На Ставрополье началось массовое переоформление договоров аренды сельхозземель

В частной собственности 4,3 млн га

В обсуждении этой злобо-дневной темы приняли участие председатель Думы СК Юрий Белый, министр сельского хозяйства края Владимир Ситников, полномочные представители губернатора в ряде районов, депутаты, руководители ведущих хозяйств, федеральных и региональных контролирующих структур. В частной собственности на Ставрополье находится 4,3 млн гектаров. Это земли сельскохозяйственного назначения, которые были переданы в частную собственность в период проведения земельной реформы. В федеральной собственности в крае зарегистрировано 264 тыс. гектаров, в краевой и муниципальной - 161 тыс. и 56 тыс. гектаров соответственно. В ближайшее время ожидается активизация процесса перезаключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в долевой собственности (договоров с пайщиками). В нынешнем году эта работа коснется 8 - 10 процентов договоров, в следующем - 25 - 30, в 2018-м - более 15, в 2019-м - 12. Оставшиеся 30 процентов договоров будут переоформляться позже, поскольку они подписаны на срок от 15 до 20 лет.

Не лишним будет напомнить историю передачи прав собственности на землю в нашей стране, которая берет свое начало в 1990-х годах. Собственниками сельхозземли стали те, кто ее обрабатывал, – работники и ветераны колхозов и совхозов. Участки разделили между ними на паи, которые позже собственники передавали в аренду, как правило, тому же колхозу, который работает еще с советских времен. Или предприятию, которое пришло ему на смену. Государство дало собственникам срок, чтобы они перезаключили договоры на законных условиях. С 2003 года, когда вступил в силу Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», было окончательно установлено требование заключать договоры аренды участка со всеми владельцами долей.

Активнее всего договоры стали заключать с 2006 года. Определенный подъем отмечался в течение 5 - 8 лет, во время которого собственники продолжали заниматься этим важным делом. По краевому закону минимальный срок аренды – десять лет. Чаще в документах фигурировал именно этот период. Причина проста: крупным предприятиям для развития своего бизнеса, внедрения новых технологий и запуска инвестпроектов нужно время. Они должны быть уверены, что земля через пару лет не перейдет к другому собственнику вместе с вложениями на улучшение клина. В долевой собственности находится 3,5 миллиона гектаров земли. Всего на Ставрополье 6,1 миллиона гектаров земель сельхозназначения. В среднем по краю размер доли (пая) составляет 10 гектаров, но по каждому району он может варьироваться. Например, в Предгорном есть доли по 3 гектара, в Левокумском – 38. За десять лет процедура переоформления несколько раз менялась.

Чем дольше срок аренды, тем надежнее

В этом году истекают сроки как минимум восьми процентов договоров. По крупным арендаторам предстоит перезаключить около 90 соглашений аренды на общую площадь 235 тысяч гектаров. При этом, по оценкам экспертов, только 25 - 30 договоров не вызывают никаких нареканий, остальные же могут преподнести неожиданные сюрпризы, в том числе не очень приятные.

Как подчеркнул Николай Великдань, к таким земельным участкам сегодня уже обозначился интерес со стороны коммерческих структур, в том числе и с участием иностранного капитала. По мнению аналитиков, земля сельскохозяйственного назначения в России из-за низкого спроса в 5 - 6 раз дешевле, чем в Европе или США. Оттого в последнее время российская землица так притягивает к себе зарубежных дельцов. Как правило, иностранные компании с помощью различных уловок и подставных лиц используют участки в аренде сроком на год, берут свое и быстро уходят с рынка, оставляя ни с чем пайщиков и истощенную, безжизненную пашню. По словам первого зампреда, годовая аренда не имеет абсолютно никаких перспектив, более того, может отбросить село в развитии на несколько лет назад.

Установление сроков договоров аренды имеет в этом деле огромное значение, так как таит в себе немало подвохов, которыми ловко пользуются предприимчивые дельцы. Согласно федеральному закону, минимальный срок аренды участка из земель сельхозназначения установлен только в отношении тех, что находятся в государственной или муниципальной собственности, и составляет от трех до сорока девяти лет. В отношении же наделов, находящихся в общей долевой собственности, сроки определяются на общем собрании. При этом собственники вправе заключить договор на любой период, в том числе и до одного года.

- Убежден, что срок аренды сельскохозяйственных земель должен быть долгосрочным и составлять не менее 5 - 10 лет с учетом климатической зоны края, - подчеркнул на круглом столе первый зампредседателя правительства. - Собственники земельных долей, заключившие краткосрочные договоры, рискуют остаться без арендной платы, поскольку арендатор по истечении срока, как показывает практика, прекращает свою деятельность на земельном участке после сбора урожая и разрывает контакты с арендодателями.

