В результате реорганизации управления по строительному и жилищному надзору в январе 2020 года на Ставрополье начало работу новое ведомство – государственная жилищная инспекция. Первый год работы выдался непростым и потребовал от сотрудников новой структуры быстрого освоения новых подходов к контрольно-надзорной деятельности.

На вопросы «СП» отвечает начальник управления Ставропольского края – государственной жилищной инспекции Сергей Соболев.

– Сергей Владимирович, зачем потребовалась реорганизация стройнадзора и к каким результатам она привела?

– После того как полномочия строительного надзора были переданы в краевое министерство строительства и архитектуры, наше ведомство сосредоточилось на двух основных функциях: жилищном надзоре и лицензионном контроле. Такое решение принял губернатор края Владимир Владимиров, для того чтобы можно было максимум внимания уделить сфере управления многоквартирными домами, отношениям граждан с ресурсоснабжающими организациями и другим злободневным жилищным вопросам. О результатах судить гражданам, которые уже успели к нам обратиться. Искренне надеюсь, что они удовлетворены полученными ответами. По крайней мере, все наши усилия направлены на это.

– Ваша служба контролирует пласт житейских, простых, но столь важных вопросов для всего населения Ставропольского края. Кого-то не устраивает работа управляющей компанией, кто-то недоволен начисленной квартплатой и т. д. Какие же вопросы больше всего беспокоят ставропольцев?

– В среднем от граждан нам поступает около тысячи обращений в месяц, и чаще всего в них поднимаются вопросы, о которых вы упомянули, – содержание общего имущества и расчет размера платы за жилищно-коммунальные услуги. Общее имущество в многоквартирном доме – большое и сложное хозяйство, состоящее из множества элементов. Невозможно представить себе комфортное проживание в доме, где подъезд грязный, подвал сырой и двор в мусоре. Еще опаснее, если проблемы возникают в скрытых от глаз инженерных коммуникациях, от функционирования которых зависит не только удобство, но и здоровье жильцов. В своих обращениях граждане сигнализируют нам о проблемах своих домов. По названным ими адресам выезжают инспекторы, проводят контрольно-надзорные мероприятия, привлекают к ответственности недобросовестные управляющие организации и ТСЖ.

Что касается другой массовой категории вопросов, это тоже понятная история: всегда хочется, чтобы расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг были поменьше. Люди обращаются к нам за справедливостью, присылают платежки с просьбой проверить, не обманывают ли их при начислении платы. Наши специалисты изучают документы и дают разъяснения или, если обнаруживается нарушение, принимают соответствующие меры. Своей работой мы держим в тонусе исполнителей коммунальных услуг, не давая им отойти от буквы закона. В результате наших усилий за 11 месяцев текущего года общая сумма денежных средств, возвращенных потребителям по предписаниям госжилинспекции, составила 6 миллионов рублей.

Далее идут обращения по вопросам предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. Здесь многое зависит от сезона. Например, горячее время в жилинспекции – начало отопительного периода. Это главный экзамен, который каждый год сдают управляющие организации и ТСЖ. Минувшей осенью правительство края приняло решение начать отопительный сезон раньше, до наступления устойчивого похолодания. Большая часть УК и ТСЖ ответственно подошли к вопросу подготовки инженерных коммуникаций к эксплуатации в осенне-зимний период и своевременно обеспечили подачу тепла в квартиры. Но были и такие, которые не торопились... Соответственно, пошли жалобы. Совместно с органами местного самоуправления мы решили эти вопросы до наступления холодов. А в отношении «опоздавших» приняли меры административного воздействия.

– Объем работы большой. Как справляетесь с таким валом?

– Действительно, объем большой, хотя в целом количество обращений в госжилинспекцию снижается: в январе – ноябре по сравнению с аналогичным периодом прошлого года их было меньше на 13,4 процента. Надеемся, это свидетельство прежде всего качественной работы ведомства. Важно отметить, что сегодня наша задача не исчерпывается необходимостью дать ответ в установленный законом 30-дневный срок. С сентября в управлении в тестовом режиме заработал порядок оперативного рассмотрения обращений граждан. Как правило, ответ заявитель получает в течение недели. В 2021 году мы планируем полностью автоматизировать эту работу путем интеграции контрольно-надзорной деятельности в специализированную информационную систему. Это будет усовершенствованный программный продукт, который обеспечит одновременное поступление жалобы инспектору и в личный кабинет управляющей организации или ТСЖ, к которой у гражданина появились претензии. А дальше под контролем инспектора у «управляйки» есть шанс решить возникшую проблему еще до принятия мер.

– Какая форма управления многоквартирным домом, с вашей точки зрения, более эффективна?

– Однозначного ответа на этот вопрос нет. Нужно учесть размеры и состояние дома, платежную дисциплину жильцов, их активность. Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление самими жильцами, управление товариществом собственников жилья и с помощью управляющей организации. Непосредственный способ возможен, если в доме не больше 30 квартир. В этом случае всю ответственность за содержание общего имущества собственники берут на себя и самостоятельно заключают договоры на оказание услуг.

Что касается ТСЖ, на сегодняшний день такую форму выбрали собственники в 1078 многоквартирных домах Ставропольского края. Ключевое отличие ТСЖ от управляющей организации в том, что товарищество не является коммерческим предприятием и не преследует целью своей деятельности извлечение прибыли. Для продуктивной работы ТСЖ важно наличие юридически грамотного, добросовестного председателя, инициативных членов правления.

