В Кочубеевском районе разворачивается земельный конфликт

Инвестиции, как известно, дело тонкое, и здесь очень многое зависит от поведения местных властей. Внешний инвестор – и это распространенный подход – в числе прочего обращает внимание на то, в какой степени защищен уже работающий на конкретной территории бизнес, насколько гарантированы изначально предоставленные ему условия.

В редакцию «СП» обратилось руководство одного из крупных хозяйств Кочубеевского района – агрокомпании «Руно», ставшей полным правопреемником одноименного совхоза и на протяжении многих десятков лет сохраняющего «прописку» в селе Дворцовском. Этой осенью на предприятии совершенно случайно узнали, что коллектив хозяйства успешно завершил сначала страду, а потом и посевную кампанию на земельных массивах, которые принадлежат уже не ему, а, по сути, чужому дяде. Вернее, фермеру...

Нежданная весть

Надо сказать, что компания «Руно» не раз попадала в хронику «Ставрополки», традиционно отмечающей успехи краевых аграриев. Потому даже по публикациям можно судить, что в окрестностях села Дворцовского, где «Руно» с незапамятных времен обрабатывало поля, дело действительно ладилось.

- Работая в зоне рискованного земледелия, крестьяне не имеют права на ошибку. Техника, удобрения, гербициды, подбор сортов, правильно выстроенный севооборот – все имеет значение, – говорит генеральный директор предприятия Б. Идрисов. – Мы старались учесть все, и, судя по урожаю, это удавалось. Собирали пшеницу, подсолнечник, кукурузу, развивали актуальное для Ставрополья интенсивное овощеводство, строили масштабные планы по развитию собственной мелиоративной системы. Благодаря немалым вложениям в развитие удалось не только сохранить коллектив, но и в значительной степени его омолодить, заинтересовав специалистов с высшим образованием. Проще говоря, предприятие в считанные годы встало на ноги, преодолев многочисленные болезни, доставшиеся аграрному сектору в наследство от постперестроечного периода... Но, видимо, в сельском хозяйстве говорить о цивилизованных взаимоотношениях еще рановато.

В данном случае Б. Идрисов имеет в виду неприятный «переплет», в который то ли по злому року, то ли по чьему-то умыслу попала агрокомпания «Руно», уже не первый год пытающаяся в соответствии с законодательными требованиями оформить и выкупить ту землю, на которой еще с советских времен работал коллектив хозяйства. И самое занимательное в этой истории то что, пока сельхозпредприятие вело судебные разбирательства и непростые переговоры с администрацией Кочубеевского района, местные власти, как говорится, без лишней шумихи быстренько отдали значительный кусок участка, которым пользовалось «Руно», в аренду некоему фермеру Д. Гаппоеву. Соответствующий договор между главой КФХ и администрацией, как сейчас выясняется, был «скоропостижно» заключен еще в июле.

- Нас никто не извещал о произошедшем, – говорит Б. Идрисов. – Об этом стало известно, когда в очередной раз приступили к сбору документов на выкуп земли... Сейчас «Руно» по-прежнему продолжает работать на землях, которые хозяйству принадлежали на праве бессрочного пользования, и это право, как мы считаем, никто не прекращал. Но вместе с тем в Арбитражном суде края сейчас оспариваем законность договора аренды земли, заключенного администрацией Кочубеевского района с фермером Гаппоевым.

Наследство через конкурс

Обратимся к хронологии событий. В 1992 году, как свидетельствуют архивные выписки, СПК «Руно» (так тогда именовалось хозяйство) получило в собственность 6144 гектара сельскохозяйственных земель. А в бессрочное пользование хозяйству распределили дополнительно 6413 гектаров. Чуть позже, когда «Руно» стало акционерным обществом, оно получило уже несколько иной документ, где также упоминаются 6144 гектара в коллективно-долевой собственности. А в пояснительной записке к документу указывается, что 5328 гектаров из дополнительных 6413 отнесены к районному фонду перераспределения земель. Все это было зафиксировано в виде чертежа и экспликации земель. Конечно, оценить правомерность решений, принятых двадцать лет назад, сейчас сложно. Но именно эти документы в итоге стали основой для последующего сюжета.

И в сложные времена, и в более успешные хозяйство не меняло «дислокацию». Обрабатываемые участки постепенно обросли необходимой инфраструктурой в виде складов, весовой, автогаража, коровников, дорог – словом, всем тем, что сейчас числится на балансе агрокомпании «Руно». И о том, что земли под объектами, на которые имеются так называемые розовые свидетельства, «зависли» в некоем районном фонде перераспределения, долгое время мало кто задумывался. На повестке, как говорится, стояли вопросы выживания…

Тем не менее пришло время, когда в «Руно» решили в земельном вопросе поставить все точки над i. Основываясь на упомянутых выше бумагах начала девяностых, руководство предприятия, как того требует про-цедура, сформировало участок (он превысил по размерам 4940 гектаров), поставило его на кадастровый учет, о чем свидетельствует соответствующая кадастровая выписка. Сюда вошел и земельный участок площадью 304 гектара, находившийся в постоянном пользовании хозяйства. В 2009 году хозяйство обратилось в районную администрацию с заявлением о приобретении этого участка в собственность на льготных условиях в соответствии с законодательством.

- В ответ предприятие получило отказ, – рассказывает генеральный директор «Юридического агентства «СРВ» Р. Савичев, представляющий сейчас в судебном процессе интересы агрокомпании «Руно». – Как только к участку был проявлен интерес, властями сразу было поставлено условие: права на участок приобретаются исключительно на общих основаниях. Мол, участвуйте в конкурсе. А это, скажу на основании имеющейся практики, рискованно да и дорого. По большому счету, районная власть, даже желая остаться собственником, должна была в преимущественном порядке предложить аренду тому, кто на протяжении многих лет обрабатывает участок. И только в случае его отказа власть вправе была провести соответствующий конкурс. По сути, действия, совершаемые с нарушением установленного законом или нормативно-правовыми актами порядка, можно квалифицировать как самоуправство. Причем происходящее заставляет думать о том, что без участия районных должностных лиц в истории вряд ли обошлось...

