Обязательная регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса: «подводные камни» законопроекта

В соответствии с законопроектом все сделки с недвижимостью граждане будут обязаны оформлять через нотариуса. Плюсы и минусы этой предлагаемой новации мы попросили прокомментировать постоянного эксперта рубрики «Законный интерес» Романа Савичева, генерального директора ОАО «Юридическое агентство «СРВ».

-Автором поправок является сенатор Антон Беляков, идеи которого, думаю, близки ряду законодателей, а также «нотариальному лобби», - говорит Роман Савичев. - Напомню, что сегодня действует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и нотариус в этой системе уже не играет прежней существенной роли. Да, законодатель установил обязательное присутствие нотариуса в наиболее спорных и проблемных секторах правоотношений на рынке недвижимости, где есть риск не учесть интересы того или иного собственника. Перечень невелик: сейчас обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки с долями в праве общей собственности, по отчуждению недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему или гражданину, признанному судом ограниченно дееспособным, сделки, регламентирующие распоряжение недвижимостью на условиях доверительного управления или опеки, а также соглашения о разделе имущества, нажитого супругами во время брака. Это все. Остальные сделки по отчуждению объектов недвижимости - дарения, мены, купли-продажи и прочие - граждане имеют право оформлять как нотариально, так и в простой письменной форме. То есть на выбор. Разумеется, подавляющая часть соотечественников, не обремененных лишними деньгами, в этом случае предпочитают не нотариуса, которому нужно немало заплатить, а простой письменный договор. Минус второго варианта, по мнению многих экспертов, в том, что за такую сделку, по сути, никто не несет ответственности и не гарантирует сторонам соблюдение их прав.

Собственно, законопроект сенатора А. Белякова, призванный «отдать» в обязательном порядке все сделки с недвижимостью нотариусам, обосновывает свое рождение именно необходимостью бороться с «черными» риелторами. И проблема эта, если говорить откровенно, ненадуманная: мошенничество в сфере сделок с недвижимостью особенно процветает в Москве и Санкт-Петербурге, а также в столицах регионов. Причем нередко все заканчивается трагично для продавцов, согласившихся составить договор купли-продажи в простой письменной форме.

В пояснительной записке к проекту федерального закона сенатор А. Беляков указывает на фактически рейдерские захваты жилья, что «…жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки. Мошенники используют стандартные схемы: подделывают подпись законного владельца квартиры либо под воздействием угроз, алкоголя или наркотиков заставляют собственника подписать договор купли-продажи».

Бесспорное преимущество нотариального удостоверения - ускоренная процедура регистрации. То есть, если документы подает нотариус в электронной форме, срок регистрации составит один день. Положительно можно оценивать и тот факт, что при совершении сделки у нотариуса присутствие продавца обязательно. Это значит, что дееспособность его будет проверена и нотариус не рискнет удостоверить сделку, где в роли продавца выступает бабушка, забывшая, как ее зовут, или конченый наркоман, витающий в параллельных мирах. Нотариус обязан проверить содержание сделки на соответствие волеизъявлению сторон и закону, а также подлинность документов.

В качестве еще одного плюса некоторые эксперты называют имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу клиента в результате совершения нотариального действия с нарушением закона. Однако здесь все не так однозначно. Сегодня полная имущественная ответственность нотариусов отсутствует.

К числу минусов можно отнести тот факт, что, если будет введено обязательное нотариальное удостоверение, придется заверять сделку в пределах региона, на территории которого находится недвижимое имущество. А главный минус заключается в том, что нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью - это правильно, хорошо, но… дорого!

Не думаю, что рынок недвижимости готов к этому, особенно в нынешних кризисных условиях. Хотя сообщество нотариусов утверждает, что за последние несколько лет их тарифы снизились примерно в три раза, но многие эксперты-риелторы прогнозируют, что в случае принятия законопроекта и отказа от простой письменной формы договора про-изойдет удорожание операций с недвижимостью на 1 - 2 процента! А это десятки тысяч рублей. Именно поэтому, насколько я знаю, правительство пока не готово одобрить этот законопроект: инициаторам ставится условие его доработать. В частности, предполагается снизить нотариальные тарифы, предусмотреть возможность отказа от обязательной нотариальной формы сделки между близкими родственниками. Думаю, с учетом этих и других доработок законопроект вновь попадет в Госдуму. И все-таки, если речь идет о дорогостоящей недвижимости, если в сделке много «подводных течений», оформлять договор купли-продажи я бы советовал с участием нотариуса. Если, конечно, позволяют средства.