Третья попытка для русского «авось»

- Cитуацию оптимистичной явно не назовешь, - замечает Василий Иванович. - Судите сами. Межевание земельных участков проведено почти на 80 процентах всей запланированной площади. На кадастровый учет поставлено 70 процентов земли. Государственная регистрация прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в общей долевой собственности, составила практически половину. И только после прохождения всех этих процедур идет государственная регистрация договоров аренды земельных участков, которых заключено вообще меньше 25 процентов. На сегодня лучше всего по регистрации прав на участки дела обстоят в Советском – 97 процентов, Арзгирском – 92, Георгиевском районах – 88.

Вообще не заключено ни одного договора аренды в Минераловодском, Кочубеевском районах. Можно дать лишь одно объяснение подобному. Арендаторы всячески затягивают процесс перерегистрации договоров аренды с собственниками участков, чтобы через годы эта земля перешла к ним – на правах доверительного управления.

- Судя по темпам заключения договоров аренды, ситуация действительно в крае аховая: сроки, отведенные государством, на исходе…

- Хочу сразу же успокоить, владельцам земли дается еще одна, третья по счету попытка. На днях депутаты Государственной Думы Российской Федерации приняли в третьем чтении поправки в Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», продлив на два года срок приведения в соответствие с действующим законодательством договоров аренды земельных долей – до 27 января 2009 года.

Вот уже шестой год мы никак не можем навести порядок в земельных отношениях. Ситуация, надо сказать, типичная для всей страны, оттого федеральные законодатели пошли навстречу пожеланиям регионов, оттянув сроки.

Одну проблему, казалось бы, на время мы решили, но вторая осталась. Вся загвоздка в том, что Налоговый кодекс не изменяется: злополучная 31 глава о плате за землю не замораживается, а также действует. Возникает определенная правовая коллизия. Собственники за пять лет не смогли реализовать свое право на владение землей, в то же время наступает ответственность, налог надо платить. Образно говоря, получается ситуация - езда на незарегистрированном автомобиле, авось пронесет. Ясно, что такое «путешествие» долго не продлится - до первого поста Госавтоинспекции, работники которого по всем законам могут и оштрафовать: автомобиль хоть и числится на ваше имя, но где правоустанавливающие документы, где регистрация собственности, где номера?

С землей сегодня выходит примерно такая же невеселая картина. Я думаю, что многие пожалеют, что вовремя не сделали то, что положено по закону, избавив себя от разного рода неприятностей. Наше русское извечное «авось» чаще всего до добра не доводит...

- Василий Иванович, перерегистрация договоров аренды - удовольствие не из дешевых. Далеко не каждому крестьянину она по карману. Поэтому и процесс тормозится...

- Как показывает практика, если арендатор добросовестный, он большую часть расходов берет на себя. Мы как раз сделали все возможное, чтобы повысить ответственность таких пользователей, внесли в краевой закон о распоряжении землями поправки, установив минимальный срок аренды по сельхозугодьям – десять лет, а в отношении садоводческих и виноградарских участков – двадцать лет. Арендатор в течение установленного договором срока обязан заботиться о вверенной ему земле, поддерживая плодородие. Тем самым, полагаю, будет исключено варварское использование земельных ресурсов.

Арендатор, который пришел на землю основательно и всерьез, думая еще и о людях, которые доверяют ему свои наделы, естественно, старается всю оформительскую процедуру выполнить практически за свой счет. И есть масса тому примеров. В основном это коллективные сельскохозяйственные предприятия. Среди них – колхозы имени Апанасенко, «Дружба», «Родина» Апанасенковского района, СПК «Калининское» Буденновского, а также многие хозяйства Изобильненского, Левокумского и других районов. Там при оформлении всего пакета документов по межеванию земли и постановке ее на государственный кадастровый учет люди доплачивают совсем немного – за доверенность, доставку свидетельств и за другие процедуры.

Другие арендаторы – некоторые фермеры или инвесторы - подписывают соглашение 50 на 50. При этом половина необходимой суммы удерживается из натуральной платы за землю со следующего урожая. Словом, при желании находятся всевозможные варианты решения этого вопроса.