По кругу

Собственно, упомянутым отказом в 2009 году и был дан старт затяжному судебному процессу. «Руно» потребовало признать отказ незаконным и обязать администрацию Кочубеевского района заключить договор купли-продажи земельного участка. Дело прошло три(!) круга – Фемида на протяжении почти четырех лет явно никак не могла определиться. Сначала Арбитражный суд края удовлетворяет иск, но его отменяет и направляет на новое рассмотрение кассационная инстанция. Затем первая и вторая инстанции отказывают «Руно» в претензиях, но кассационная и этими вердиктами не удовлетворена, вновь возвращая решения на новое рассмотрение. С третьего захода на первых двух этапах иск был снова удовлетворен, но это опять не устроило кассационную инстанцию…

Подчеркнем, что это не означает, что «Руно» заявило необоснованные требования. Фемида в итоге указывает на процедурные погрешности. Мол, хозяйством не был соблюден досудебный порядок спора о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. По большому счету, сторонам предложено договориться самостоятельно. Это очень важный момент. И чуть позже – в июле 2013 года – Высший арбитражный суд РФ согласился с этой позицией, признав ее законной.

Собственно, тут и вскрылись новые обстоятельства. «Агрокомпания «Руно», приступив к сбору пакета документов для повторного обращения в райадминистрацию с заявлением о выкупе, запрашивает данные на участок. Но, как следует из сведений кадастровой палаты, он уже не числится за «Руном»! Аккурат после вердикта Высшего арбитражного суда главой администрации Кочубеевского района А. Клевцовым были подписаны любопытные постановления. Одним из них утверждена схема расположения спорного земельного участка на кадастровом плане, вторым – изменен разрешенный вид использования земель с «для сельскохозяйственного производства» на «для ведения фермерского хозяйства». И наконец, на финальной стадии участок передан в аренду ранее упоминаемому фермеру Гаппоеву.

- Самое унизительное в том, что нас даже не поставили в известность об этой «реформе» Клевцова, – говорит Б. Идрисов. – Земля в это время нами была включена в сево-оборот. На ней наши капитальные объекты, и никто не отменял принцип так называемого единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости... Что теперь? Это почти треть обрабатываемых нами массивов. Без них хозяйство будет вынуждено сократить людей, свернуть работы и проекты…

Не готовы

В исковом заявлении, поданном агрокомпанией «Руно» в арбитраж края, три ответчика: администрация Кочубеевского района, фермер Гаппоев и краевой филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра».

- Местные власти, являясь участником судебного процесса, не могли не знать, что участок почти четыре года является предметом судебного спора. И тем не менее, неизвестно почему, сняли объект с регистрации за агрокомпанией «Руно», не имея на то соответствующего решения суда, – говорит Р. Савичев. – Мы настаиваем, что все три постановления, подписанные А. Клевцовым, являются незаконными. Они были приняты без уведомления компании, у которой участок находился в пользовании. Нарушены принципы эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земли. Агрокомпания просит признать постановления недействительными и подлежащими отмене, договор аренды участка с Гаппоевым – ничтожным с применением последствий недействительности сделки. Кроме того, мы настаиваем, чтобы в реестре были восстановлены прежние данные.

Стартовавшее на этой неделе судебное разбирательство не обещает быть скоротечным. Уже первое заседание, пока предварительное, можно назвать в чем-то показательным. Юристы, представляющие интересы райадминистрации и фермера, не удосужились составить отзывы на иск да и вообще явились на заседание без каких-либо документов по делу. Затягивают процесс? И это при том что судебное определение о принятии дела к производству появилось еще 1 ноября. Остались без внятных ответов и документальных подтверждений многочисленные вопросы судьи: как власти могли осуществить сделку с фермером по тому участку, который был снят с кадастрового учета? На основании чего был вообще заключен этот договор аренды? Каким образом фермер Гаппоев мог разделить арендуемый участок на несколько других участков?..

Да-да, как выяснилось в судебном заседании, на бумагах в едином виде уже не существует тот участок, который изначально передавался в аренду. Якобы с райадминистрацией Д. Гаппоев заключил соответствующее допсоглашение.

Тем самым путем преобразования объекта спора и его дробления на самостоятельные земельные участки целенаправленно создается ситуация, когда оспорить и отменить незаконные акты о передаче участка будет невозможно: сам объект спора исчезнет, а на его месте возникнут «чистые» земельные участки. Такой всем известный способ «отмывания» денег и имущества применяется и в отношении земли.

Впрочем, представительница Д. Гаппоева в суде дала повод сильно усомниться в том, что КФХ летом участвовало в конкурсных процедурах. Их, как того требует закон, должна была публично объявить администрация. Юрист в ответ на вопрос судьи о процессе передачи земли в аренду наивно пояснила, что летом она просто подала заявление, приложив к нему доверенность, что уполномочена это делать. Потом, мол, провели межевание участка, поставили на кадастровый учет. А после разделили большой участок на семь участков. «Напоминаю, ведется аудиозапись», – ненавязчиво отметила во время этого пояснения судья...

*****

В итоге суд обязал стороны представить целый ряд документов, недостающих для понимания сути произошедшего в Кочубеевском районе. Потому переходить к рассмотрению спора по существу еще рано, предварительное заседание отодвинуто на январь. Остается добавить, что «СП» планирует наблюдать за развитием событий.