Ипотека земель: лед тронулся

- Хочу сразу заметить, что судьба ипотеки в России очень интересна, - говорит он. - С одной стороны, всерьез о ней заговорили относительно недавно, с другой - явление это для нашего государства отнюдь не чуждое и имеет многовековую историю. Ипотечное кредитование зародилось в XIII веке. При этом следует отметить, что в России в отличие от многих стран мира ипотека с самого начала и по сегодняшний день строится по классическому образцу, при котором недвижимость остается у залогодателя.

Тема ипотеки сегодня чрезвычайно остра, учитывая, что земля является едва ли не единственным предметом залога для получения селянами заемных средств, поскольку они и без того уже за-кредитованы донельзя. Сегодня они похожи на финансовых крепостных, которые только и делают, что работают на погашение взятых банковских ссуд, чтобы потом снова пойти по тому же самому пути, ибо другого, к сожалению, нет.  

- Василий Иванович, почему о земельной ипотеке вспомнили и настойчиво заговорили в связи с национальным аграрным проектом «Развитие АПК», что мешало это сделать раньше?

- Своеобразным толчком послужило внесение изменений в федеральный закон «Об ипотеке», которые сняли запрет на ипотеку земель сельхозназначения. Это законодательное решение, несомненно, может послужить мощным фактором в развитии сельскохозяйственного производства, поскольку даст карт-бланш для ипотечного кредитования аграрного сектора экономики. А это - приобретение машин, оборудования, горючесмазочных материалов, кормов и многого другого.

Как рассказал на совещании председатель комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике Геннадий Горбунов, уже разработана концепция развития земельной ипотеки, автором которой является «Россельхозбанк».

- На первый взгляд, все довольно просто: заложил участок в банке – получил кредит и выплачивай его потом добросовестно в течение нескольких лет. А как обстоит дело на практике, все ли так гладко на самом деле?

- Гладко бывает только на бумаге. Формирование механизмов ипотечного кредитования рождается в муках. Главная из них заключается в том, что ипотека распространяется только на участки, прошедшие установленную законом государственную регистрацию. Если этого нет, то соответственно ни о какой банковской операции и речи быть не может. И здесь мы столкнулись с серьезным правовым айсбергом, когда закон о государственном земельном кадастре вступает в разногласие с законом об обороте земель сельхозназначения.

Они вышли в разные времена, каждый из них писался под определенную ситуацию. Сегодня мы оказались перед коллизией. Простой пример. Как известно, земельные паи многих ставропольцев находятся в коллективно-долевой собственности. Стоит одному владельцу выйти из нее, зарегистрировать свое добро «отдельно», а не в общем массиве, то все остальные совладельцы - а это может быть больше тысячи человек по закону! - в случае чего уже будут считаться ненадлежащими собственниками. В то же время по второму закону – об обороте земель сельхозназначения - если у человека есть свидетельство на пай, полученное, к примеру, в 1992 году, он является безусловным их хозяином. С одной стороны, этот документ, вне всякого сомнения, является юридически правильным, а значит, законным. С другой, суд не может начать рассмотрение заявления, поступившего от «оставшихся» коллективных собственников для разрешения определенного земельного спора, пока не будет заключения кадастровой палаты. А у той ответ один: после выделения участка из границ землепользования сельхозпредприятия - в связи с изменением оставшейся площади - меняется и его кадастровый номер, а оставшиеся обладатели прав на доли автоматически становятся «ненадлежащими». Вот перед такой дилеммой оказываются сегодня суды.

- В крае уже появились подобные судебные разбирательства?

- Такие тяжбы уже начались в Грачевском, Апанасенковском, Степновском районах. Эта правовая нестыковка тормозит сегодня весь процесс оформления земельной собственности, который может стать первоосновой для ипотеки. Практически каждый регион сегодня уткнулся в стену, обойти которую невозможно. Как дальше действовать, неизвестно. Поэтому мы обратились к Совету Федерации с предложением – провести в ближайшее время слушания по регистрации, внести изменения в закон о государственном земельном кадастре, дабы убрать препятствия с пути, упростив процедуру оформления участков, которая занимает не один месяц. В противном случае ни к какой цивилизованной ипотеке мы не придем.

- Сегодня большая часть пашни в крупных сельскохозяйственных предприятиях края арендуется у пайщиков. Сможет ли в данном случае хозяйство воспользоваться ипотекой?

- На заседании аграрно-продовольственного комитета Совета Федерации я предложил, в частности, сдавать в ипотеку право аренды. У нас законом об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае установлено, что наименьшая продолжительность аренды сельскохозяйственных угодий – десять лет. Это обычного участка, а если речь идет о плодовых насаждениях или виноградниках, то и все двадцать лет. Мое предложение разделяют многие коллеги – представители других регионов, поддерживают и банки, но Минэкономразвития РФ пока против, строго требуя ипотеки участков.

- На что могут рассчитывать селяне: каков минимальный размер участка, который может пойти в ипотеку?

- Не менее 350 гектаров. Видите, в Ставропольском крае словно в воду глядели, когда сделали минимальный участок для выдела в 300 гектаров.

- Выходит, что новый вид кредитования будет не доступен для мелких собственников, скажем, фермеров, у которых всего лишь по два, три, четыре гектара?

- Выход есть. Достаточно вспомнить национальный проект «Развитие АПК», который как раз делает ставку на стимулирование малых форм хозяйствования, в частности, на создание кооперативов, товариществ, в которые те же фермеры могут объединяться и закладывать землю. По-другому, как бы мы ни хотели, пока не получается: больше бумаги изведешь из-за пары-тройки гектаров, чем получишь ипотечного кредита.

- В этом году в России будут работать восемь пилотных проектов по земельно-ипотечному кредитованию, причем два из них - на Ставрополье: ООО «Урожай» Левокумского района для закупки скота заложит 1300 гектаров пашни, одно из крестьянских фермерских хозяйств Апанасенковского района – 900 гектаров. Как рассказывают банковские работники, уже полностью подготовлен весь пакет необходимых документов. Осталось сделать рыночную оценку земли. Как она будет определяться и кем?

- Пока этот непростой вопрос на практике не отрегулирован. Одни считают, что следует отталкиваться от кадастровой стоимости, другие предлагают брать от 20 до 70 процентов от нее. В любом случае многие не согласны с тем, что банкам будет доверено право проводить мониторинг ликвидности того или иного участка. Что это такое? Например, кадастровая оценка одного гектара составляет десять тысяч рублей. Вместе с тем представитель банка, условно говоря, пришел на место, взял с собой бригаду из пяти - десяти человек и интересуется, по какой цене они бы купили этот участок. Те дают две тысячи, то есть в пять раз меньше, чем крестьяне предполагали. Соответственно скромнее будет и сумма кредита. Минэкономразвития пока не согласно, чтобы правительство РФ выступало своеобразным гарантом для банков. Идут разговоры о создании агент-ства, которое бы занималось экспертной деятельностью. Вопросы из этого ряда вызывают немало споров. Самое главное сегодня определиться с подходами оценки рыночной стоимости земли, законодательно закрепить мониторинг состояния участков, находящихся в ипотеке.

- Василий Иванович, по вашему мнению, станет ли ипотека панацеей для крестьянина?

- Думаю, ипотека позволит аграриям привлечь дополнительные средства, в которых они сегодня сильно нуждаются. Это как спица в колесе, заставляющая его двигаться еще быстрее...