- В редакцию поступают письма, где наши читатели рассказывают, что в том или ином районе, как говорится, под шумок – во время всей этой переоформительской земельной чехарды – через подставных лиц идет скупка земли практически за бесценок у бабушек, дедушек, других малоимущих селян. Этот процесс можно как-то контролировать, хотя бы «держать цену» на рынке земельных ресурсов?

- Да, подобные факты имеют место. Напомню, изменился закон об обороте земель сельхозназначения. Если раньше первоочередное право покупки земельных долей, которые заявлялись на продажу, было у правительства края, то теперь – у хозяйств или фермеров-арендаторов, а потом - у соседей – совладельцев земельного участка, находящегося в общедолевой собственности. Это может быть, как вы говорите, то же подставное лицо - бригадир, скотник, чабан, которому предприимчивые латифундисты выдали определенную сумму денег для скупки земли у местного населения. Такой покупатель даже имеет право повесить объявление на видном месте, мол, покупаю земельную долю за столько-то тысяч рублей. И никакого криминала здесь нет. Кто желает, тот продает и покупает. Рынок есть рынок, где царит нехитрый закон продажи тех же яблок или другого товара. Раз дорогу, как говорится, открыли, по ней же надо куда-то двигаться. Другое дело - в каком направлении мы по ней идем, все зависит только от нас самих.

- В свое время для формирования стартовой цены на рынке правительство края закупило часть земли, чтобы наглядно показать селянам примерный ориентир цен.

- Да, правительством края был сделан первый шаг в этом направлении, мы обозначили примерную цену во всех почвенно-климатических зонах, купив практически в каждом районе где по одной, где по две доли. Сегодня эти расценки поднялись в связи с тем, что в 2,2 раза увеличилась кадастровая стоимость земли. Собственникам надо тем более обратить на это внимание, продавая свое кровное заработанное добро: если раньше их земля стоила, скажем, 10 тысяч рублей за гектар, то теперь уже больше 22 тысяч. А рыночная цена соответственно будет еще выше. Так что последнее слово за собственниками земли.

- В прошлом году на Ставрополье был дан старт нескольким российским пилотным проектам по земельной ипотеке. Какова их судьба, можно ли говорить о каких-то конкретных результатах?

- Мы «застолбили» два таких проекта по крестьянским (фермерским) хозяйствам Апанасенковского и Левокумского районов. Земля – это вечное средство производства. Естественно, что многие сельские производители, не имеющие большой недвижимости и серьезных оборотных средств, в особенности фермеры, да порой и средние сельхозпредприятия, видят в ипотеке определенное спасение. Никто не спорит, это была бы своего рода палочка-выручалочка. Где еще взять финансовые ресурсы на техническое перевооружение предприятия, закупку современных энергоемких технологий, позволяющих держаться на плаву, быть конкурентоспособным.

Тем не менее о каких-то первых результатах в отношении этих двух пилотных проектов говорить рано. Во-первых, стартовали они сравнительно недавно – в апреле прошлого года, во-вторых, на их пути немало препятствий. До конца не отработана юридическая и банковская документация. Несовершенна система оценки земли в таких делах. С начала года правительство Ставропольского края утвердило кадастровую переоценку земли, увеличив ее в 2,13 раза. Раньше была 19958 рублей за один гектар, теперь базовая доведена до 40230, фактически же сложившаяся на сегодня, по подсчетам, - 42500 рублей. Для тех, кто захочет заложить свою землю под ипотеку, конечно, это выгодный вариант. В свою очередь, для банка – не совсем, ибо он хочет поменьше. Собственники высказывают пожелания, чтобы за основу оценки было взято как минимум 70 процентов от кадастровой стоимости земли, банки - 40-50.

Федеральное законодательство, касающееся земельной ипотеки, все еще обсуждается. Тема явно непростая. По крайней мере, в ходе предварительных слушаний по этому поводу пока фигурирует оценочная планка в 60-70 процентов от кадастровой стоимости. Все бы хорошо, да одна загвоздка. Чтобы ипотека пошла, должен быть стабилизационный фонд в каждом регионе и в целом по России, сформированный в каком-то банке, чтобы 30-40 процентов стартовой суммы гарантировал федеральный бюджет, как это сделано во многих цивилизованных странах, где земельная ипотека уже заявила о себе, помогла встать на ноги многим средним и мелким сельским производителям.