Что даст новая система капитального ремонта многоквартирных домов?

Безусловно, проблема стареющих «многоквартирок» не нова, но, по большому счету, только сейчас предпринимаются попытки наконец поставить на рельсы процесс реанимации жилья. Как уже не раз отмечала «СП», фундаментальная роль в создании и функционировании новой системы отведена так называемым региональным операторам - фондам, которые будут частично аккумулировать средства населения, а также, по сути, обеспечивать реализацию стартующей ремонтной кампании. Сроки поставлены довольно сжатые, между тем «тонких» моментов пока остается немало. Но тем ценнее сейчас опыт, накопленный в разных территориях. Им регионы смогли поделиться в ходе прошедшего в Самаре I Всероссийского съезда региональных операторов капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, где приняли участие представители 85 субъектов РФ.

Ставрополье на съезде представлял руководитель краевого Фонда капремонта Е. Бражников. Беседу с ним мы как раз начали с вопроса о впечатлениях от встречи.

- Евгений Юрьевич, не думаю, что сейчас нужно объяснять идеологию новой системы ремонта жилья. Активные собственники уже в курсе всей «арифметики»: хорошо знают, на сколько с конца года их платежки за квартиру «потяжелеют» и как именно будут рассчитываться новые взносы. Более того, на Ставрополье во многих домах уже прошли необходимые общие собрания. Потому хотелось бы сфокусироваться на остающихся актуальными проблемах, о них ведь говорилось на упомянутом съезде. Да и насколько вообще жизнеспособна внедряемая система?

- Однозначно, что новая система создана всерьез и надолго. Хочу напомнить, менее года назад все идеи по проведению масштабной кампании по капремонту многоквартирных домов были еще на бумаге. Сейчас же мы вошли в активную фазу действий и хорошо представляем себе, как это все должно работать.

Да, российские регионы пока находятся на разных этапах процесса, но, как показывает практика в целом, старт взят неплохой. Речь в данном случае идет даже о собираемости взносов. Ее уровень на начальном этапе везде прогнозировался довольно невысоким, однако разъяснительная работа дала эффект, и граждане уже не столь негативно, как было поначалу, воспринимают необходимость дополнительных расходов. На Ставрополье мы обязательно учтем уже наработанный другими территориями опыт, что позволит исключить возможные риски. Более того, скажу, что разработанная в нашем регионе правовая база дает полное право рассчитывать на то, что край станет одним из лидеров страны по проведению мероприятий программы капремонта.

В общем отмечу, что первый съезд регоператоров стал не только дискуссионной площадкой, где удалось обсудить весь спектр проблем. Участники попытались выработать конкретные решения, которые должны найти отражение в итоговой резолюции. Не нужно забывать, что фонды создавались на местах в очень короткое время, и пока остаются некоторые трудности для осуществления их полноценной работы. Ведь нужно не просто накапливать средства, а обеспечить за счет них полноценную реализацию программ капремонта. Потому в первую очередь нужно будет исключить некоторые разночтения в законодательстве: например, остаются несоответствия между нормами Гражданского и Жилищного кодексов. Кроме того, фондам капремонта нужна помощь в формировании «чистых» баз данных, до сих пор нет ясности в условиях кредитования и регоператоров, и жильцов, накапливающих деньги на спец-счетах. Прорабатывается также вопрос, каким образом будет оказываться господдержка.

Уверен, что все это со временем разрешится. Главной же остается задача, скажем так, воспитания ответственных собственников квартир, знающих не только о своих правах, но и об обязанностях по содержанию общего имущества. За последние годы количество сознательных хозяев жилья значительно выросло. Многие управдомы, председатели ТСЖ стали настоящими профессионалами в управлении своими домами.

– С какими идеями участвовало в съезде Ставрополье?

- Мы делаем ставку все же на максимальный эффект от «котлового» способа накопления средств. Потому одна из задач, поставленная перед нашим фондом врио губернатора В. Владимировым, заключается в том, чтобы быть организацией, максимально приближенной к населению и открытой для него. В этом направлении сейчас и сосредоточены наши усилия.

Теоретически всю систему проведения капитального ремонта вне зависимости от выбранного способа накопления собственниками мы рассматриваем как народную. Собственники помещений в многоквартирных домах, которые выбирают для накоплений специальный счет, по сути своей, создают народную организацию. Но лишь в том аспекте, что люди сами взяли на себя всю полноту ответственности за свой дом. А вот по-настоящему объединяющим потенциалом обладает региональный оператор. Аккумулируя основной запас денежных средств и профессиональные кадры, он становится поистине народным предприятием. В данном случае я имею в виду абсолютно реальное явление даже с правовым обоснованием.

