О рыбаках и рыбках,

Разумеется, есть такие капканы и в Ставропольском крае - на Кавминводах, например, в ряде городов. Но основная их масса приходится на краевой центр, что и понятно: рынок недвижимости здесь более-менее развит, население - при деньгах и хочет здесь жить. Но сначала расскажу вам одну историю.

Жил-был дольщик

Пока нет рынка цивилизованной ипотеки, многие строительные фирмы работают по принципу долевого участия. Неплохой, кстати, принцип. Впрочем, даже строительная компания может легко превратиться в «пирамиду», если она не строит, а живет за счет дольщиков - точнее, их текучести на незавершенных объектах.

Недавно в Ленинском районном суде Ставрополя состоялось предварительное слушание по иску дольщика к одной из многочисленных строительных фирм – ООО «Маяк».

Еще в 2001 году Виктор Тимофеевич Копань, пенсионер, заключил с «Маяком» договор на долевое участие в строительстве девятиэтажного жилого дома по ул. Лермонтова, 260. Чтобы не «играть» с инфляцией, сразу выплатил полную стоимость жилья – 472 тыс. рублей. «Маяк» же обязался передать в его собственность двухкомнатную квартиру на четвертом этаже – разумеется, после ввода дома в эксплуатацию. Отдельным пунктом в договоре оговаривался срок сдачи – до 30 июля 2003 года.

Минуло время… И к означенному сроку (или за полтора года) фирма успела возвести лишь… фундамент. Осенью 2003-го В. Копань написал заявление о расторжении договора и потребовал вернуть свои тысячи. «Маяк» сослался на отсутствие денег. Тогда Виктор Тимофеевич нашел на эту квартиру покупателя, они вместе пришли в «Маяк», оформили все, как полагается, и покупатель отдал деньги. (Обратите внимание: за один товар было заплачено дважды!). Но даже после этого полностью рассчитываться с Копанем фирма не спешила… Вот что написано в его исковом заявлении в суд: «Я был вынужден практически ежедневно звонить или приходить в ООО «Маяк», где мне постоянно рассказывали о своих проблемах, обещали выплачивать деньги при наличии у ООО «Маяк» такой возможности…».

Трижды – кусочками – Виктор Тимофеевич деньги все-таки получал: в декабре, январе и феврале на общую сумму в 110 тыс. рублей. А в марте обратился в суд, попросив взыскать с «Маяка» оставшуюся сумму долга и пеню за просрочку выплаты, сумма иска составила чуть более 430 тыс. рублей.

…На предварительном слушании ответчик признал исковые требования. Спор возник лишь из-за размера пени, адвокат «Маяка» привела даже такой аргумент, что, мол, деньги истцу хоть по чуть-чуть, но возвращались. Как будто цены на недвижимость стояли на месте. А ведь в краевом центре за последние два года они значительно выросли.

Добавлю, что В. Копань учел свои ошибки в отношениях со строителями и попросил наложить арест на расчетный счет ООО ровно на ту сумму, которую «Маяк» ему должен. Это ходатайство федеральный судья И. Маслова решила удовлетворить.

По словам главы «Маяка» А. Серебрякова, фирма строит сейчас четыре объекта. На вопрос, сколько же объектов сдано в эксплуатацию, я получила гениальный ответ: «Сдавали другие организации, мы просто строим…»

- Слышала, - говорю, - что «Маяк» вообще не сдал ни одного объекта.

- Это разговоры, - ответствовал А. Серебряков. – Меняются нормы Госстроя России, в связи с чем увеличиваются сроки строительства.

Я бы завершила мысль так: «А люди теряют деньги».

О «ясном уме и здравой памяти»

А теперь обратимся к жилищным кооперативам. Первая рекомендация: предпочтительней, если головной офис кооператива находится здесь же, в крае. Потому как, вкладывая деньги в филиал, человек получает и права «филиальные», урезанные. Но, если уж решились сотрудничать с филиалом, внимательно прочитайте положение о нем: если общее собрание членов филиала не имеет никакой власти, ждите подвоха. Ведь тогда за любым нужным для вас решением вам придется обращаться туда, где располагается центральный офис – в Москву, Ростов-на-Дону, любой другой город. Очень «удобно», не правда ли?! И второе – деньги пайщиков аккумулируются не здесь, а опять же где-то там, и куда они расходуются, как говорится, отсюда не видать.

