Непростой разговор о земле

Самое ценное «полезное ископаемое» Ставропольского края, главное его богатство, оно же и «яблоко раздора» – земля. Это и главный ресурс, способный обеспечить стабильное развитие казачьих обществ. В июне 2015 года по приказу атамана СОКО ТВКО была создана рабочая группа для проверки эффективного использования казачьими обществами СОКО ТВКО земель сельхозназначения и выполнения протокольных поручений губернатора Ставропольского края. Участниками рабочей группы был осуществлен ряд поездок в районные общества, по результатам которых уже обозначен ряд конкретных проблем, намечены пути их решения. О них говорил директор ГКУ «Ставропольский краевой казачий центр» Юрий Синицын на заседании коллегии комитета СК по делам национальностей и казачества.

Предыстория вопроса

Для общей ясности сделаем небольшой экскурс в предысторию. Распределение земель казачьим обществам за минувшие 25 лет происходило следующим образом. В 1996 г. было принято федеральное постановление «Об утверждении положения о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в РФ, и режиме его использования». Целевой земельный фонд (ЦЗФ) по идее должен был формироваться органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления с учетом мнения казачьих обществ за счет различных земель: запаса, фонда перераспределения и земель с прекращенным правом собственности, владения и пользования. Участки из ЦФЗ должны были предоставляться казачьим обществам на праве постоянного (бессрочного) пользования, а нераспределенная земля формировала бы войсковой резерв.

На деле, из пяти субъектов, на которых расположены окружные общества ТВКО, только на Ставрополье вышло постановление губернатора края «О формировании целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в РФ». Целевой земельный фонд общей площадью 43703 га (24612 га – пашня) был создан по предложениям районных и территориальных администраций. И хотя на тот момент участки передавались казачьим обществам на праве постоянного (бессрочного) пользования, но мнения казачьих обществ при формировании ЦФЗ учтены не были. Поэтому в фонд частично попали земли низкого качества, не пригодные для производства сельхозпродукции. В результате более чем от 29 тысяч га казачьи общества тогда отказались.

В начале нулевых постановление губернатора о формировании ЦЗФ и вовсе утратило силу, в связи с тем, что в новом российском Земельном кодексе от 2001 г. формирование Целевого земельного фонда для казачьих обществ не предусматривалось (но и предыдущее де-юре не отменялось). Коротко говоря, кто успел воспользоваться правом взять землю на условиях бессрочного пользования и правильно ее оформить, тот это сделал еще тогда. Какое-то время, с 1997 по 2009 гг. действовала Ассоциация казачьих хозяйств Ставропольского края, которая субсидировалась из краевого бюджета средствами для закупки семян, горюче-смазочных материалов, удобрений. Однако этих средств было недостаточно для того, чтобы закупить технику и наладить эффективное хозяйствование. В 2009 г. субсидирование прекратилось, а Ассоциация приказала долго жить. Казачьи общества в большинстве своем начали сдавать земли в субаренду. Теперь же законодательная ситуация такова, что казачьи общества могут получить землю практически на общих основаниях. Есть единственный правовой механизм, прописанный в законе № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Земельном кодексе РФ от 01.03.2015 г.: земли сельхозназначения из государственной или муниципальной собственности можно брать в аренду без проведения торгов.

Стоит сказать, что федеральная правовая база, которая регламентировала бы вопросы казачьего землепользования, так до сих пор и не проработана. Отсутствует закон «О казачестве», в котором мы остро нуждаемся все эти 25 лет, и который мог бы поставить множество точек над i даже в вопросах, не связанных с землей. Существующая «Концепция государственной политики Российской Федерации в отношении российского казачества» говорит в основном о государственной службе, но никак не затрагивает больные вопросы казачьего землевладения.

Итак, ниточки сегодняшних проблем тянутся из сложной правовой ситуации и различных обстоятельств, в которых оказывались отдельно взятые казачьи общества.

Аренда, субаренда и долги

В первую очередь, скорейшего решения требует ситуация с арендной платой за землю, которая очень серьезно разнится. Так, высокой арендной платой сегодня аукнулись казакам многие ошибки в заключении договоров. Первоначально, когда казачьи общества наделялись землей через ЦЗФ, они представляли собой общественные организации. При вхождении в государственный реестр и переоформлении документов (изменение статуса, устава, названий) у многих возникли проблемы с сохранением прав преемственности. Было необходимо оформить документально, что общественная организация, ставшая реестровой – суть одно и тоже. Тогда и права на земли, взятые в бессрочное пользование, перешли бы. Затем была упущена возможность переоформления в бессрочное пользование до 2012-2013 года. Теперь же остается только аренда. И получается, что сумма арендной платы тех участков, которые были переоформлены после бессрочного пользования — 0,3 процента от кадастровой стоимости, а там, где через торги (пусть даже без аукциона) плата доходит до 2-3 процентов! Проведя в поездках по районным и первичным казачьим обществам, рабочая группа констатировала имеющиеся задолженности по арендной плате от нескольких тысяч до нескольких миллионов рублей, и разбираться по каждому конкретному случаю необходимо безотлагательно.

