Что делать дольщику, если застройщик обанкротился?

Банкротство застройщика является одним из рисков приобретения квартиры на основании договора участия в долевом строительстве. Сведения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовываются в официальном издании (газете «Коммерсантъ»), а также размещаются в Едином государственном реестре юридических лиц.

В течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика передает ему сведения обо всех участниках строительства. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения от застройщика сведений обо всех участниках строительства уведомляет их об открытии конкурсного производства, о возможности и сроках предъявления ими требований, а также публикует соответствующее уведомление в газете «Коммерсантъ» (п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 128, п. 2.7 ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4 Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ; п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 21.07.2008 № 1049-р).

В случае банкротства застройщика участник строительства вправе обратиться:

1. К конкурсному управляющему не позднее 45 дней со дня получения от него участником строительства уведомления об открытии конкурсного производства. При этом такое уведомление считается полученным по истечении 15 дней со дня его опубликования в установленном порядке. В случае пропуска указанного срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом (пп. 2, 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ). Обратиться необходимо с письменным требованием о передаче жилого (нежилого) помещения, машино-места (при наличии соответствующего договора) и (или) денежного требования либо уточнить свое требование к застройщику, предъявив соответствующие документы (пп. 2, 2.1, 3.1 п. 1 ст. 201.1, пп. 2, 3.1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ). Требования, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, конкурсный управляющий самостоятельно включает в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, на основании информации, размещенной органом регистрации прав в единой информационной системе жилищного строительства, о чем уведомляет участника долевого строительства.

Требования нескольких лиц в отношении одного и того же объекта недвижимости само по себе не препятствует включению их требований в реестр требований участников строительства при наличии у каждого из них соответствующего ДДУ и документов, подтверждающих оплату по нему (п. 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

Если строительство дома завершено, участник строительства вправе предъявить требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты), требование о передаче машино-места и нежилого помещения (площадью не более 7 кв. м) и включении его требования в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений) (пп. 3, 3.1 п. 1 ст. 201.1, п. 3 ст. 201.4, ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ; ч. 3, 4 ст. 8 Закона № 478-ФЗ).

Денежное требование участника строительства возникает в связи с его отказом от исполнения заключенного договора долевого участия, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью). Так, участник строительства в зависимости от ситуации вправе заявить денежные требования (пп. 1, 2 ст. 201.5, пп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ; ч. 3, 4 ст. 8 Закона № 478-ФЗ): о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение, машино-место, нежилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения; возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом недействительными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам; возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом незаключенными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам.

При установлении денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба (пропорционально исполненной участником строительства части обязательства по оплате жилого помещения). Стоимость помещения при этом определяется на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого конкурсным управляющим за счет средств должника. Стоимость машино-места или нежилого помещения определяется в соответствии с законодательством о банкротстве (пп. 2, 2.1 ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ).

К заявлению об установлении требований необходимо приложить в том числе (ч. 1, 3 ст. 4 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ; п. 6 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ): надлежащим образом заверенные копии документов, подтверждающих обоснованность требований (например ДДУ с отметкой регистрирующего органа о государственной регистрации в ЕГРН); документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения, машино-места, нежилого помещения (платежные поручения, приходно-кассовые ордера, иные документы об оплате, предусмотренные законодательством РФ). Представление документов об оплате не требуется, если требования участника строительства возникли в результате уступки прав по ДДУ и обязательство по уплате цены договора прекращено.

Конкурсный управляющий рассматривает полученное требование в течение 15 рабочих дней со дня получения такого требования. Если требование дольщика обосновано, оно включается в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений). В этот же срок конкурсный управляющий уведомляет участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений), об отказе в таком включении либо о включении в реестр требования в неполном объеме (п. 7 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ; ч. 3, 4 ст. 8 Закона № 478-ФЗ).

Конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства с соблюдением установленной очередности (п. 1 ст. 201.13 Закона № 127-ФЗ): если не позднее чем за месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче дольщикам объекта незавершенного строительства или жилых помещений в доме, здании (сооружении), предназначенном для размещения машино-мест, строительство которых завершено; если не позднее чем за месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств обанкротившегося застройщика новому приобретателю.

Погашение требований дольщиков путем передачи им объекта незавершенного строительства недопустимо при банкротстве застройщика, который для долевого строительства привлекал денежные средства участников с использованием счетов эскроу. После передачи таким дольщикам жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений или после передачи имущества застройщика и обязательств застройщика по договору долевого участия новому приобретателю денежные средства со счетов эскроу перечисляются на открытый конкурсным управляющим отдельный счет обанкротившегося застройщика для расчетов с иными кредиторами или новым приобретателем (пп. 4, 7 ст. 201.12-2 Закона № 127-ФЗ).