Понятие доли заключается в том, что ее нельзя физически увидеть, определить границы. Пока участок находится в долевой собственности, все владельцы в равных правах. Однако кто-то может владеть не одной, а большим числом долей, тогда его доход выше. Выкупить ее в участке может либо другой собственник, либо арендатор. Третье лицо в течение срока аренды претендовать на эту землю не может. За свои паи люди получают натуральную плату - зерно, масло, муку и другую продукцию. Иногда, если повезет, арендатор может взять на себя компенсацию расходов по оплате земельного налога. Главное - все это четко прописать в договоре.

Белые пятна должны обрести «лицо»

В рамках Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены ограничения правомочий участника долевой собственности на распоряжение долями без выделения земельного участка в счет доли. Сегодня ее можно продать либо такому же собственнику, либо арендатору. Схема проста: в дальнейшем скупщики инициируют процедуру выдела с целью изъятия из основных средств производства либо навязывают производителю кабальные условия договора аренды. Все это, конечно, в значительной степени может подорвать стабильную работу градообразующих агропредприятий на селе: люди потеряют рабочие места, свернутся социальные программы, не говоря уже об уровне самой зарплаты и арендной платы.

Как прозвучало в ходе круглого стола, архиважная задача сегодня – навести порядок с землей, создать единый информационный банк в этой сфере с участием профильных государственных структур, работающих в крае.

– Вся беда в том, что нередко районные власти не знают, где чья земля на подведомственной им территории, кому принадлежит, – заметил председатель Думы Ставропольского края Юрий Белый. – Это плохо. Не-учтенная пашня, о которой мы сейчас говорим, на деле же кем-то используется, а налоги и прибыль идут не в те карманы, оседая в частных руках. Каждый глава района должен знать такие «белые пятна» – не поставленные на кадастровый учет участки. Сейчас начнется очень важная работа по переоформлению договоров аренды. Бывая в районах, интересуюсь у руководителей хозяйств, какую разъяснительную работу в рамках этого они проводят с пайщиками, убеждая в дальнейшем выгодном сотрудничестве. Порой слышу такой ответ: «А они должны сами прийти к нам и узнать все необходимое». Это ошибочное мнение. Главы сельхозпредприятий должны сегодня сами активнее «идти в народ», прежде всего думая о будущей стабильности своих хозяйств, о людях, что работают в коллективе, чтобы потом не было поздно…

Заезжие «эмиссары» уже пошли в народ

Один из основных залогов этой самой стабильности как раз земля, вокруг которой в ближайшее время, по прогнозам экспертов, могут развернуться целые баталии. Как рассказали участники круглого стола – руководители хозяйств, засланные «эмиссары» уже активно пошли в народ, используя все средства «пропагандистской войны» вплоть до мошенничества и рейдерских атак. Нередки случаи, когда сельхозпроизводители одного района переманивают, в том числе и путем скупки долей, друг у друга дольщиков. В ход идут все способы – деньги, разного рода обещания, угощения и, наконец, расхожий ящик водки, который на селе, как показывает практика, до сих пор остается самой надежной «валютой» в земельных отношениях. «Такое откровенное «крысятничество» осложняет ситуацию на селе, – сетует руководитель СХА «Свободный труд» Новоселицкого района Николай Шурупов. – Земля не должна переходить из рук в руки, а ее движение должно быть ограниченным. В этом залог стабильности и перспективности агропроизводства».

Напомним, по краевому закону разрешается выдел земли из массива не менее тридцати гектаров. По мнению многих участников круглого стола, этот порог должен быть в разы выше, чтобы сохранить целостность крупных градообразующих хозяйств. Некоторые руководители сельхозпредприятий уже сегодня думают о будущем. К примеру, отдельные хозяйства Советского района скупают паи по приемлемой цене у своих пайщиков, при этом продолжая выплачивать арендную плату. Но такая практика в рамках края, к сожалению, пока не столь широка. Нередко пайщики поневоле вынуждены искать нового арендатора, так как не получили всего того, что было обещано в договоре аренды их земли. И предстоящий процесс по переоформлению – шанс исправить ситуацию.

Здоровая конкуренция в борьбе за пайщика

В рамках ограничения агрессивных действий бизнеса, сулящего денежные мешки во время переоформления договоров, министерство сельского хозяйства СК предложило сельхозпроизводителям под эгидой районных властей заключать специальное соглашение. Согласно ему главы хозяйств могли бы брать на себя обязательства по здоровой конкуренции, к примеру, при проведении общих собраний собственников земельных долей открыто предлагать свои условия аренды, чтобы исключить случаи переманивая дольщиков, в том числе и высокой арендной платой.

