ЖЭУ уйдут со сцены.

Судя по всему, процесс предстоит болезненный. И сегодня, накануне вступления в силу главного жилищного документа страны, мы беседуем с Александром ОРЕШКОВЫМ, заместителем председателя правительства, министром ЖКХ, строительства и архитектуры Ставропольского края.

- Александр Николаевич, всего через несколько дней гражданин получит не только права, но и новые обязанности – в частности, выбора способа управления, если он проживает не в частном доме, а в многоквартирном. Какие же варианты предлагает нам государство, в чем их отличие между собой и какой срок дается на выбор?

- Закон предусматривает три формы управления многоквартирными домами. Один из самых привычных – поручить это дело ЖЭУ или, а это новинка, частной управляющей компании. Второй путь – он, кстати, действует уже не один год на территории России, в том числе и Ставрополья – создать товарищество собственников жилья. И, наконец, так называемое «непосредственное управление собственностью», когда люди могут наводить порядок в доме сами. В этом случае, очевидно, из общего состава им придется выбрать одного человека – «хозяина дома», как я иногда говорю - и дать ему доверенность, чтобы он от имени всех мог заключать договоры с разными службами: теплосетью, водоканалом и другими. Наверное, ему положат заработную плату.

Решение о том, по какой форме должен управляться многоквартирный дом, принимает общее собрание жильцов – «высший арбитр». Люди должны определиться в течение года. Если они не сделают этого, санкций не будет: просто тогда муниципалитет проведет конкурс и уже сам определит, кто будет заниматься обслуживанием данного дома – это может быть как частная, так и государственная структура. Единственное, закон не допускает анархии и говорит, что многоквартирный дом может обслуживать только одна организация – и как бы «защищает» неразрывность жилого комплекса. Способы, кстати, могут быть изменены в любое время, если общее собрание примет такое решение, которое обязательно для всех собственников.

- Чем будет заниматься частная управляющая компания, кто будет регулировать ее цены и контролировать качество услуг?

- Управляющей компанией может именоваться любая коммерческая структура, которая просто желает управлять жилым домом. Там, где можно выбрать (например, среди поставщиков тепла особо не выберешь), она будет определять - кто будет вывозить мусор, кто – заниматься благоустройством, делать ремонт и т. д.

Что касается цен на услуги управления. Если жильцы решили организоваться в ТСЖ, то общее собрание собственников и определит цены. Путем договорных отношений регулируются цены с управляющей компанией. Если же компания выбрана «за жильцов», т. е. по открытому конкурсу, то цены на ее услуги установит орган местного самоуправления.

Качество предоставляемых услуг контролировать должны, во-первых, сами потребители и, во-вторых, органы государственной жилищной инспекции.

- На Ставрополье уже работают товарищества собственников жилья, есть и управляющие компании. Как они себя зарекомендовали? Проблемы есть?

- Проблемы есть везде. Бывает так, что половина жильцов довольна работой ТСЖ, а другая – нет. Но в целом ТСЖ и кооперативы зарекомендовали себя с неплохой стороны, хотя им есть к чему стремиться. Всего же в крае, преимущественно в крупных городах, функционируют 259 ТСЖ, создано также 108 жилищных кооперативов. Есть положительный опыт работы и управляющих компаний. Пожалуй, наиболее эффективно они функционируют в Буденновске, там они даже значатся в числе лучших на уровне России, им не-однократно присуждались первые места по итогам проводимого Росстроем конкурса.

- Александр Николаевич, а что будет с ЖЭУ? Смогут ли они на равных конкурировать с частниками?

- ЖЭУ, думаю, будут уходить со сцены. Но не сразу, а постепенно. Ведь есть социальное жилье, а местные администрации привыкли к тому, что этот блок обслуживают ЖЭУ. Но к ним приходят конкуренты. Рано или поздно частники должны занять свое место на рынке.

Надо понимать: частные управляющие компании придут, чтобы работать и зарабатывать. В западном мире это неплохой бизнес. В России этот вопрос решается сложновато, и больше появляется товариществ собственников жилья или жилищных кооперативов. Первые образуются там, где уже есть жилье, а вторые - с целью построить дом и дальше его эксплуатировать. Не исключаю, кстати, и того, что конкуренция подстегнет ЖЭУ – они поправятся и начнут предоставлять более качественные услуги.

Хочу подчеркнуть, что решение о сокращении домоуправлений будет приниматься на уровне муниципалитета, но под воздействием жильцов. Если жильцы будут молчать или говорить, что их все устраивает, то многое останется по-прежнему.

