Александр Скорняков

Александр Скорняков

Потому в последние годы краевые власти предпринимают целый ряд мер для здоровой трансформации сферы ЖКХ Ставрополья, не забывая и о своих колоссальных социальных функциях в этом процессе. О проводимой в этом плане работе и недавних новациях в жилищном законодательстве мы беседуем с председателем краевого комитета по ЖКХ А. СКОРНЯКОВЫМ.

– Александр Иванович, в первую очередь спрошу о том, какие шаги предприняты в крае для создания регионального фонда ЖКХ. Его появление, по сути, ознаменует включение в регионе процессов самоорганизации жилищно-коммунальной сферы. Ведь не секрет, что в последние годы основным «двигателем» в процессе обновления отечественного жилкомхоза был федеральный Фонд содействия реформированию ЖКХ, который должен в 2013 году прекратить свою деятельность. Это не грозит Ставрополью усугублением ситуации по переселению граждан из аварийного жилья и ремонту многоэтажек?

– Думаю, излишне подробно описывать масштабы проблем, накопившихся в жилищно-коммунальной сфере. Тем не менее нельзя не признать, что реализация 185-го Федерального закона о Фонде ЖКХ положила начало оздоровлению и модернизации отрасли. На капремонт многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилья были направлены колоссальные средства, и отдача от этих затрат очевидна. Не буду отрицать, что повсеместно возникают частные проблемные ситуации, связанные с недобросовестностью конкретных управляющих компаний или строителей, да и жильцы не всегда с серьезностью подходят к процессу приема ремонтных работ, порой подмахивая соответствующие акты и не замечая брак. Но в целом отрасль стала функционировать по новым правилам. И впереди нас ждет еще долгий путь.

В крае появляются действительно эффективные товарищества собственников жилья, растет число управляющих компаний. Причем около 80 процентов этого рынка занимает частный бизнес, а значит, можно говорить о зарождении реальной конкуренции.

Естественно, краевые власти намерены в этом же ключе и в дальнейшем решать проблемы жилищно-коммунального хозяйства. Для этого и разработан проект создания региональной системы капремонта, и соответствующий документ уже передан комитетом по ЖКХ на рассмотрение в правительство.

Подчеркну, это именно система капремонта, а не конкретный фонд, который аккумулировал бы средства. Дело в том, что изначально Минрегион России был нацелен на введение обязательного для собственников порядка по ежемесячной уплате некоторых сумм на капремонт домов. Эти взносы накапливались бы, и за счет них предполагалось делать ремонт нуждающихся в нем домов. Однако введение таких новшеств пока не предполагается.

А потому со следующего года, когда край еще рассчитывает получить средства из федерального Фонда ЖКХ, мы попробуем запустить ту самую региональную систему капремонта, которая работала бы на аналогичных условиях. То есть ее основой станет консолидация средств краевого и местных бюджетов, при этом доля участия собственников повысится и будет составлять не менее 15 процентов стоимости ремонта. Деньги из казны предполагается выделять на конкурсной основе. Ведь известно, что в крае уже есть примеры многоквартирных домов, жильцы которых по собственной инициативе начали копить деньги на то, чтобы привести общедомовое имущество в порядок. Конечно, о полном капремонте многоэтажек говорить пока не приходится, однако вполне по силам будет отремонтировать крыши, фасады, подъезды, заменить лифты.

Кстати, о лифтовом хозяйстве. Комитетом уже разработан проект соответствующей краевой адресной программы. Она предусматривает замену лифтов, выработавших свой срок. Ведь если Ставрополю, Пятигорску, Кисловодску, активно участвующим в программах Фонда ЖКХ, удалось хотя бы частично обновить их, то в других городах проблема изношенности лифтов с каждым годом становится все острее.

– Поговорим о качестве управления жилым фондом. Деятельность управляющих компаний оставалась «тайной за семью печатями» как для органов власти, так и для собственников жилья, за счет которых, собственно, все УК и существуют. Недавно в жилищное законодательство были внесены изменения. Они как-то меняют печальную ситуацию, органы власти получают какие-либо контрольные функции?