2. К страховщику с требованием о выплате страховой суммы, если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования (ст. 15.6 Закона № 214-ФЗ; п. 3 ст. 3 Закона от 27.11.1992 № 4015-1).

3. В Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства (далее - Фонд) (ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ; п. 3 ч. 1 ст. 3 Закона № 218-ФЗ). Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению Фонда, в том числе через банки-агенты. Выплата возмещения осуществляется на основании принятого Фондом решения, который не позднее трех рабочих дней со дня его принятия размещает на своем официальном сайте сообщение о дате начала приема заявлений граждан о выплате возмещения, а также о месте, времени, форме и порядке приема заявлений (пп. 2, 3, 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233). Возмещение гражданам - участникам строительства выплачивается на основании решения Фонда до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. Выплата производится в течение 10 рабочих дней со дня представления необходимых документов (ч. 1 ст. 13 Закона № 218-ФЗ; п. 8 Правил). Возмещение выплачивается в размере рыночной стоимости жилого помещения, определенной на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения о выплате возмещения, но не менее уплаченной цены договора. Возмещение по требованию о передаче машино-мест и (или) нежилых помещений выплачивается в размере уплаченной цены договора в отношении одного машино-места и (или) нежилого помещения в объекте незавершенного строительства (ч. 2, 2.1 ст. 13 Закона № 218-ФЗ).

В случае использования при заключении договора долевого участия средств материнского (семейного) капитала Фонд на основании заявления гражданина - участника строительства направляет в ПФР запрос и после получения сообщения перечисляет соответствующую сумму в ПФР. Оставшаяся часть возмещения подлежит выплате гражданину (ч. 7 ст. 13 Закона № 218-ФЗ; ст. 10.1 Закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ).

Участник долевого строительства не вправе требовать возмещения за счет средств компенсационного фонда в случае получения им ранее страховой выплаты или выплаты, произведенной поручителем застройщика (ч. 16 ст. 25 Закона № 218-ФЗ; Информационное письмо Банка России от 10.12.2019 № ИН-015-53/90).

Также право на возмещение отсутствует в случае приобретения права требования передачи жилого помещения и (или) передачи машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства (ч. 3 ст. 13 Закона № 218-ФЗ).

При определенных условиях правом на выплату возмещения за счет средств Фонда обладают также граждане, требования которых были погашены путем передачи в установленном порядке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - кооператив) и которые имеют в отношении этого кооператива требования о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения, а также граждане, которые приобрели пай умершего члена такого кооператива в порядке наследования (п. 3.2 ч. 1 ст. 3, ч. 1.2 ст. 13, ст. 13.3 Закона № 218-ФЗ; ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ; ч. 2, 4 ст. 3 Закона от 30.12.2020 № 542-ФЗ; пп. 4, 8, 10, 11, 13, 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.12.2019 № 1680).

Обратите внимание! Доход в виде возмещения, полученного налогоплательщиком в рамках защиты прав участников долевого строительства, НДФЛ не облагается (п. 71 ст. 217 НК РФ).

Необходимо знать, что со дня принятия Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства решения о выплате дольщикам возмещения требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-мест и нежилых помещений в целях осуществления расчетов преобразовываются в денежные требования. В этом случае договоры долевого участия считаются прекращенными без заявления участника строительства об одностороннем отказе от их исполнения (ч. 3 ст. 201.13 Закона № 127-ФЗ; ст. 13 Закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ).

4. В арбитражный суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости, если застройщик получил разрешение на ввод построенного дома или здания (сооружения), предназначенного для размещения машино-мест, в эксплуатацию и до даты принятия решения о признании застройщика банкротом застройщик и участник строительства подписали передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места или нежилого помещения (пп. 1 п. 1 ст. 201.8, п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ).

За рассмотрение иска в суде уплачивается госпошлина в размере 6 000 руб. (пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ; ч. 2 ст. 103 АПК РФ).

Форма и содержание иска, а также порядок его подачи в арбитражный суд предусмотрен ст. 102, 125, 126 АПК РФ. Заявитель обязан направить застройщику копии требования и прилагаемых к нему документов заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 4 ст. 201.8 Закона № 127-ФЗ). По результатам рассмотрения заявления и документов арбитражный суд выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место или нежилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ).