Арендаторы получили «вольную»

Президент Владимир Путин подписал закон о принятии неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики, который позволит малому и среднему бизнесу расторгнуть невыгодный договор аренды в одностороннем порядке. На принятии этого закона настаивали бизнесмены, жалующиеся, что в условиях ограничений, связанных с распространением коронавируса, у них нет денег платить по договорам аренды. О плюсах и минусах этого нормативного акта – комментарий нашего постоянного эксперта Романа Савичева, генерального директора ОАО «Юридическое агентство «СРВ», которое является победителем в ряде номинаций авторитетного среди юристов портала Право.ру.

- Прежде, чем обратиться к этому закону, напомню, что уже действует ряд мер поддержки бизнеса в части льгот по арендной плате, - отмечает Роман Савичев. – На уровне Правительства РФ утверждены арендные каникулы для предприятий и индивидуальных предпринимателей, входящих в перечень наиболее пострадавших от пандемии отраслей, которым предоставлена отсрочка по арендным платежам (за объекты федерального имущества) до 1 октября 2020 года. А непосредственно в Ставропольском крае региональное правительство предоставило льготы субъектам малого и среднего предпринимательства: для них сегодня оплата аренды объектов госимущества чисто символическая – 1 рубль за квадратный метр. Правда, льгота распространяется на договоры аренды, заключенные до введения на территории края режима повышенной готовности – с 18 марта по 31 декабря 2020 года.

Всё это, конечно, существенная помощь, однако следует понимать, что речь идет об объектах, находящихся в собственности федеральной и региональной. Между тем, основная часть площадей, арендуемых бизнесом, приходится на коммерческую недвижимость, находящуюся в частных руках. Это, в первую очередь, деловые и торговые центры, универсамы, рынки и так далее. Государство не может заставить их владельцев снизить арендную плату. Между тем в период разгула пандемии бизнес, деятельность которого была временно приостановлена (а многие предприятия не работают до сих пор), понес колоссальные убытки. Представьте себе: предприниматель мало того что не работает, так еще и обязан платить по договору аренды за помещение, где хранится его товар или находится офис. А ведь договоры эти, как правило, обставлены рядом условий, выгодных деволоперу-арендодателю: здесь и внесение обеспечительного платежа (депозита), и штрафные санкции за досрочное расторжение отношений, и упущенная выгода. То есть так просто не уйдешь – арендодатель без последних штанов оставит! В некоторых регионах стал назревать конфликт. Вспомним, как недавно в Пятигорске предприниматели, арендующие контейнеры на вещевом рынке, были вынуждены обратиться за помощью к губернатору края Владимиру Владимирову, чтобы им позволили забрать свой товар. Он помог, но решать подобного рода проблемы в ручном режиме, конечно, трудно. Сообщества арендаторов стали бомбордировать жалобами и Думу, и Правительство России, которое в конечном счете внесло соответствующий законопроект в парламент.

«Арендный» закон был принят депутатами оперативно, и 8 июня его подписал Владимир Путин. Этот нормативный документ позволяет малым и средним предприятиям, образно выражаясь, получить «вольную» – досрочно расторгнуть договор аренды, причем не уплачивая штрафных санкций. Но есть ряд условий: во-первых, закон касается лишь тех представителей малого и среднего бизнеса, которые официально отнесены к пострадавшим отраслям экономики и чьи доходы упали на 50 процентов и более, а, во-вторых, договор аренды, который предприниматель хочет расторгнуть, должен быть заключен до введения режима повышенной готовности. Процедура разрыва договора проста. Бизнесмен официально обращается к арендодателю с просьбой пересмотреть условия договора в сторону снижения оплаты. Если в течение 14 дней стороны не пришли к согласию, то арендатор имеет право расторгнуть договор без уплаты штрафных санкций. Сделать это нужно успеть до 1 октября 2020 года. Правда, обеспечительный платеж (депозит), если он был прописан в условиях, бизнесмен назад не получит. А в случае, если стороны придут к консенсусу, и владелец объекта согласится снизить сумму платежа, то новые условия будут действовать только в течение года.

Отмечу, что еще находясь в стадии законопроекта, этот документ вызвал неоднозначные оценки экспертов и бизнеса. Категорически против выступали владельцы коммерческой недвижимости. И чисто по-человечески их понять можно: на них висят налоги, коммуналка, затраты по содержанию здания, а тут приходит арендатор и требует значительно снизить оплату, угрожая расторжением договора. Думаю, именно под давлением владельцев крупных торговых центров парламентарии существенно скорректировали законопроект ко второму чтению. В итоге депутаты разрешили арендодателям не возвращать депозит; ограничили срок, в течение которого можно расторгнуть договор аренды, исключили крупный ритейл (их доля в обороте сетевых магазинов достигает 65-70 процентов) из списка категорий бизнеса, имеющих право в одностороннем порядке отказаться от аренды. Таким образом баланс интересов сторон более-менее был восстановлен.

Некоторые эксперты все-таки стали высказывать опасения, что арендодатели получили мощный рычаг шантажа в отношении владельцев коммерческой недвижимости, поскольку не ясно – и в законе это не прописано, какого снижения суммы оплаты можно требовать. Однако, на мой взгляд, это вопрос не принципиальный: если арендатор захочет уйти, он уйдет, а владелец недвижимости, в свою очередь, не согласится работать себе в убыток, если от него потребуют существенно снизить тариф. Смысл закона в другом – чтобы в трудные времена уметь находить компромисс, понимая, что обе стороны не смогут зарабатывать, а значит, и существовать друг без друга.