Кадастровую стоимость недвижимости можно оспорить

Для бизнеса сейчас время и так непростое, теперь же владельцам земли и капитальных строений нужно быть готовыми к заметному росту налоговой нагрузки. Итоговая сумма налога на недвижимость будет напрямую зависеть от кадастровой стоимости объекта, которая формально считается приближенной к рыночной. Однако многие предприниматели считают официальные показатели завышенными. Зафиксированы случаи, когда кадастровая стоимость по соседству расположенных зданий отличается в разы. Можно ли несогласным с таким положением дел как-то повлиять на ситуацию?

На этот вопрос ответил наш постоянный эксперт Роман САВИЧЕВ, возглавляющий «Юридическое агентство «СРВ», которое в профессиональной среде признано одним из крупнейших в России (согласно данным рейтинга «Право.ru-300»):

– Напомню, что ранее кадастровая стоимость объектов недвижимости базировалась на инвентаризационной стоимости. Однако это понятие постепенно уходит в прошлое, необходимость в использовании такой категории практически исчезла.

Итак, кадастровая стоимость – это расчетная величина, устанавливаемая в результате государственной оценки земельного участка или объекта капстроительства с учетом его местоположения и целевого назначения. Узнать ее можно, заказав кадастровую справку, другой источник – раздел «Публичная кадастровая карта» на интернет-портале Росреестра. Новая кадастровая стоимость действует для исчисления налогообложения с начала нынешнего года. Она также используется при расчете арендной платы, стоимости земельного участка при его выкупе из государственной или муниципальной собственности и т.д.

Исходя из личной юридической практики, могу сказать, что последняя кадастровая оценка в нашем крае была проведена более качественно, чем предыдущая. Но все же в очень многих частных случаях ее результаты далеки от реальной ситуации на рынке.

Тем не менее, консультируя своих клиентов, желающих оспорить результаты оценки, мы в первую очередь интересуемся потенциальной экономической выгодой. Проще говоря, стоит ли игра свеч, так как процесс оспаривания остается достаточно непростой и, как правило, длительной процедурой, требующей квалифицированного юридического сопровождения. Если плюс очевиден, конечно, нужно приниматься за дело, чтобы не оплачивать налог или аренду по повышенным ставкам.

Подчеркну, что каждая ситуация сугубо индивидуальна, и заранее никто не может сказать, на сколько можно снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Действительно бывает, что она по каким-то причинам завышена в разы.

Если говорить об алгоритме, то сейчас процедура оспаривания включает в себя досудебный и судебный этапы. Первый из них физлица и индивидуальные предприниматели могут пропускать и сразу идти с претензиями в суд. Ответчиками будут выступать государственные органы власти или муниципалитет. А вот для юридических лиц порядок досудебного оспаривания является обязательным. Предварительно потребуется получить заключение независимого оценщика, где будет сказано, что кадастровая стоимость объекта не соответствует рыночной.

Досудебная процедура оспаривания подразумевает под собой обращение с соответствующим заявлением в специальную комиссию, действующую при региональном управлении Росреестра. Наряду с основанием, что кадастровая и рыночная стоимости какого-то конкретного объекта на самом деле далеки друг от друга, еще одним аргументом может являться неточность в исходных данных, которые использовались при проведении оценки. Узнать, какая информация использовалась при кадастровой оценке, можно у заказчика работ.

В течение месяца комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе заявителю в этом. И если результат рассмотрения спора в комиссии предприятие не удовлетворяет, нужно обжаловать его в суде.

Срок оспаривания результатов кадастровой оценки не может превышать пяти лет. С сентября прошлого года подобные разбирательства регулируются правилами Кодекса административного судопроизводства РФ.

При изменении кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о ней, например, для расчета налоговой ставки, применяются с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих изменений.