Еще одна проблема связана с размером субарендной платы. Ее величина также не регулируется единым критерием и варьируется от одной до четырех с лишним тысяч рублей за гектар. Надо пересматривать ранее заключенные договоры с учетом инфляции. Ведь если какое-то время назад цена на фуражное зерно составляла 2,5-3 рубля, то сейчас порядка 7 рублей за килограмм. По причине низкой субарендной платы некоторые казачьи общества практически лишены прибыли. Чтобы выровнять ситуацию, Совету атаманов СОКО необходимо ежегодно закреплять нижнюю границу размера субарендной платы своим решением, а казачьим обществам искать основания для расторжения невыгодных договоров.

Отсутствует и дифференцированный подход в определении качества земель, ведь некоторые являются попросту неудобьями: заросшими молодой порослью деревьев, свалками. Казачьи общества, которым предоставляется в аренду такая земля, должны иметь налоговые каникулы не менее 3 лет для приведения в порядок этих участков. Также необходимо закрепить минимальный срок арендной платы – не ниже 10 лет, ведь по закону разрешено до 49 лет. На более короткое время практически не имеет смысла что-то начинать.

Разрешив проблемы с размером арендных и субарендных выплат, приведя в порядок документацию и оплатив долги, можно будет двигаться дальше.

Земля - головная боль?

Может быть, это не очень укладывается в сознании, но факт остается фактом: далеко не все атаманы хотят связываться с землей и попросту не берут ее в аренду.

Главы администраций, как отмечает Юрий Синицын после поездок, настроены в основном положительно, и практически везде готовы так или иначе помогать с землей, распутывать клубки проблем. Но как раз там, где земля буквально сама идет в руки, атаманы пасуют. Почему это происходит? Техники нет? Но ее почти ни у кого нет, всего 5 процентов КО сами обрабатывают землю. Только когда у большей половины казачьих обществ округа будет в аренде земля, можно будет говорить серьезно о самодостаточности. Из 166 казачьих обществ СОКО лишь только 43 имеют землю. И то, что они ее добились, пройдя через законодательные, а порой и судебные коллизии – делает им огромную честь. Ведь землю не так просто взять и удержать. Это всегда инициатива, предприимчивость, смелость. Остальные 123 общества – 2/3 всего округа – должны сегодня сделать все, чтобы взять землю сами или помочь в оформлении на СОКО ТВКО.

Нужно окружное сельхозпредприятие

На 1 сентября 2015 г. 43 казачьих общества СОКО арендуют 40,8 га земель сельхозназначения. Никто, за исключением единственного ООО КСХП «Вольница» (Новопавловское ГКО) не является сельхозтоваропроизводителем, потому что таковыми по закону (ФЗ «О развитии сельского хозяйства») могут быть признаны лишь те, кто осуществляет производство сельхозпродукции и ее реализацию в объеме не менее 70 процентов за календарный год. Соответственно, казачьи общества не могут войти в агропромышленный комплекс края и воспользоваться субсидиями, взять технику в лизинг. А нет денег на технику и прочие нужды – нет развития.

Для того, чтобы сдвинуть экономику округа с мертвой точки, необходимо принять ряд мер, которые осуществимы в современных законодательных рамках и общей ситуации с землей в крае.

Создание окружного земельного фонда позволило бы создать сельхозпредприятие, учредителем которого станет СОКО с уставным капиталом не менее 51 процента. Это предприятие будет сельскохозяйственным товаропроизводителем и войдет в АПК Ставропольского края, что в свою очередь даст возможность пользоваться субсидиями по линии министерства сельского хозяйства, кредитоваться и вести полноценную экономическую деятельность.

Но базой этого предприятия должен стать окружной земельный фонд. Для этого и нужно выяснить, сколько и где имеется земли, которую можно получить в аренду напрямую СОКО (хотя это и не определено законодательно). Комитетом края по делам национальностей и казачества были направлены предложения главам муниципальных образований проработать возможность передачи в аренду СОКО земельных участков, сроки аренды которых заканчиваются в 2015-2016 гг. но только в случаях, если не будут продляться сроки аренды с недобросовестными арендаторами. Сложность в том, что в крае давно нет свободной земли и рассчитывать можно лишь на невостребованные участки с неопределенным собственником. Процедура их оформления сложна и занимает немало времени. Хозяевами такой земли на бумаге являются «мертвые души». По закону дается время на поиск собственников или наследников. Если таковые не обнаруживаются, земли объявляют бесхозными, межуют и через арбитражный суд переводят в ведение муниципального образования. Только тогда их либо выставляют на аукцион, либо на них может претендовать казачье общество без торгов.

Как пояснил Юрий Синицын, при формировании окружного земельного фонда речь ни в коем случае не идет о том, чтобы отбирать землю у первичек. Главная цель - производство с/х продукции либо созданным предприятием СОКО в единственном числе, либо совместно с районным или первичным обществом, на территории которого расположен данный земельный участок.

Первым шагом для накопления первоначального капитала все-таки остается субаренда: округ берет землю, передает в пользование предприятию, а оно передает в субаренду. Предприятие получает дивиденды, а распоряжается ими учредитель, и решает: сколько оставить предприятию на развитие, сколько отдать на нужды казаков.

Как отмечал Ю. Синицын на заседании коллегии в своем докладе, по результатам встреч и договоренностей с главами администраций муниципальных районов, в Благодарненском, Кировском, Предгорном и Арзгирском уже направлены документы для оформления договоров аренды с СОКО ТВКО без торгов. В Красногвардейском районе договор уже заключен. Вообще же в стадии обсуждения вопрос о передаче округу порядка 8500 га. В ближайшее время рабочая группа планирует окончательно определиться с количеством земли и перейти к подготовке регистрации окружного предприятия.