Что может ждать ставропольский ипотечный рынок в 2022 году

Конец прошлого года ознаменовался подорожанием ипотеки. Период рекордно низких ставок завершился на фоне ужесточения ЦБ РФ денежно-кредитной политики. И уже сейчас не являются редкостью банковские предложения с двузначными ставками по жилищным кредитам. Что ожидает рынок ипотеки и потенциальных заемщиков в 2022 году?

Рынок может охладиться

С прошлого года ростом ставок по ипотеке оборачивалось почти каждое увеличение ключевой ставки. Банк России поднимал ее семь раз подряд – и таким образом, ставка в 8,5% стала максимальной с октября 2017 года.

При этом стоит отметить, что постепенное удорожание ипотеки сильным образом не отразилось на спросе – он оставался достаточно высоким. Во многом сказалось широкое распространение льготных госпрограмм. Так, по данным регионального отделения Южного ГУ Банка России, объем ипотечных кредитов, выданных банками ставропольцам в 2021 году, составил 64,7 млрд рублей. В сравнении с показателем 2020-го он увеличился на 39%.

Однако по поводу дальнейшего развития ситуации звучат прогнозы экспертов о том, что неизбежно некоторое охлаждение ипотечного рынка и смещение спроса в сторону более доступных и компактных вариантов жилья. По оценкам ВТБ, ипотека не потеряет востребованности, однако стимулировать ее будут совместные предложения банков и застройщиков, а также сегмент индивидуального жилищного строительства. При этом многое зависит от возможного продления госпрограммы.

Цены вряд ли упадут

Предпосылок для заметного снижения цен на жилье в настоящий момент нет, считают эксперты. Как известно, ажиотажный спрос на него, подогреваемый льготной ипотекой, и увеличение себестоимости строительства привели к серьезному удорожанию новостроек.

Пока сохраняются высокие инфляционные риски, особенно на рынке стройматериалов и рабочей силы. Все это будет оказывать дальнейшее давление на цены в 2022 году. Свою роль играет удорожание кредитов для самих застройщиков, продиктованное ростом ключевой ставки.

Поэтому если вам предстоит покупка недвижимости, не стоит ее откладывать даже в период двузначных ставок по кредитам - ипотека поможет вам зафиксировать цену квадратного метра. Таким образом, рост стоимости недвижимости будет работать «на вас», а не «против», как в случае с попыткой накопить на квартиру. К тому же за счет ипотеки заемщик может сразу улучшить свои жилищные условия, а не ждать этого десять и более лет.

При этом политика ЦБ РФ в отношении ключевой ставки циклична. Если сейчас она находится в районе пика, то при достижении таргетов по инфляции регулятор снова должен начать снижение стоимости денег в экономике. В результате, заемщики, которые оформляют ипотеку сейчас, смогут в будущем рефинансировать свой кредит на более выгодных условиях. Например, в 2020 и первой половине 2021 года, когда ставки по ипотеке были на минимуме, рефинансирование занимало до 30% от всех ипотечных сделок крупнейших игроков.

Также не будет напрасным присмотреться к совместным предложениям застройщиков и банков, которые стараются компенсировать рост цен скидками и выгодными кредитными условиями.

Еще можно успеть

Тем не менее, у многих еще есть возможность решить квартирный вопрос и оформить кредит по привлекательной ставке: до 7% годовых – в рамках ипотеки с господдержкой и до 6% - по «семейной ипотеке». При этом некоторые банки могут предлагать по этим продуктам еще более выгодные условия.

«Несмотря на повышение ипотечных ставок в рамках базовых программ банка, ВТБ принял решение сохранить условия по льготным кредитам. Семьи с детьми по-прежнему могут оформить жилищные кредиты со ставкой от 4,7% (от 4,3% в ДФО), ставка по ипотеке с господдержкой сохраняется на уровне от 5,75%, – подчеркивает управляющий ВТБ в СКФО Александр Дыренко. – Это обусловлено тем, что приоритетной задачей банка является адресная поддержка населения. В прошлом году каждый пятый кредит в СКФО мы выдали по программе с господдержкой».

Условия ипотеки с господдержкой распространяются на все категории граждан. Однако есть требования к объекту: можно приобрести квартиру только у застройщика – в строящемся доме или новостройке. Максимальная сумма кредита по ипотеке с господдержкой составляет 3 млн рублей. Первоначальный взнос должен быть не менее 15% стоимости жилья. В рамках «семейной ипотеки» возможно приобретение квартиры на первичном рынке заемщиками, у которых после 1 января 2018 года родился или усыновлен ребенок. Воспользоваться программой могут также семьи, воспитывающие ребенка-инвалида. Максимальная сумма кредита по «семейной ипотеке» для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей составляет 12 млн рублей, для других регионов — 6 млн рублей.

Приняв решение о покупке жилья, выясните, имеете ли вы право на какие-то льготные ставки, советует координатор работ по реализации программы повышения финансовой грамотности на территории Ставропольского края Надежда Герасименко. «Государственные программы льготной ипотеки, которые позволяют прокредитоваться по ставке ниже рыночной, работают в нашей стране не первый год и обычно пользуются спросом у тех категорий граждан, которым адресованы, – говорит она. – Мы видим, что жилищный вопрос в динамично развивающихся городах нашего региона не теряет актуальности, потому всем, кто приступает к его решению, всегда советуем не спешить и не довольствоваться первым услышанным предложением, каким бы выгодным оно ни показалось».

Что влияет на банковское «да»

К слову, рост ипотечных ставок не должен сильно пугать и вынуждать повременить с решением квартирного вопроса. Ведь на самом деле высокие ставки банки будут формировать для заемщиков с низким первоначальным взносом и без подтверждения дохода. Если у вас иная ситуация – постарайтесь учесть некоторые нюансы, с помощью которых можно сэкономить на обслуживании ипотечного кредита.

Так, первоначальный взнос в 2022 году, как и в предыдущие годы, будет иметь одно из первостепенных значений: чем он солиднее (и важно, чтобы не в кредит!), тем выше шансы получить более привлекательную ставку. Принято считать, что оптимальный первоначальный взнос составляет от 20%.

Значение для банка при расчете ипотечной ставки имеет также ваша готовность к оформлению страховки и к использованию цифровых сервисов. Все это снижает риски и действительно позволяет банкам предлагать более выгодные ставки.

В региональном центре финансовой грамотности Ставропольского края напоминают, что при выдаче ипотечных кредитов банки прежде всего оценивают уровень платежеспособности и кредитную историю потенциального заемщика. Кроме того, банки по-разному могут смотреть на дополнительные условия – наличие созаемщиков или поручителей, возраст и стаж работы на последнем месте. К примеру, в Сбере для получения ипотеки заемщик должен иметь стаж не менее трех месяцев на текущем месте работы, в ВТБ – не менее полугода. Изучив эти детали, вы точно сможете выбрать банк, кредитная политика которого будет наиболее лояльной к вам.

Кстати, можно еще вдохновиться идеей вносить на первоначальном этапе повышенные платежи в счет погашения основного долга перед банком. Арифметика ипотеки такова, что это позволит существенно сэкономить оплате банковских процентов – любой ипотечный калькулятор пересчитает переплату при исправном внесении вами 2-3 тысяч рублей «сверх положенного» каждый месяц. Тем более, что в досрочку можно внести налоговые вычеты, которые в нашей стране плательщики НДФЛ могут оформить при покупке жилья и при уплате банку ипотечных процентов.