Важно, что население должно участвовать во всех этапах процесса. В частности, при отборе подрядных организаций на проведение капитального ремонта фонд будет рекомендовать привлекать жителей ремонтируемых домов на условиях субподряда непосредственно к работам. Это позволит ставропольцам объединить усилия в аккумулировании средств на капремонт и даже подзаработать «копеечку». Плюс мы получаем пристальный контроль за ходом работ и, как следствие, повышение качества ремонта.

Идея в ходе съезда, как мне кажется, была услышана. Коллеги согласились, что таким образом можно значительно повысить доверие населения к системе капитального ремонта жилья.

– Много говорилось о масштабной подготовительной работе перед запуском системы. Какие вопросы сейчас на повестке?

- Забот действительно очень много. Так, сейчас в крае активно проходят собрания по выбору собственниками способа накопления на капитальный ремонт. Краевой закон, напомню, отводит на это три месяца. Таким образом, к 31 августа все дома на Ставрополье, вошедшие в соответствующую региональную программу, должны определиться, как они будут копить средства на проведение капитального ремонта. Два месяца из отпущенного срока уже истекло. Тем, кто по каким-либо причинам не смог провести собрание, должны помочь представители органов местного самоуправления. Те дома, которые и после этого будут хранить молчание, автоматически попадут в «общий котел» регионального оператора.

Подчеркну, что власти Ставрополья нацелены на то, чтобы максимальное количество собственников приняло осознанное и взвешенное решение исходя из потребностей своего дома. Поэтому сотрудники фонда и краевого минстроя активно участвуют в таких собраниях, оказывая организационную и консультативную помощь. Параллельно мы регулярно встречаемся с руководителями ЖСК и ТСЖ, жильцами, проводим семинары, где разъясняем тонкости новой системы в целом и отдельных ситуаций в частности.

Вместе с тем мы понимаем, что одним из главных условий реализации региональной программы капремонта общего имущества многоквартирных домов должно стать высокое качество работ с применением современных материалов по приемлемым для населения ценам. До сентября мы намерены разработать предельные показатели стоимости капитального ремонта. Чтобы получить значения, максимально адаптированные к потребностям различных типов домов, специалисты фонда проводят первичные осмотры «многоквартирок», где ремонт тех или иных конструктивов должен состояться уже в 2014 – 2016 годах.

Данные, полученные в ходе таких осмотров, лягут в основу технологических карт, которые будут размещены на сайте фонда в качестве ориентира для собственников помещений в многоквартирных домах. Впоследствии они будут применяться и при проведении капремонта.

Понятно, что с типовой застройкой особых проблем не возникает, а вот другое дело – совсем «возрастные» дома, которые зачастую возводились без каких-либо проектов и впоследствии достраивались и перестраивались опять же без соответствующего оформления. Приходится разбираться с каждым случаем в индивидуальном порядке. Зато потом каждый ставрополец с помощью специальной системы сможет легко оценить примерную стоимость и масштабы работ, обозначив в качестве критериев, что именно предстоит отремонтировать и на какой площади. Это, по сути, будет калькулятор, аналогичный банковским, когда на сайтах кредитных учреждений мы можем рассчитать, на какой кредит можем рассчитывать при конкретном уровне своих доходов.

Многих волнует вопрос: как будет выставляться платеж по капитальному ремонту? Мы считаем целесообразным, чтобы новый вид платежа вошел дополнительной строкой в привычный населению единый платежный документ. В этой связи надежды возлагаются на содействие расчетных центров, которые уже имеют значительный опыт выставления платежей по коммунальным и жилищным услугам. Фонд капитального ремонта ведет с ними переговоры, уточняются условия, на которых такие организации готовы работать.

Кроме того, специалисты фонда совместно с органами местного самоуправления уже приступили к уточнению данных по жилью. Проводится анализ электронных паспортов многоквартирных домов, внесенных муниципалитетами в информационную систему «Электронное ЖКХ», что позволяет выявить неточности в сведениях о домах и привести информацию в соответствие с фактическими сведениями. На первую актуализацию программы планируется выйти к декабрю текущего года.

– Насколько добросовестными оказались муниципалы, много ли несоответствий найдено?

- Ошибки, конечно, есть, их немало. Но это было ожидаемо изначально и во многом связано с тем, что в последние несколько десятилетий в России в целом и в Ставропольском крае в частности не велась сплошная инвентаризация многоквартирного жилого фонда. Мы готовы исправлять погрешности. Аналогичная работа ведется во всех субъектах Российской Федерации.

Помощь нам оказывают и сами ставропольцы, поспешившие познакомиться с содержанием региональной программы. Правда, поступали жалобы на то, что сложно управляться со столь объемным документом (в печатном варианте он занимает более двух с половиной тысяч страниц), доступным в формате PDF. Но, к сожалению, иные форматы неприемлемы, так как они позволяют вносить правки в документы. В других регионах, к слову, находились аферисты, которые за солидные суммы предлагали собственникам якобы «сдвигать» даты капремонта, как раз редактируя общедоступную всем версию программы капремонта. Между тем мы постарались оптимизировать процесс поиска интересующего дома, сделав разбивку по муниципальным образованиям.