– Да, управляющие компании на самом деле долгое время были практически бесконтрольны. Не существовало стандартов обслуживания жилья, да и нельзя было проследить прозрачность использования средств, собираемых с собственников квартир на содержание многоэтажек. Поправки в Жилищный кодекс, вступившие в силу 18 июня этого года, впервые конкретизировали требования к деятельности по управлению многоквартирным домом. Хотя это только начало большой работы по приведению этого сегмента рынка в цивилизованный вид. Минрегионразвития сейчас разрабатывает целый ряд сопутствующих документов, включая типовые договоры управления домом, формы платежек. Отдельным актом планируется определить и минимальный перечень работ и услуг, необходимых для безопасного и надлежащего содержания любого многоквартирного дома.

Более того, теперь управляющие компании подконтрольны государственной жилищной инспекции и органам местного самоуправления. Так, до 1 марта 2013 года жилинспекции в регионах должны проверить законность всех уже существующих ТСЖ и избрания управляющих компаний. При этом в первоочередном порядке внимание инспекторов будет обращено на управленцев, работа которых вызывает жалобы собственников квартир. Если по результатам проверки управляющей организации будет выявлено невыполнение ею условий договора с жильцами, она будет переизбрана на общем собрании собственников и отстранена от работы.

При этом замечу, еще до принятия этих поправок комитет края по ЖКХ нацеливал муниципалитеты на более активную работу в плане контроля за обслуживанием жилого фонда. Немало тех, кто действительно занимался этим вопросом, и у них сейчас проблем не возникнет. А многие, конечно, будут пожинать плоды своих отписок, гласивших, что не в их компетенции вмешиваться в процесс управления домами. Теперь возможностей для подобных «маневров» у муниципалитетов нет.

– Скажите, а вы знаете много примеров, когда компании реально, а главное – эффективно управляют общедомовым имуществом?

– Не скажу, что таких случаев большинство, однако они действительно есть. И я твердо убежден, залогом здорового взаимодействия собственников жилья и управленцев является исключительно активная позиция первых. Так или иначе, но основное бремя контроля за деятельностью УК лежит именно на жильцах, люди должны проявлять заинтересованность в поддержании нормального состояния дома. Считать, что управленцы будут работать хорошо в страхе перед жилищной инспекцией, просто наивно. Это же частный бизнес, который работает на свою прибыль. Вопрос, откуда она будет появляться – от эффективной работы или запудривания мозгов жильцам? И здесь к месту вспомнить, что многие решения по управлению той или иной многоэтажкой принимаются на общем собрании жильцов. Но крайне редко на них присутствует большинство собственников. Как правило, собирается лишь около трети. Отсюда и многие жалобы потом: мол, нас не спросили или не поставили в известность!..

Напомню, для того чтобы облегчить населению доступ к информации о деятельности управляющих компаний, их обязали раскрывать информацию о себе. Причем не только данные о госрегистрации, контакты и перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении. Немаловажно, что УК должны открывать всем и списки домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты с указанием причин. Для потребителя это подсказка, которая поможет сделать определенные выводы о работе конкретной компании. Раскрытию подлежат и готовая бухгалтерская отчетность УК, сведения о расходах. А это все уже не формальные сведения, которыми раньше нередко ограничивались управляющие компании, пользуясь массовой неграмотностью и равнодушием собственника.

В этом году комитетом по ЖКХ был создан интернет-портал, где аккумулируется подобная информация. Она собрана еще не в полном объеме, однако уже довольно полезна потребителям. Аналогичный ресурс сейчас разрабатывает и Минрегион, где управляющие компании должны будут раскрыть все свои секреты уже в обязательном порядке. А вот жилищная инспекция теперь будет контролировать достоверность этих данных. Причем вводится административная ответственность за непредоставление сведений или их несоответствие реалиям.

Все это, конечно, одномоментно не исправит ситуацию. Но это важные шаги в процессе наведения порядка в сфере управления жилищным фондом.

