Когда на Ставрополье процесс выделения земель станет открытым?

- Печально, но открытость, которую требует от муниципалитетов Градостроительный кодекс, далеко не всем на руку, – поясняет замминистра строительства и архитектуры СК – главный архитектор края Л. ОСИНЦЕВ. – В этом плане я всегда привожу пример Краснодарского края. Почему он так привлекает инвесторов, а не заманивает их любыми способами? Напомню, земля у них выделяется открыто – через аукционы. А прозрачные правила игры больше всего сейчас ценятся застройщиками, которые нередко со всех сторон оказываются окружены «левыми» процедурами, приводящими лишь к высасыванию денег из карманов инвесторов, удорожанию строительства и затягиванию сроков.

Но как можно говорить о снижении административных барьеров, если в некоторых муниципалитетах количество согласовывающих инстанций, от которых нужно получить «галочку» в бумагах до начала строительства, доходит до нескольких десятков?! Получается, что местные власти сами толкают строителей на нарушение законодательных норм и оформление уже готовых к эксплуатации построек. Такая практика в крае набирает обороты, потому что муниципальные органы устраняются от контроля за тем, что у них творится на территории. При этом нет у нас практики по сносу самовольных объектов, и этим пользуются нарушители.

Хотя порой не лучше обстоят дела с вводом зданий в эксплуатацию. Так, почти год назад, красиво перерезав красную ленточку, в Пятигорске открыли крупный торговый центр. Он работает, но владельцы продолжают борьбу с городскими чиновниками за ввод здания в эксплуатацию. От инвестора требуют сбора совершенно непонятных и незаконных бумаг, типа заключения от управления общественной безопасности администрации города, от подразделения по социальной поддержке населения, инспекции по охране труда и т. д. При проведении проверок в таких случаях краевой минстрой постоянно указывает на превышение муниципалитетами своих полномочий и материалы обязательно направляет в органы прокуратуры края.

– Леонид Георгиевич, для Ставрополья самоволка – явление очень распространенное, а вот случаев наведения порядка, сноса незаконных построек, напротив, единицы или вообще нет…

- А как не появляться самоволке? Дело в том, что примерно только половина строящихся объектов подконтрольна госстройнадзору. Остальные здания – площадью менее полутора тысяч квадратных метров и не выше двух этажей – на стадии строительства, по сути, никто не проверяет.

Логично, что муниципальные органы должны следить за соблюдением законодательства на своей территории. Однако в большинстве своем они не хотят вешать на себя дополнительные обязанности и не принимают документов о создании какого-либо подразделения, призванного контролировать эту сферу. В очень многих регионах на муниципальном уровне подобные нормативы действуют. Однако у нас в крае с этим есть очевидные пробуксовки.

– Новации в законодательстве, масса дополнительных полномочий… На местах есть кому это все исполнять?

- Знаете, кто хочет, тот находит решения, а кто не хочет, тот ищет причину, чтобы не исполнять. У нас есть положительные примеры – это Красногвардейский и Минераловодский районы.

«Двоечников» куда больше, ведь даже не во всех территориях на Ставрополье существует должность главного архитектора. В 18 районах таковых просто нет, и обязанности возложены на специалистов смежных отделов, которые помимо градостроительных должны решать еще массу вопросов. Этим районам надо в корне менять отношение к исполнению градостроительного законодательства.

– Как я понимаю, многие бюрократические подножки для строителей можно исключить, если муниципалитеты сформируют и утвердят пакет градостроительной документации. Не так давно на Ставрополье в этом плане отмечались серьезные проблемы. Но ситуация вроде как изменилась…

- Да, подвижки есть, и довольно серьезные. По результатам проверки Минрегиона России в 2010 году Ставрополье с шестого десятка перешагнуло на шестнадцатое место по уровню обеспечения градостроительной документацией.

Так, практически снят вопрос по генпланам. Среди восьми городских округов документ окончательно не утвержден лишь в Кисловодске, но и там осталось недалеко до финиша. Городские поселения тоже подтягиваются. Вот-вот генпланы обретут остающиеся пока без них Ипатово, Новопавловск и Новоалександровск. Неплохая статистика и по сельским поселениям. Кроме того, заканчивают работу над схемами территориального планирования районы, причем в Грачевском и Степновском таковые уже утверждены. В этом плане полным аутсайдером является Предгорный район – там вообще не приступали к разработке проекта схемы терпланирования. Понятно, что без нее жизнь намного легче: нет документа – исполнять нечего.

