© Фото: из архива газеты «СП»

Как известно, планомерное снижение Центральным банком России ключевой ставки вплоть до ее достижения в 2020 году исторического минимума повлекло волну перекредитования населения. Заемщики стремятся сократить долговую нагрузку, ведь с уменьшением ключевой ставки закономерно происходит сокращение процентов по вкладам и ставок по кредитам в банках, в том числе по ипотеке.

И в таком случае при наличии у человека крупного займа на помощь ему приходит рефинансирование – оформление нового кредита на погашение старого. Этот инструмент позволяет значительно сократить расходы заемщика – снизить ставку, ежемесячные платежи, срок кредита и переплату за него. Ключевые игроки банковского рынка Ставрополья фиксировали интерес к рефинансированию жилищных кредитов на протяжении всего 2020 года.

К примеру, по данным Банка ВТБ, в прошлом году в общем объеме ипотечных продаж в Ставропольском крае доля рефинансирования достигла 25%. В рамках программы рефинансирования более 1000 ставропольцев смогли улучшить условия по кредиту, а общий объем предоставленного финансирования составил 1,7 млрд рублей, что практически в 2,5 раза превышает показатель 2019 года. В Сбербанке также подчеркнули, что число рефинансированных ипотечных кредитов, ранее оформленных жителями края в других банках, в 2020 году выросло почти вдвое. А в ставропольском офисе банка «Открытие» объем рефинансирования ипотеки в 2020 году вырос на 22%, составив почти 110 млн рублей.

И хотя выгодными условиями уже воспользовались те, кому рефинансирование было доступно и кто был готов пройти необходимые процедуры, есть ожидания, что некий интерес пока сохранится.

Как правило, банки разрешают рефинансировать ипотеку спустя 180 дней после заключения кредитного договора и за 90 дней до окончания срока его действия. Бизнес-лидер банка «Открытие» в Ставропольском крае Максим Кузнецов советует задумываться о рефинансировании, если новая ставка меньше хотя бы на 0,7-1% и когда жилищный кредит оформлен на длительный срок. В противном случае расходы на переоформление могут «съесть» экономию от пониженной ставки.

Плюсы рефинансирования

Итак, рефинансировать ипотечный кредит однозначно стоит, если вы сэкономите деньги на процентах от снижения ставки или если вам нужно сделать более комфортным ежемесячный платеж за счет увеличения срока кредитования.

Специалисты также поясняют, что помимо уменьшения процентной ставки, платежей и переплаты у этого инструмента есть другие плюсы. Например, можно свести в один несколько займов, что будет намного удобнее: выплачивать один кредит дешевле и проще, чем несколько – одна дата платежа, один платеж, один счет, уточнил управляющий Ставропольским отделением Сбербанка Алексей Чванов. Кроме того, при желании в процессе рефинансирования ипотеки можно получить дополнительные деньги на личные нужды.

К слову, информация о рефинансировании передается в бюро кредитных историй, но в отличие от реструктуризации она не может негативно повлиять на кредитную историю клиента. Таким образом, для банков человек остается качественным заемщиком. Тогда как в случае реструктуризации долга, напомним, картина иная: она проводится, когда человек по какой-то причине не может платить по кредиту или выплачивать прежнюю сумму ежемесячно.

Есть ли минусы?

Из минусов этой процедуры, когда речь идет об ипотеке, можно назвать повторный сбор пакета документов. При миграции ипотечника в другой банк снова необходимо проводить оценку объекта, оформлять страховки, платить госпошлину за регистрацию сделки. Также могут понадобиться нотариальные согласия, например разрешение супруга.

В среднем на новую оценку объекта залога, то есть квартиру или дом, клиент потратит около 5 тысяч рублей, на новую страховку – 0,8-01% от суммы кредита.

Важно также при принятии решения учесть несколько других нюансов. Если человек решает рефинансировать ипотеку, объединив ее вместе с каким-то другим кредитом (например на покупку машины или кредитной картой), или к ипотеке добирает еще средства на какие-то другие нужды, то автоматически теряется право на налоговый вычет. Потому если вы можете на него претендовать, то лучше рефинансировать ипотеку новым ипотечным займом (с указанием в договоре номера прежнего ипотечного договора).

Кроме того, пусть на решение не влияет только ставка. Рефинансирование может быть выгодным только на первый взгляд. Стоит учитывать срок, в течение которого вы уже выплачивали заем банку. Если экватор уже позади, нужно перед перекредитованием провести тщательные подсчеты.

Дело в том, что большинство банков используют систему аннуитетных платежей. В этом случае вы платите каждый месяц одну и ту же сумму. Однако в первой половине срока кредита выплачивается больше процентов банку, чем погашается тело долга, а во второй половине – наоборот. В результате при рефинансировании вы начнете все заново и снова будете платить больше процентов, чем покрывать основной долг.

Для того чтобы разобраться, выгодно ли сделать рефинансирование, нужно посчитать данные по кредитному калькулятору. Их сейчас очень много в интернете. Необходимо внести информацию по текущему кредиту: его ставку, остаток долга, срок до окончания его выплаты. Затем нужно ввести данные другого кредита, который вы получите при рефинансировании, а потом сравнить переплату в первом и втором случаях.

Добавим, что в целом в 2020 году ипотечное кредитование на Ставрополье, как и в других российских регионах, было крайне популярным. По итогам трех кварталов в регионе было выдано ипотечных кредитов на 29 млрд рублей, что на 27% больше, чем годом ранее, уточнили в краевом отделении Ставрополь Южного ГУ Банка России. Наибольшую активность в обращении за ипотечными кредитами жители Ставрополья проявили в третьем квартале 2020 года.

Рефинансирование ипотеки: знать о плюсах и не забывать о минусах / Газета «Ставропольская правда» / 3 февраля 2021 г.