Что получают владельцы земельных участков при их изъятии для госнужд

Статистика такова. Общая площадь земель в России составляет более 1,7 миллиарда гектаров, а в частной собственности из них (включая земли сельскохозяйственного назначения) находится всего около 123 миллионов гектаров. То есть всего 7,2 процента. С одной стороны, право частной собственности на землю в нашей стране действует не так давно, так что доля частных владений и не могла быть большой. Но с другой – ситуацию нужно развивать, потому нужны понятные механизмы передачи участков, подчеркивает постоянный эксперт нашей рубрики

Роман Савичев, возглавляющий «Юридическое агентство «СРВ». По его словам, поправки в Земельный кодекс потребовали принятия целого ряда дополнительных документов, где детализированы различные процедуры. Сегодня мы обратимся к вопросу: на что могут рассчитывать владельцы участков при их изъятии для госнужд?

– С 1 апреля в силу вступило несколько новых документов, касающихся земельных отношений. Например, определен новый промежуток времени, в течение которого чиновники смогут забирать участки для государственных и муниципальных нужд. Если раньше у собственника был год, чтобы обговорить условия изъятия земли, то теперь и у гражданина, и у предпринимателя остается три месяца, – объясняет Р. Савичев. – Если в течение этого времени сторговаться не получается, дело передается в суд. И тогда земельный участок может быть изъят принудительно по той цене, которую суд установит.

Итак, если по вашему участку, на котором посажен сад или стоит пасека, должна пройти федеральная трасса или газопровод, то при его изъятии можно будет получить компенсацию не только за землю и строения. Она положена и за упущенную выгоду, которую вы могли бы получить, например, за проданные яблоки или мед. Хотя, заметьте, если на участке стоит самострой, то о компенсации сразу можно забыть.

Чтобы защитить свои права, необходимо на первоначальном этапе заключить специальное соглашение, в котором прописывается цена на участок, а также возможные убытки собственника в случае отъема земли. На торг, как уже было сказано, отводится всего три месяца. И вот здесь владельца могут подстерегать определенные опасности.

Успеть вполне реально, три месяца – достаточный срок для прохождения документов при завершении подобной сделки. Но если с документами на недвижимость не все в порядке, понадобится дополнительное время, чтобы привести их в надлежащий вид. Соответственно, также могут возникнуть проблемы с подсчетом упущенной выгоды. Оценкой занимаются специализированные организации, и стоимость ее довольно высока. Ложиться нагрузка будет, соответственно, на собственника земельного участка. В таком случае нужно будет изначально просчитать, стоит ли игра свеч. Например, у пенсионера денег на процедуру может не быть. И если он продает тот же мед или яблоки из сада, то он должен быть зарегистрирован как предприниматель и одновременно способен подтвердить доход документами. Это, согласитесь, тоже редкий случай.

В общем, множество возникающих вопросов еще должна будет решить судебная практика. Совет тут один: держите свои документы на собственность в порядке и собирайте подтверждение доходов от недвижимости, если по генплану ваш участок вдруг попадает в зону федеральной стройки.

Хотя, судя по всему, могут случаться и форс-мажоры. К примеру, еще одна новация: поправки разрешают изымать земельные участки по инициативе определенных организаций, полный список которых должно утвердить правительство. Чтобы изъять землю, компания должна подать соответствующее ходатайство в органы власти. Кроме того, землю могут изъять для разработки месторождений полезных ископаемых или для увеличения площади природного заповедника.

Наряду с этим наконец более детально прописан порядок расчета денежного возмещения, которое власти должны выплатить собственнику отчуждаемого земельного участка. Так, в него входят рыночная стоимость земли и построек на ней, убытки, причиненные гражданину в результате изъятия земельного надела, а также упущенная выгода. Заложена такая идеология, что процедура не должна быть ущербной для собственника и не может быть искусственно дешевой. При этом, как и ранее, вместо денег собственник может выбрать равноценный земельный участок или квартиру. Если стоимость нового объекта недвижимости будет превышать размер денежного возмещения, гражданину предложат доплатить.

Собственно, если поинтересоваться, то обнаружим примерно такие же схемы и в Европе. «Пройтись» по частной собственности – дорогое удовольствие, а еще и наполненное множеством переговоров. Так, в Германии, если дорога проходит через населенный пункт и необходимо будет сносить дома, то инициаторы строительства – министерство транспорта ФРГ, соответствующие министерства и ведомства земель или администрации городов – должны выкупить земельные участки и компенсировать жителям переезд на новое место. Как правило, предлагаемая цена значительно превышает реальную стоимость участка и жилья. Ведь если люди не согласятся и подадут в суд, то издержки за длительные разбирательства могут сделать проект нерентабельным. Для строительства необходимо также получить юридическое разрешение и пройти проверку на экологическую допустимость.

А в Польше отчуждение частного земельного участка под государственные или муниципальные нужды может происходить только после предварительных переговоров с владельцем о продаже. В случае если владелец готов свой участок продать, он не обязан платить налог с продажи – местное законодательство освобождает его от этой обязанности. Исключением является ситуация, когда с момента покупки земли ее нынешним владельцем прошло меньше двух лет и он просит за нее сумму, в два раза превышающую изначальную цену. Что касается цены, ее, как правило, определяет специалист по оценке собственности с учетом ее рыночной стоимости. В случае если переговоры с владельцем о покупке участка были проведены, но не увенчались успехом, а общественная необходимость такая, как строительство автомобильной или железной дороги, не может быть реализована в обход этого участка, муниципальные власти начинают процесс принудительного отчуждения собственности с обязательной выплатой компенсации. У местных администраций есть возможность предоставить владельцу другой участок земли взамен отчуждаемого, разумеется, с его согласия, но, как показывает практика, не всегда есть свободная земля, которую они могли бы предложить.