Государство не сможет отобрать квартиру, купленную у мошенников

Учитывая, что жертвами жуликов на рынке жилья становится немало граждан, мы попросили прокомментировать основные положения запланированных новаций постоянного эксперта рубрики «Законный интерес» Романа Савичева, генерального директора ОАО «Юридическое агентство «СРВ», признанного профессиональным сообществом (по версии портала pravo.ru) крупнейшим в стране.

-Законопроект этот, безусловно, важный, с точки зрения справедливости, и давно назревший, разработан Минэконом РФ по поручению президента Владимира Путина, и поэтому нет никаких сомнений, что соответствующий закон будет принят в скором времени, вероятно, уже осенью нынешнего года, - говорит Роман Савичев. – Любопытно, что «машина» правосудия заработала после вала жалоб президенту: граждане были возмущены тем, что у них отнимают квартиры, купленные на вторичном рынке, и к тому же, на первый взгляд, «чистые» - с отсутствием обременений в ЕГРП. Причем изымают жилье с помощью судов не какие-нибудь аферисты, а органы госвласти, ссылаясь на мошенническую первичную приватизацию. В результате родилось судьбоносное решение Конституционного суда, рассмотревшего так называемое «дело Дубовца».

История эта, думаю, типична и характерна не только для столицы, но и для провинциальных регионов. Итак, в 2015 году Департамент горимущества Москвы в суде первой инстанции добился истребования квартиры из собственности А. Дубовца и передачи ее в собственность города.

Квартиру эту А. Дубовец купил в Москве в 2008 году, но, как позже выяснилось, законный собственник жилья умер еще в 1994 году, не оставив наследников, и «бесхозными» квадратными метрами оперативно занялись мошенники. Они подделали документы и оформили квартиру на подставных лиц, несколько раз ее перепродавали, а А. Дубовец стал последним и, как показало развитие событий, самым слабым звеном в цепочке покупателей. Департамент горимущества столицы каким-то образом выяснил, что эта злополучная квартира является «выморочным имуществом», т. е. должна по закону отойти в собственность города, раз владелец, умерев, не оставил наследников. В результате и родился иск о выселении А. Дубовца, который, понятно, возмутился и, доказывая добросовестность сделки, дошел до Конституционного суда. Особенно он упирал на тот факт, что все сделки купли-продажи этой квартиры, которые проворачивали мошенники, были признаны законными в процессе государственной регистрации перехода права собственности. В результате Конституционный суд решил, что квартиру, ставшую объектом мошенничества, нельзя просто так отобрать у покупателя. Государство должно сначала доказать, что собственник знал о махинациях. Конституционный суд отметил, что орган власти, который не позаботился о получении выморочного имущества (или поздно обнаруживший незаконную приватизацию), должен действовать разумно и своевременно по регистрации своей собственности.

А теперь интересный вопрос: на что рассчитывать тем добросовестным приобретателям квартир, которые в судебных тяжбах с госорганами уже проиграли, получив отказные решения на всех стадиях? Скорее всего, они останутся «у разбитого корыта». Дело в том, что из законопроекта Минэка РФ, о котором шла речь в начале разговора, исчезла одна важная поправка, предусматривающая компенсации за уже изъятые помещения у добросовестных покупателей в результате принятия судебных решений по искам госорганов. Добилось исключения этой нормы правительство Москвы: в противном случае пришлось бы платить из казны миллиарды пострадавшим.

И тем не менее во всей этой истории есть большой плюс: после принятия законопроекта добросовестные приобретатели жилья, ставшие жертвой мошенников, все-таки получат реальную судебную защиту, если власти вдруг усмотрят нарушения при первичной приватизации. И главное здесь – термин «добросовестный приобретатель». Если суд эту добросовестность установит, госорганы, покушающиеся на чужой каравай, останутся ни с чем.

И в заключение все-таки хочу призвать читателей проявлять бдительность при заключении сделок купли-продажи недвижимости. Добросовестный приобретатель, как свидетельствует обзор практики Верховного суда, должен не только проверить наличие записи в ЕГРП, но и проявить разумную осмотрительность и принять меры для выяснения прав лица, отчуждающего имущество. Ну и, конечно, вас должны насторожить цена ниже рыночной и факт быстрой смены владельцев жилья.