Легализовать самострой можно только при определенных условиях

Очередную консультацию в рамках этой рубрики руководитель известного на Юге России «Юридического агентства «СРВ» Роман Савичев посвятил подобным ситуациям. Тем более, появилась реальная надежда, что «правила игры» станут более четкими и понятными. Верховный суд России на днях подробно растолковал, при каких условиях можно легализовать самовольную постройку.

- В совсем свежем обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, опубликованном на днях Верховным судом России, расставлены такие акценты. Чтобы узаконить строение, в первую очередь человек должен иметь какое-то отношение к земле, на которой вдруг появился дом. При этом он должен быть возведен без существенных нарушений градостроительных норм и никому не мешать.

«В практике судов вызывают определенную сложность дела, связанные с разрешением требований о признании права собственности на самовольные постройки, возведенные на арендованных земельных участках, - сказано в документе. - Ряд судов полагает, что отсутствие у истца какого-либо из перечисленных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку. Другие суды полагают, что при определенных обстоятельствах предоставление лицу земельного участка в аренду для целей капитального строительства может служить основанием для признания за таким лицом права собственности на самовольно возведенную постройку».

Как пояснил Верховный суд, одним из критериев самовольности постройки является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей. При этом право собственности на самовольную постройку может быть признано за настоящим хозяином участка. Но как быть, если человек арендовал землю?

В качестве примера Верховный суд привел дело гражданина, который обратился с иском к местным властям о признании права собственности на самовольную постройку - незавершенный жилой дом готовностью 60 процентов. Судом установлено, что еще в 1999 году постановлением главы администрации муниципального образования истцу был предоставлен в аренду земельный участок под проектирование и строительство индивидуального жилого дома и хозяйственных строений. Проект будущего дома был согласован. Но строиться гражданин начал без соответствующего разрешения, то есть вроде как самовольно.

«Суд пришел к выводу, что возведение на указанном земельном участке индивидуального жилого дома соответствует его целевому использованию, истец пользовался этим земельным участком на законных основаниях», - сказано в обзоре. Установив, что истцом при возведении самовольной постройки не допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, она не создает угрозу жизни и здоровью окружающих, суд при изложенных обстоятельствах признал за гражданином право собственности на незавершенный строительством объект.

Зато, если человек что-то построил на неправомерно занимаемом участке, никакой надежды получить «розовое» свидетельство у него нет. Верховный суд проиллюстрировал это примером гражданки, которая обратилась в суд с иском к районной администрации о признании права собственности на хозяйственную постройку, указав, что на протяжении более девятнадцати лет фактически владеет ею. Постройка находится на расстоянии 53 метров от ближайшего жилого дома, что соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, возведена, как уверяла истица, с разрешения председателя сельского совета. «По неизвестным причинам документы о праве на возведенную ею хозяйственную постройку уполномоченными органами власти ей своевременно не выданы», - читаем в документе.

Надо полагать, что разрешение если и было, то лишь устным. Более того, земля, на которой располагалась нелегальная подсобка, оказалась государственной. «При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что земельный участок, на котором расположена спорная хозяйственная постройка, находится в государственной собственности. Гражданке указанный участок на каком-либо вещном праве не предоставлялся. Разрешение на строительство спорной постройки не выдавалось, акт ввода объекта в эксплуатацию отсутствует», - сказано в обзоре. Поэтому суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска.

Также Верховный суд заметил, что суды иногда путают реконструкцию и перепланировку (переустройство) жилого помещения и разрешают иски граждан, например, о сохранении жилого помещения - квартиры с самовольной пристройкой в виде балкона или лоджии, в порядке статьи 29 ЖК РФ. «Кроме того, имеются случаи ошибочного разрешения споров об узаконивании новых помещений, созданных в процессе реконструкции: пристроек, надстроек к жилым домам, - сказано в документе. - При этом судами признавалось право собственности на самовольные пристройки к жилому дому как на отдельный объект капитального строительства». Проще говоря, пристроил человек к дому мансарду или веранду, а ее записали как самостоятельную недвижимость.

Как пояснил Верховный суд, пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.