Во многих ставропольских жилищных кооперативах предлагают почти одно и то же: жилье в рассрочку на 10-20 лет, беспроцентная ссуда, стоимость квартиры или комнаты в общежитии фиксируется на момент вступления в кооператив и не зависит от инфляции. От вас требуется вступительный взнос – 5% от стоимости предполагаемой крыши над головой в пользу кооператива, первоначальный – не менее 10%, а также членские взносы – примерно по 300 рублей каждый месяц плюс, разумеется, накопление. А теперь – интересные частности.

Что делает тот, кто хочет привлечь как можно больше людей и мало заботится о последствиях? Бросает удочку с наживкой. Простейший ее тип - льготы и скидки, при этом чаще всего абсолютно непонятно, что есть льгота, а что – скидка. Уменьшаются, как правило, вступительный и ежемесячный взносы, и обязательно говорится: «Акция скоро закончится, но для вас… мы сделаем исключение».

Внимательно посмотрите в глаза консультанту такого кооператива, а лучше – оглянитесь по сторонам, оцените меблировку, посчитайте сотрудников (в серьезной организации не может работать один человек). Лично я видела кооператив, «офис» которого находится чуть ли не в подворотне, комната напоминает берлогу, а люди несут туда десятки и сотни тысяч кровных рублей…

Попросите, чтобы вам показали все бумаги, какие есть. Прочитайте их не спеша, желательно дома. Скажем, в «графике накопления паевого взноса» должен быть пункт, что клиент подписывает сей документ «добровольно и собственноручно без какого-либо давления или принуждения». Это стандартная формулировка, ее не надо бояться. А вот, если встретите еще и фразу «в ясном уме и здравой памяти», спросите у председателя кооператива, зачем ему так много подтверждений вашей доброй воли, почему он столь рьяно освобождает себя ото всякой ответственности за судьбу ваших денег?

И обязательно спросите, куда нужно приносить деньги. В «сероватом» кооперативе вам ответят: «В кассу». Мол, большинство членов кооператива приносят наличные, получая взамен приходный кассовый ордер. Я не в курсе, сколько человек в нашем городе верит в силу «приходничка», но твердо знаю, что есть люди, которые действительно предпочитают отдавать десятки и сотни тысяч рублей малознакомому человеку, а не в банк. Хорошо, если они обращают внимание, проходят ли «квиточки» по бухгалтерии, т. е. приходуются ли они. В противном случае риск потерять деньги – огромнейший! Как втолковывал мне один специалист, приходничок-то выписан, а дошли ли деньги до банка, не знает уже никто, кроме председателя кооператива и бухгалтера.

В качестве аргумента «против банка» вам могут сказать, что тот дерет проценты и так далее. Усомнитесь в правдивости этих слов. В Ставрополе работают разные коммерческие банки, в т. ч. и такие, которые не берут ни копейки за перечисление. Не забудьте полюбопытствовать, на какую сумму кооператив уже приобрел квартиры. Это одна из ключевых цифр, в нормальном кооперативе ее помнит каждый консультант.

Обращайте внимание даже на рекламу. Тот, кто приводит в пример счастливчиков, получивших жилье уже через две недели после вступления, скорее всего, лукавит.

Всё сразу и за меньшие деньги

Судя по рекламным объявлениям, немало кооперативов готовы чуть ли не каждого встречного превратить в полноценного хозяина жилья за частичную плату. В то же время Гражданский кодекс РФ (п. 4 ст. 218) гласит, что право собственности получает тот, кто полностью рассчитался за квартиру. Но какого афериста волнует какой-то кодекс?

Перспективы обычно рисуют очень красивые: сегодня я вхожу в кооператив, завтра мне покупают квартиру и оформляют ее в собственность, послезавтра взлетают цены на недвижимость, и я – богачка.

- Как только вы выплачиваете треть от стоимости квартиры, - пообещали мне в одной из контор, - оставшиеся две трети мы доплачиваем за вас, покупаем жилье и оформляем на вас право собственности. В течение следующих девяти лет вы обязаны полностью с нами рассчитаться.