– Дабы предотвратить отток земли, которая значится в договорах, арендаторам сегодня необходимо пересмотреть систему своих взаимоотношений с пайщиками, – убежден Николай Великдань. – В частности, прекратить практику затягивания платы за паи, оплаты зерном худшего качества или в меньшем объеме, оперативно решать вопросы компенсации гражданам земельного налога, если это предусмотрено договором аренды, не допускать установления жестких сроков получения натуроплаты или ее доставки. Другими словами, надо видеть в арендодателе равноправную сторону и не делить пайщиков на «угодных» и «неугодных».

По мнению ставропольских аграрных экспертов, активизация процедуры перезаключения договоров аренды на Ставрополье может стать импульсом для инвестиционной деятельности крупных сельскохозяйственных предприятий. Сработает эффект уверенности в завтрашнем дне, очень важный для долгосрочных инвестиций. Тем не менее, отмечали участники встречи, уже сегодня необходимо влиять на все эти процессы, держать ситуацию под контролем, а также иметь полную информацию о сроках окончания договоров аренды, о текущих процессах их переоформления. В этой связи необходимо более тесно взаимодействовать с Росреестром, главами сельских поселений, участвовать в общих собраниях дольщиков, что называется, идти в народ, помогая крестьянам определиться с достойным выбором арендатора их земли. Главное – перезаключить договоры вовремя, как того требует закон. Спешка в этом деле – не союзник, но и тянуть, откладывать все на последний момент тоже не стоит.

Чтобы не стучаться в закрытую дверь

Как прозвучало на встрече, в сегодняшней ситуации очень важно по максимуму защитить собственников земельных долей от разного рода, как правило, заезжих эмиссаров, лишь на словах сулящих щедрую арендную плату. К этой резонансной теме сегодня должно быть приковано большое внимание особенно на местах – в районах, со стороны управлений сельского хозяйства и других государственных структур.

В хозяйствах края начались собрания дольщиков по поводу дальнейшей судьбы договоров аренды. На одном из них – в ЗАО «Октябрьский» Левокумского района – на днях побывал министр сельского хозяйства СК Владимир Ситников. Глава регионального аграрного ведомства принял участие в собрании дольщиков земельного участка в 2100 гектаров как раз по вопросу заключения договора аренды. Призвав руководство предприятия к социальной ответственности перед пайщиками, Владимир Ситников обратился к ним с пожеланием сохранить хозяйство, которое обеспечивает работой десятки селян и занимается социальным обустройством сел района. В результате голосования большинство участников собрания проголосовали за заключение договора аренды с предприятием. Пайщиками ЗАО «Октябрьский» являются 1800 человек. В настоящее время договоры аренды перезаключены на 70 процентов. Эта работа продолжается. Это агропредприятие является уникальным для востока Ставрополья. Помимо растениеводства здесь серьезно развивают животноводство. Более того, это единственное хозяйство на востоке края, которое помимо молочного скотоводства занимается откормом крупного рогатого скота на промышленной основе. Недаром оно получило статус племрепродуктора по разведению крупного рогатого скота красной степной породы. Здесь содержится около 2,5 тысячи голов КРС.

Одними из первых в регионе к переоформлению договоров аренды приступили и в СПК племзаводе имени Апанасенко одноименного района. Сопредседатель Ставропольского регионального отделения Общероссийского народного фронта, руководитель хозяйства Алексей Лавриненко рассказал, что в сельхозпредприятии делается все возможное, чтобы порядок в земельных отношениях был по возможности идеальным и прозрачным. Как показали предварительные итоги перезаключения договоров, за эти годы из хозяйства формально ушло восемь процентов земли. Это небольшая площадь. Речь в основном идет о собственниках паев, которые умерли или передали участки в наследство потомкам, проживающим в других регионах. Кроме того, хозяйство понемногу скупает наделы у своих пайщиков, словом, делая все возможное, чтобы земля осталась «на месте», давая жизнь и работу тем, кто ее обрабатывает. Но и после покупки таких участков хозяйство не теряет связь с их бывшими владельцами, по-прежнему считая их своими – выплачивая арендную плату. Социальная составляющая всегда была и остается одной из важнейших на селе.

С этим полностью согласен и председатель комитета Думы Ставропольского края по аграрным вопросам, продовольствию, земельным отношениям и землеустройству, председатель СПК колхоз «Терновский» Труновского района Иван Богачев. По его словам, сегодня очень важно сохранить село, а значит, и будущее России. Сделать это можно только лишь одним путем – удержав землю.

– Уйдет на сторону земля – уйдут люди, уйдет молодежь, – уверен депутат. – Каждое утро любого руководителя хозяйства начинается с приема односельчан, которые идут к нему со своими бедами и радостями. Двери его открыты для всех. Если в хозяйство придет новый хозяин, далекий от всех сельских проблем и к тому же находящийся где-то далеко, всего этого попросту не будет. В сегодняшней ситуации очень важно всем проявить бдительность, осторожность и благоразумие, чтобы потом не стучаться по утрам в закрытые двери...