- При смене «обслуги», ясно, ЖЭУ должны будут передать конкурентам всю техническую документацию. Пойдут ли ЖЭУ на это? И в полной ли мере они ею обладают, т. е. не возникнет ли бумажной путаницы? Может быть, есть смысл провести инвентаризацию?

- Действительно, у каждого ЖЭУ есть своеобразный архив технических паспортов на жилые дома. И Жилищный кодекс обязывает ЖЭУ документацию передать. Не захотят добровольно, сделают это через суд. Если даже случится, что где-то по растерянности документации не окажется, ее придется восстановить.

Хотя вопрос, скорее, к органам местного самоуправления. Считаю, что путаница в передаче технической документации может возникнуть там, где муниципалитет поверхностно отнесся к данному вопросу.

- Большинство многоэтажек давно никто не ремонтировал. Правильно ли я понимаю, что по новым правилам эта забота уже официально полностью ложится на плечи жильцов?

- Давайте посмотрим, что говорит Жилищный кодекс. Если квартиры находятся в частной собственности, то и проблемы всего дома являются заботой проживающих. Так что ремонтировать дома теперь придется за свой счет. Исключение составят социальные дома, т. е. принадлежащие муниципалитету или другому органу власти, где люди проживают по социальному найму.

Чудес не бывает. В том плане, что если квартиры принадлежат гражданам, а таких домов в крае большинство, значит, и места общего пользования, а это земельный участок, лестничные клетки, подъезды, чердаки, все подходящие коммуникации, находятся в ведении жильцов. И они за это обязаны платить.

- Кстати говоря, в счете на квартплату с нового года появилась новая строка – «капитальный ремонт». Многие интересуются, что она означает?

- Это изменение можно назвать маленькой вехой в истории ЖКХ. В прошлом году - при огромной потребности средств на капремонт – мы смогли предусмотреть в бюджете лишь 18% от необходимого. Нас за это критиковали федеральные органы проверки. С нынешнего года капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме производится за счет собственника жилищного фонда, к которому относятся владельцы приватизированных квартир.

Другой вопрос – реальная наполняемость понятия «капитальный ремонт». В данном случае и общее собрание жильцов, и выбранная им обслуживающая организация вместе должны четко определить, что должно входить в капитальный ремонт и куда деньги будут идти: они ведь лучше знают, в каком состоянии у них находится лестничная клетка, крыша, подводящие от колодца сети и т. д.

Принятый общекраевой стандарт по капремонту составляет 3 руб. 10 коп. с каждого квадратного метра, но муниципалитет может поступить по-своему, отклониться от краевой планки и установить свою. Например, в Ставрополе записали 86 коп. за кв. метр. Хватит этих денег или нет – тоже вопрос.

- В каждом многоквартирном доме есть свои махровые неплательщики. До сих пор к их совести взывало государство. Кто будет нести ответственность за их долги в связи с переходом на рыночные рельсы?

- Если человек живет по договору социального найма, т. е. в квартире, предоставленной государством, и не платит больше шести месяцев, то теперь его вправе выселить. Не добровольно, только через суд. На улицу таких граждан, разумеется, никто не выгонит, но придется переехать в маневренный фонд или квартиру меньших размеров.

Жилищный кодекс предусматривает и штраф. В частный дом могут просто прекратить подавать услуги, а в многоквартирном решение будет принимать балансодержатель, вплоть до того, что квартиру должника могут выставить на продажу.

- Какова ваша оценка Жилищного кодекса РФ, насколько детально он проработан?

- Мы редко видим идеальный документ. Как он применим на практике, покажет время.

Конечно, для полной реализации его положений на территории края и конкретного города, района, поселка предстоит большая законотворческая работа. Сейчас министерством разрабатывается план совместных действий с соответствующими органами исполнительной власти края по принятию необходимых юридических документов - предусматривается издание около 20 законодательных и нормативных актов Ставропольского края. Необходимо разработать массу подзаконных актов по предоставлению квартир по договору социального найма, оказанию тех же субсидий, определить, кого мы действительно будем считать малоимущими гражданами, и так далее.

На заседании краевого правительства были утверждены региональные жилищные и коммунальные стандарты, которые используются в основном при распределении средств Федерального фонда финансовой поддержки субъектов РФ. Относится к стандартам и социальная норма жилья, принятая из расчета 23 кв. метра на каждого ставропольца. Она пока меняться не будет.

Документ ждали. Я бы назвал его строгим, жестким и, может быть, даже несправедливым. Мне, например, жалко людей, лишившихся «благодаря» кодексу прав на получение бесплатного жилья.

P.S. Советуем всем, кто живет не на улице, прочитать Жилищный кодекс РФ, представляющий из себя несколько десятков страниц мелким шрифтом. Весьма любопытный документ.