Вот такое «суперпредложение». Опытный риэлтор, которому я передала этот разговор, сразу спросил:

- А регистрирует ли кооператив договоры залога в Регистрационной палате? – И пояснил: - Кооператив – это добровольное объединение граждан. Если хозяевами жилья там делают тех, кто еще не заплатил всю его стоимость, то вновь прибывшие должны понимать – они будут нести совместную, солидарную ответственность за тот риск, которому подвергаются их кровные. Разве не может хозяин (особенно если это несознательный гражданин) перестать платить членские и паевые взносы? Или даже продать квартиру, и… ищи ветра в поле. А если таких несознательных (грамотных, догадливых – нужное подчеркнуть) не один, а несколько? Кооператив начнет задыхаться от безденежья, предпримет попытки рассчитаться со старыми участниками за счет привлечения новых, т. е. превратится в «пирамиду», которая когда-нибудь обязательно рухнет!

Многие могут возразить: не только же кооперативы предоставляют ссуду на покупку жилья в собственность – финансовые учреждения выдают ипотечные кредиты и не лопаются, а процветают. Верно. Но вот как это делают банки. Прежде чем выдать ипотечный кредит, служба безопасности банка перетрясет всю кредитную историю физического лица, от человека потребуют показать «белую» зарплату, совокупный доход семьи, кучу других справок, привести поручителей. Банк понимает, что идет на большой риск, даже с учетом приличной процентной ставки.

В большинстве кооперативов ничего подобного нет.

Правда, еще существует упомянутый договор залога, ведь, по правилам, купленная и оформленная на члена кооператива квартира должна находиться у кооператива в залоге – до тех пор, пока человек полностью не расквитается с долгами. Однако этот договор имеет одно важное качество – он дает гарантию лишь тогда, когда прошел через Регистрационную палату. В этом случае квартиру нельзя ни продать, ни обменять, ни подарить, ни завещать, пока не будет выплачен долг.

А теперь – внимание! Ни один оформленный жилищным кооперативом договор залога через палату, по ее же данным, пока не проходил. Выходит, наши кооперативы, скоропалительно оформляющие жилье в собственность, не заботятся о каких-либо гарантиях. Причина? Учитывая, что люди сидят там грамотные, у меня есть три версии – либо квартиры куплены для «своих», либо они не куплены вовсе, либо…

От восхода до заката

Тем не менее все ставропольские кооперативы новой волны (т. е. появившиеся в последние два-три года) продолжают работать. Не лопнул ни один. Хотя есть все приметы того, что некоторые – на грани.

Закат «карьеры» в настоящее время переживает один кооператив с громким, как пушечный выстрел, названием. По слухам, обвал начался еще осенью прошлого года, когда люди потребовали деньги обратно. Утверждают также, что в один прекрасный день сюда нагрянули с проверкой правоохранительные органы. Из нарушений выявили неприходование средств в кассу. Поговаривают также о «мертвых душах». Это когда «тетя Клава» из далекого села приехала в Ставрополь, подписала договорчик, заплатила за «вход» в систему, т. е. реально вступила в организацию, а в списках ее нет, не числится такая тетя в членах кооператива. Сколько таких людей – никто не знает.

«Пушечный» кооператив, впрочем, продолжает принимать в свои ряды новых и новых участников. Меня, например, в этой агонизирующей организации пытались убедить в том, что они здоровы и полны сил. Сыпали суперпредложениями, которые там придуманы для молодой семьи, одинокой матери и т. д.

Совет напоследок: что должен выяснить человек в первую очередь, если пришел в кооператив решить свой жилищный вопрос.

- Нужно попросить документы на уже приобретенные квартиры, - отвечает риэлтор с многолетним стажем И. Игнатова, - а если кооператив оформляет квартиры в собственность, то договоры залога. Эта информация не должна быть закрытой. Пусть организация подтвердит свои слова и рекламные обещания...

Если же вам сказали: «Эта информация – только для членов кооператива», лучше тут же развернуться и уйти. И не стоит безоговорочно доверять незнакомым людям. Задавайте жесткие вопросы, реагируйте на отговорки, требуйте ответа, а лучше – приведите с собой толкового юриста.