– Не могу не задать больной для наших граждан вопрос сохранности их накоплений. Залогом доверия к новой системе может стать то, что каждый сможет при желании узнать о «движении» своих средств, накопленных суммах...

- Эта тема по понятным причинам поднимается постоянно. Потому напомню, что региональный оператор – структура государственная, созданная в форме некоммерческой организации. За сохранность денежных средств, собранных населением в «общий котел», субсидиарную ответственность несет субъект Федерации. В нашем случае – Ставропольский край. Учредителем фонда выступает министерство строительства, архитектуры и ЖКХ.

Сразу заверю, что у денег на капитальный ремонт несколько степеней защиты. Предусмотрен жесткий контроль на всех стадиях – от сбора средств до завершения ремонтных работ. Мы будем держать постоянный отчет перед надзорными органами, у нас разработана жесткая система внутреннего контроля. Вместе с тем в стороне не останутся и сами собственники. Каждый должен иметь возможность видеть, что происходит с его накоплениями.

Потому предстоит сформировать прозрачный учет поступающих средств и предоставления платежных документов, в основе которого должна быть единая информационная система данных о собственниках, о принадлежащих им помещениях и в целом о жилищном фонде края. Там будет отражаться начисление взносов на капитальный ремонт, оплата, сумма задолженности и начисленных процентов за несвоевременную оплату, учет расходов на капитальный ремонт «в разрезе» каждого собственника. Такие специализированные программные продукты разрабатывают всего несколько компаний в России. В ближайшее время фондом планируется приобретение такой программы путем проведения открытого конкурса. 2 сентября станут известны его результаты.

– Напоследок поговорим о недавних новостях. Размер ежемесячного взноса на капремонт с каждого «квадрата» в крае установлен. Тем не менее врио губернатора В. Владимиров назвал его неокончательной цифрой, подчеркнув на недавнем оперативном совещании, что вклад собственников должен быть весомым, но посильным и не создавать бреши в семейных бюджетах. Таким образом, еще предстоит обсуждение возможности снижения нагрузки на население без риска срывов процесса реанимации жилья...

- Не берусь прогнозировать, чем завершится инициированная главой региона дискуссия. Не исключено, что на старте расценки будут несколько снижены. Ведь абсолютное большинство регионов решило не придерживаться федеральной нормы и начать со скромных тарифов, отложив на перспективу их повышение.

Но отмечу, что мы изначально откровенно говорили людям, что 7,6 рубля с квадратного метра – это цифра, приближенная к экономически обоснованной. Реальная же потребность на проведение капитального ремонта многоквартирных домов в крае примерно в 11,5 рубля с «квадрата». Потому я искренне завидую тем регионам, которые установили платеж на уровне всего трех-четырех рублей – скорее всего, они уповают на помощь федеральной казны. Но то, что бюджет впоследствии сможет «закрыть» все потребности, очень сомнительно.

В адрес субъектов, занизивших размеры взноса, на съезде прозвучали претензии со стороны представителей Минстроя РФ и Фонда содействия реформированию ЖКХ. Это в итоге грозит обернуться тотальным недосбором средств и соответственно пробуксовкой программ капремонта. Потому сейчас на Ставрополье очень важно найти компромиссное решение. Консультации и детальные расчеты пока продолжаются.

* * *

Долгосрочная программа капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, расположенных на территории Ставропольского края, рассчитана на 2014 – 2043 годы. В нее вошло 9433 многоквартирных дома в 148 муниципальных образованиях. В этих домах расположено 410935 жилых и нежилых помещений, с площади которых будут уплачиваться взносы на капитальный ремонт. В данных помещениях проживают 833329 человек.

* * *

В первую «трехлетку» капремонта вошли 625 многоквартирных домов в 75 муниципальных образованиях. Это самые «возрастные» дома, многие из них были построены еще в ХIХ веке. В 2014 – 2016 годах в этих домах будет капитально отремонтировано в общей сложности 2272 конструктива – кровли, системы водо-, газо-, тепло- и электроснабжения, фасады, фундаменты, подвалы и лифты. Это позволит улучшить условия проживания более 21 тысячи человек. До 1 сентября органы местного самоуправления должны подать уточненные данные по первой трехлетке. После чего эти данные сводятся и утверждаются министерством строительства, архитектуры и ЖКХ СК.

* * *

В соответствии с законом Ставропольского края обязанность по уплате взноса на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирных домах в ноябре 2014 года. Таким образом, платежные поручения с новой строкой «на капитальный ремонт» будут выставлены в декабре 2014 года.