– Александр Иванович, в этом плане не всегда идеальны и ТСЖ. Порой их правления также в первую очередь заботятся о наполняемости личных карманов... А в новостройках вообще товарищества навязываются покупателям квартир компанией-застройщиком.

– Краевая жилищная инспекция не оставит без внимания и товарищества собственников жилья, законность их создания и функционирования будет также проверена специалистами.

Что же касается так называемых ТСЖ-монстров (такие нередко организуются застройщиком микрорайона или комплексов из нескольких многоэтажек), то теперь значительно облегчен выход из них. Будет достаточно решения собственников квартир конкретного дома, а не всего громадного товарищества. Более того, законом отныне запрещено создание ТСЖ застройщиком в еще не сданных домах.

– Есть же и другие новации, которые коснутся практически каждого. Так, вводятся новые формы платежек за коммуналку.

– Да, на федеральном уровне утверждены правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Однако эффект от них стоит ожидать чуть позже, ближе к концу года.

В частности, Минрегион разрабатывает новую форму платежного документа, правила его заполнения, виды и структуру платежей. Что принципиально нового увидят люди в платежках?

Прежде всего это обязательное введение двух платежных позиций за одну услугу. То есть те, у кого есть индивидуальные счетчики на воду и электроэнергию, по-прежнему будут платить по их показаниям, а отдельной строкой будет вынесена сумма, которая придется конкретно на вашу квартиру по общедомовому прибору учета. Если же вы платите за коммунальные блага по нормативам, то также увидите в платежках две позиции: собственную «норму» и долю в общедомовом потреблении. Раньше эти суммы нередко плюсовались управдомами. Кстати, если счетчик на весь дом отсутствует, то его жильцы за общедомовые нужды будут платить по специальным нормативам.

Кроме того, если вы не доверяете управляющей компании, то, приняв решение на общем собрании, можете перечислять платежи непосредственно поставщикам воды, электроэнергии и тепла. Ведь, к сожалению, не все УК, собрав средства с собственников, своевременно и добросовестно перечисляют их ресурсоснабжающим организациям.

– Кстати, о добросовестности. Не без грехов и сами потребители: одни исправно платят, смирившись с немалыми суммами в квитанциях, другие ресурсами пользуются, но как-то забывают о своих обязательствах. Проблема с неплательщиками как-то решается? Не придется ли добросовестным гражданам отвечать рублем за нерадивых соседей?

– Ответственность неплательщика теперь ужесточена. Если раньше поставка коммунальных ресурсов могла быть ограничена после шести месяцев просрочки, то теперь этот срок сокращен вдвое – до трех месяцев.

В правилах оговаривается и временное проживание. Если гости пробыли в вашей квартире более пяти суток, то они уже не временные. И в квитанциях должен отражаться этот момент. Хотя опять же это касается тех собственников, которые не оборудовали свое жилье индивидуальными приборами учета, ведь речь идет о поквартирном потреблении ресурсов.

К слову, комитет по ЖКХ намерен провести серьезные переговоры с проектировщиками и застройщиками. Недавно мы инспектировали новые дома и отметили тенденцию, что индивидуальные приборы учета — и электроэнергии, и воды — располагаются непосредственно в квартирах. А это уже изначально провоцирует потенциальные конфликты, в которых будут замешаны жильцы, управдомы и поставщики. Не хочу никого обвинять, но ведь, согласитесь, многие норовят «приложить» тот же магнитик к своему счетчику.

Потому во избежание недоразумений и для исключения подобных нарушений не лучше ли выносить приборы из квартир, чтобы доступ к нему имели управляющие компании, председатели ТСЖ и поставщики ресурсов? Это признанный европейский опыт. Там даже в частных секторах приборы учета вынесены из жилищ на «красные» линии. А мы, по сути, наступаем на те же грабли: если в советское время счетчики из квартир перемещались на лестничные площадки, то теперь пошел обратный процесс. Его важно вовремя остановить. 

Юлия ЮТКИНА

В начале сложного пути / Газета «Ставропольская правда» / 6 августа 2011 г.