Земельная оценка станет более точной и прозрачной

Главная цель государственной программы Ставропольского края «Управление имуществом» - развитие и совершенствование имущественных и земельных отношений в регионе для решения задач социально-экономического развития.

На Ставрополье, как и по всей стране, стартовала государственная кадастровая оценка. В нынешнем году проводится массовая оценка земельных участков всех категорий, а в следующем - объектов капитального строительства. О том, как эта работа проводится в регионе, мы попросили рассказать министра имущественных отношений Ставропольского края Виталия Зритнева.

- Виталий Владимирович, с чем связаны такие нововведения?

- Предыдущие кампании по кадастровой оценке проводились в 2019 и 2020 годах. В соответствии с ранее действующей редакцией федерального закона субъект Федерации был вправе самостоятельно выбрать срок, когда будет проводиться следующая оценка. С 1 января этого года вступили в силу изменения в федеральное законодательство о государственной кадастровой оценке – теперь ее проводят одновременно по всей стране один раз в четыре года по унифицированным методикам. В этом году на Ставрополье стартовала массовая оценка 1,2 миллиона земельных участков всех категорий, а в следующем предстоит – 1,7 миллиона объектов недвижимости.

- Каковы методы проведения кадастровой оценки? Как формируется ее размер и от чего он зависит?

- Обращаем внимание на то, что государственная кадастровая оценка проводится на основе единства методологии определения кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки, при которых осуществляется построение единых групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики. Однако методы массовой оценки могут не учитывать экономические характеристики отдельных объектов недвижимости.

В нашем регионе кадастровая стоимость определятся государственным бюджетным учреждением Ставропольского края «Ставкрайимущество». Призываем всех правообладателей земельных участков и заинтересованных лиц в целях сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, предоставить в «Ставкрайимущество», подведомственную организацию министерства имущественных отношений СК, декларации о данных соответствующих объектов недвижимости.

- Откуда берутся исходные данные? Как рассчитывается кадастровая стоимость земельных участков?

- У нас два основных поставщика информации. Это федеральный орган власти - Росреестр, который имеет информацию по каждому земельному участку и формирует перечень таких объектов. Из него специалисты черпают данные о площади, местоположении, понимают, есть ли на нем объекты недвижимости. И второй поставщик информации - региональный минсельхоз и органы местного само-управления. К примеру, минсельхоз дает сведения о фактической урожайности, сложившейся на территории Ставропольского края, о ценах на реализацию сельхозпродукции. А органы местного самоуправления предоставляют информацию о сегментации – правильное определение фактического назначения и использования участков, которые подлежат оценке.

- Как проходит кадастровая оценка, что появилось теперь нового в этом процессе?

- Сама по себе кадастровая оценка проходит в несколько этапов. Сначала, как я сказал, «Ставкрайимущество» получает данные в виде перечня земельных участков из Росреестра РФ, затем он разбивается на группы. Направляется на согласование в органы местного самоуправления. После того как оценщики госучреждения определят кадастровую стоимость, будет сформирован проект отчета, который направляется для проверки в Росреестр.

После положительного заключения проект находится в государственном фонде данных кадастровой оценки. Информация о размещении проекта выкладывается на информационных порталах минимущества края, «Ставкрайимущество» и публикуется в СМИ. Кроме того, направляется по всем органам местного самоуправления. Получив первые промежуточные итоги, а это будет в июле 2022 года, необходимо сверить характеристики и местонахождение своих участков. Это делается для того, чтобы в случае необходимости жители смогли представить свои замечания в «Ставкрайимущество».

- Как фактическое использование участка влияет на его кадастровую стоимость, которому по новым правилам теперь придается такое особое значение?

- Действительно, поменялась сама методика определения использования участка. Речь идет о более детальном сегментировании средств земельного участка, которые используются для сельскохозяйственного производства, различных групп. Проще говоря, теперь внимательно изучается, что же именно находится на той или иной территории, какие объекты.

Если прежде кадастровая оценка предполагала, что все участки из земель сельхозназначения оцениваются одинаково, то теперь появилось два больших сегмента. К примеру, есть участок сельскохозяйственного использования – с пашней, пастбищем или бахчой, который не предполагает технологического способа производства. И есть в новых требованиях так называемый сегмент № 6 - сельскохозяйственное производство. В него включаются участки, где есть строения. Это могут быть здания для первичной переработки, хранения сельхозпродукции. То есть речь, как мы видим, в данном случае уже идет не о возделывании сельхозкультур, а уже о промышленном производстве.

- Виталий Владимирович, можете привести примеры, с которыми вы уже столкнулись в ходе новой кадастровой оценки сельхозземель и которые потребовали такого особого подхода?