Теперь о правилах застройки. Здесь ситуация менее оптимистичная. Из 281 сельского поселения имеют этот документ только 24, еще 153 – готовят его к утверждению. Городские поселения также не замечены в особой спешке: из 15 с правилами застройки сейчас живут только шесть. Ситуация по городским округам лучше. Здесь в черном списке лишь Пятигорск, который только приступил к работе над документом.

А ведь это не пустые формальности. В итоге все требуемые законом документы должны обеспечить прозрачность оборота земель и показать инвесторам перспективы планирования бизнеса на той или иной территории. Заранее будет ясно, где вырастут жилые микрорайоны, а где плотность застройки уже максимальна, и т. д.

Напомню, Градостроительный кодекс отводит еще год, для того чтобы территории обзавелись полным пакетом документации территориального планирования. Это нужно сделать до 31 декабря 2012 года. После этого «опоздавшие» муниципалитеты не смогут распоряжаться своими землями, принимать решения о резервировании участков, их изъятии, переводе из одной категории в другую. Возможно, некоторые думают, что они еще успеют, но согласование документов территориального планирования затягивается на срок примерно до года, а то и более. Потому у тех, кто медлит, есть реальный риск опоздания.

– Обычно муниципальные органы ссылаются на дефицит средств для подготовки градостроительных документов. Получается, что одним удалось справиться с этими трудностями, другим – нет?

- Долгое время это направление испытывало хроническое недофинансирование. Однако с 2009 года ситуация стала меняться к лучшему. К примеру, в 2011 году на эти цели выделено 60,8 миллиона рублей, таким образом, казна поддержала 97 заявок муниципальных образований на софинансирование разработки 122 градостроительных документов.

Кто хочет избавиться от проблемы, тот ищет пути ее решения. Так, исполнить требования закона оказалось вполне возможным при некотором изменении организации процесса. В этом плане самым прогрессивным у нас можно считать Красногвардейский район. Администрация заключила соглашения со всеми сельскими поселениями на своей территории, согласно которым те передают райцентру полномочия в части подготовки градостроительной документации и соответствующие бюджетные финансы. Для отдельных поселений это ничтожные суммы, а в распоряжении райцентра оказываются уже достаточные средства для организации масштабной работы. В итоге в районе есть четкая координация процесса, а работа исполняется на высоком уровне. По тому же пути уже пошло несколько районов. Кто мешает остальным сделать то же самое?

Министерство строительства края уже не первый год разъясняет, убеждает, торопит власти на местах. Теперь решено применять и другие рычаги. К примеру, муниципалитеты в последнее время стали очень активны в части подачи заявлений на переводы земельных участков из одной категории в другую. Видимо, это объясняется их боязнью, что понятие «категории» земель в будущем будет ликвидировано (по крайней мере, есть такой законопроект) и участки будут выделяться согласно правилам застройки и землепользования. Так, минстрой принял решение, что теперь не будет давать согласие на изменение категорий земель, если у муниципалитета отсутствуют градостроительные документы.

– Леонид Георгиевич, много вопросов задают по другой теме. Конституционный суд в свое время разрешил прописку граждан в дачных и садовых домах. Однако на Ставрополье по-прежнему желающие получить такую прописку решают вопрос через суд. По-другому нельзя?

- Можно, но здесь опять упираемся в вопрос «муниципальной» инициативы. На местном уровне должны быть приняты соответствующие нормативы, которые бы детально отражали, в каких случаях дачный домик признается годным для постоянного проживания. После этого прописка не составит особого труда для человека. Министерство разработало соответствующий документ, он общедоступен. Как говорится, копируй и утверждай. Однако пока ни одно муниципальное образование на Ставрополье не отличилось принятием таких нормативов.

– На ближайшие годы перед краем поставлена амбициозная «строительная» задача – утроить объемы ввода жилья. Не будем вдаваться в подробности, как краевые власти намерены достичь этой планки, ставропольцев интересует другой аспект проблемы. Речь о спросе. По большому счету, те, кто имеет возможность купить жилье, уже сделали это. А для многих это остается почти несбыточной мечтой. Как быть с этим?

- Да, вопрос спроса на жилье и возможностей населения актуален. Здесь, на мой взгляд, нужно обратиться к практике западных стран. Нам нужны доходные дома, где жилые метры сдавались бы на долгие сроки и по приемлемым ценам, а их собственником выступал бы муниципалитет, да и не только.

К сожалению, в настоящее время в условиях российской действительности бизнесу такие проекты крайне невыгодны из-за серьезных затрат и долгого срока окупаемости. Но при участии в строительстве местных властей можно было бы разрешить вопрос недоступности жилья.