что вот-вот Казачка просто исчезнет, и ее место займет многоэтажка. Отнюдь. Проект не предусматривает таких кардинальных изменений местности. Сам дом аккуратно встанет как раз на вершине горки, а подземный автопаркинг «врежется» в грунт лишь на несколько метров.

Говоря о проекте, нельзя не отметить, что уже на этой стадии были успешно решены две извечные проблемы центра города – газификации и круглосуточной гарантированной подачи воды. Проработан также план благоустройства окружающей территории: здесь предусмотрены детская площадка, зеленые насаждения и другие объекты для отдыха и время-препровождения горожан.

И безусловно, так как дом появится в историческом центре Кисловодска, особое внимание было уделено его внешнему виду. Главная задача, чтобы он гармонично вписался в архитектурный ансамбль города. И по замыслу архитекторов, он ни в коем случае не будет представлять собой современную заурядную многоэтажку. Проектируемый дом стилизован под облик центральной части Кисловодска.

В пример не поставят

Думаю, не стоит доказывать, что проект при его удачной реализации более чем прибыльный и, разумеется, для собственника, и для самого города. Причем для последнего это не только серьезные налоговые отчисления в бюджет, но и 600-650 дополнительных рабочих мест как во время непосредственного строительства, так и после сдачи дома в эксплуатацию.

И согласитесь, позицию муниципалитета в свете последних публичных заявлений первых лиц страны и края в этом конкретном случае можно назвать деструктивной. Постепенно все больше полномочий федеральный центр спускает на региональный и местный уровень. Это, в числе прочих причин, связано с тем, что структурные противоречия экономики зачастую легче устраняются непосредственно на местах. При этом и президент Владимир Путин, и первый вице-премьер Дмитрий Медведев в своих выступлениях неодно-кратно подчеркивают, что экономика в регионах сможет динамично развиваться только в условиях конструктивного диалога бизнеса и власти всех уровней. Именно власть как раз и должна заботиться о повышении инвестиционной привлекательности регионов, и в первую очередь – федеральных курортов.

Причем за конкретными примерами далеко ходить не надо. Так, на недавнем форуме Российского союза промышленников и предпринимателей в Краснодаре бальзам на души предпринимателей пролил первый вице-премьер Д. Медведев, пообещав на государственном уровне проводить предсказуемую экономическую политику и поддерживать бизнес, в том числе за счет устранения административных барьеров и искусственных препятствий для его развития и укрепления. О недопустимости диссонанса в отношениях между властью и бизнесом говорил и полпред президента РФ в ЮФО Григорий Рапота, выступая перед журналистами во время своего недавнего короткого визита на Кавминводы.

Кстати, об очевидной инвестиционной привлекательности наших курортов, куда крупные и перспективные инвесторы просто должны стремиться, неустанно повторяет и глава края Александр Черногоров. Однако, когда в воздухе в очередной раз повиснет вопрос о том, почему частный бизнес с некоторой неохотой приходит на Ставрополье, стоит вспомнить об описанном нами случае: недальновидная местная власть, вопреки столь ясным установкам центра, порой сама же отстраняет и отпугивает тех, кто готов на долгосрочной перспективе вкладывать деньги в развитие курортного комплекса.