- Да, конечно. Вот один из примеров: небольшой земельный участок на 50 гектаров, с учетом того, что по данным Росреестра РФ на нем есть объект сельскохозяйственного производства – кошара. Изначально стоимость участка - по обычной методике расчета - получилась 308 миллионов рублей. Но мы же с вами прекрасно понимаем, что это безумие. Участок в полсотни гектаров никак не может столько стоить. Когда специалисты внимательно проанализировали ситуацию, то выяснили, что его можно разделить на два сегмента: одна часть находится под строением, другая под пастбищем. В результате по новой оценочной методике мы получили как бы два земельных участка. Один со строением - оценен в 4 миллиона рублей, другой - с выпасом для скота (выращивание сельхозпродукции) – в 408 тысяч рублей. В результате этот землепользователь получил снижение кадастровой стоимости с 308 миллионов до вполне адекватной рыночной стоимости – около 4,5 миллиона рублей за участок.

Еще один показательный пример. Это совместная работа с нашими органами местного самоуправления. В ходе оценки столкнулись с земельным участком, его вид использования - «под садоводство». Такие территории намного дороже оцениваются, нежели те, где возделываются сельхозкультуры. И с учетом разрешенного использования, той методики, ценообразующих факторов, в том числе стоимости продукции садоводства, общая стоимость участка вышла 18 миллионов рублей. Но на деле здесь садоводством, выращиванием многолетних насаждений не занимались. Путем получения подтверждающих документов местного самоуправления, в рамках муниципального земельного контроля, было установлено, что этот участок используется исключительно для сельскохозяйственного производства - выращивания однолетних культур. Изменение первичной группировки, то есть перенос из 13-го сегмента в первый, тоже позволило очень значительно снизить кадастровую стоимость - с 18 миллионов рублей до 900 тысяч, то есть в 17 раз.

- То есть новая методика определения государственной кадастровой оценки земельных участков стала более гибкой и прозрачной?

- Да. Нововведения позволяют подавать замечания к проекту отчета. Эти замечания могут быть представлены как физическим лицом, так и юридическим. Заявление подается непосредственно в то учреждение, которым была рассчитана кадастровая стоимость, либо, что проще всего, через МФЦ, находящиеся в соответствующем муниципалитете, либо по почте. В замечании нужно указать суть вопроса, фамилию, имя, отчество заявителя, кадастровый номер объекта.

Сразу хочется сказать, что не будет автоматического принятия решения. Каждое заявление отдельно рассматривается, по каждому направляется запрос, принимается решение. Заявитель не получает ответ, а может ознакомиться с результатом рассмотрения замечания в справке, которая является приложением к обновленной версии проекта отчета.

В случае если учреждением при рассмотрении замечания было отказано (недостаточно документов, подтверждающих наличие ошибки) и результаты государственной кадастровой оценки уже утверждены, можно также подавать заявление об исправлении ошибок. Это то, с чего необходимо начать, перед тем как платить оценщику за услуги по формированию рыночной стоимости и установлении ее в размере кадастровой.

Если собственник земли, к примеру, видит, что установленная в его случае стоимость участка заметно отличается от той, что сформировалась в среднем по муниципалитету, необходимо подать заявление. Можно при этом получить всю оценочную информацию: какие ценообразующие факторы использовались при определении стоимости участка, какая площадь использовалась при расчете, какой вид разрешенного использования, какой сегмент, какие иные факторы повлияли на определение кадастровой стоимости. Если землепользователь увидит в предоставленной информации какие-то недостоверные данные, то без дополнительных затрат можно просто подать заявление об исправлении ошибок, и в случае их подтверждения бюджетное учреждение пересчитает кадастровую стоимость с учетом уточненных данных. Даже если на пятый год, к примеру, землепользователь обратится, все равно будет пересчитано все с момента применения неверной кадастровой оценки.

Вот бы на что еще хотелось обратить внимание. Сейчас, когда кадастровая оценка только началась, пока не поздно, каждый собственник земельных участков как землепользователь должен проанализировать свое имущество, посмотреть, соответствует ли вид разрешенного использования той деятельности, которую ведет в настоящее время. Если на наделах, особенно больших, есть объекты недвижимости, возможно, есть смысл сформировать под объектами отдельные самостоятельные участки. Все это позволит оценщикам, работающим в бюджетных учреждениях, более корректно и точно определить кадастровую стоимость земли.

Хотелось бы обратить внимание на то, что с 2021 года по результатам исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, значение кадастровой стоимости может меняться и в сторону увеличения. Но применяться новая (выросшая) кадастровая стоимость будет со следующего года. Раньше законом это было запрещено – пересчитывалось только в сторону уменьшения.

Важно также помнить, что при министерстве имущественных отношений создана специальная комиссия, которая может помочь обратившимся в решении той или иной проблемы, не доводя ситуацию до обращения в судебные инстанции.