Для УК управление многоквартирным домом – это бизнес. Чтобы он был успешным, клиенты – то есть собственники помещений в доме – должны быть довольны оказанными услугами и работами. Пока мы, к сожалению, не можем сказать этого обо всех 313 управляющих организациях края, хотя в целом ситуация по качеству предоставляемых ими услуг удовлетворительная. Наилучшие же результаты достигаются в тех домах, где встречается профессиональная управляющая компания и сильный совет дома. Напомню, что согласно Жилищному кодексу именно совет дома осуществляет контроль за работой управляющей организации. Если собственники недовольны работой нанятой ими управляющей организации, они могут провести общее собрание и сменить УК.

– Какие споры чаще всего возникают между жильцами и управляющими компаниями?

– Наиболее частые нарушения, выявляемые нами в рамках деятельности по лицензионному контролю, – это нарушения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда и нарушения порядка расчета платы за жилищно-коммунальные услуги. Наше ведомство следит за тем, чтобы права жильцов не нарушались, чтобы управляющими компаниями соблюдались все требования федерального и краевого законодательства в сфере ЖКХ. За неоднократные грубые нарушения лицензионных требований закон дает право лишить управляющую компанию лицензии. В ходе рассмотрения дел о грубых нарушениях лицензионных требований за 11 месяцев текущего года управлением вынесено 12 постановлений и назначены административные штрафы на общую сумму 2 млн 910 тысяч рублей, еще 13 административных дел находятся на рассмотрении. Всего в этом году прекращено действие 14 лицензий на право управления многоквартирными домами на территории края, основаниями послужили решения суда по исковым заявлениям управления и прекращение деятельности юридического лица.

– Всегда ли управляющие компании согласны с результатами контрольно-надзорных мероприятий и наложенными штрафами?

– Не всегда. Представитель госжилинспекции успешно защищает в судебных инстанциях позицию ведомства и интересы потребителей. Суд неоднократно принимал сторону госжилинспекции в спорах как с управляющими организациями, так и с региональными операторами и поставщиками ресурсов.

– Известно, что основным принципом при взаимодействии управляющих компаний и собственников должен быть принцип понятности, прозрачности договоров. Как с этим обстоят дела?

– Перед отделом лицензирования в этом году была поставлена задача вести активный мониторинг нарушений требований законодательства о раскрытии информации. Жилищный кодекс обязывает управляющие организации обеспечить собственникам свободный доступ к сведениям об основных показателях их финансово-хозяйственной деятельности в Государственной информационной системе ЖКХ. За неисполнение этих требований управлением возбуждено 22 дела об административных правонарушениях. Прозрачность и открытость сферы жилищно-коммунального хозяйства – необходимое условие для выстраивания эффективного диалога собственников и управляющих организаций.

– Госжилинспекция контролирует накопление и расходование средств на капремонт со спецсчетов. На ваш взгляд, это более эффективная форма, чем «общий котел», или нет?

– У каждой из форм есть свои достоинства и недостатки. В доме относительно новом, с хорошим техническим состоянием, наверное, есть смысл накапливать денежные средства на спецсчетах. А если дому уже требуется ремонт, то логичным выбором будет «общий котел», так как в случае со спецсчетом жильцам придется ждать, пока соберется требуемая сумма, либо ощутимо увеличивать взносы. Кроме того, спецсчет дает свободу в выборе подрядной организации, что не всегда хорошо. Мы сталкиваемся с тем, что у председателей ТСЖ зачастую отсутствуют технические навыки, необходимые для приемки работ, в то время как фонд профессионально контролирует качество ремонта, дает гарантию, «страхует» от нечистого на руку подрядчика. Как бы то ни было, число домов, в которых собственники выбирают сбор средств на специальных счетах, растет. На сегодняшний день в Ставропольском крае их уже полторы тысячи.

– Есть ли проблемы с собираемостью взносов на спецсчетах?

– В среднем собираемость составляет 82 процента от начисленной суммы. Хочу напомнить, что если в доме фактические поступления на спецсчет составляют менее 50 процентов от размера начисленных взносов, он попадает в зону особого внимания госжилинспекции. В этом году 86 владельцев спецсчетов получили от нас уведомления о необходимости принять меры по погашению задолженности. В случае если по истечении пяти месяцев в управление не представляется информация о погашении задолженности, мы уведомляем органы местного самоуправления о необходимости перевода таких домов в фонд капремонта.

Также хотел бы еще раз предостеречь владельцев спецсчетов от нецелевого использования денежных средств. Спец-счет предназначен для финансирования капитального ремонта, оплачивать с него услуги по текущему ремонту общего имущества запрещено.

– Законодательство, регулирующее взаимоотношения между жильцами и управляющими организациями, со временем меняется с учетом реалий. Какие изменения на правовом поле произошли за последнее время и как они повлияли на ситуацию в целом?

– 2020 год запустил кардинальные изменения в самом подходе к контрольно-надзорной деятельности. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № 438 в этом году мы в 4,8 раза сократили проведение плановых и внеплановых проверок. Проверки сейчас проводятся только по согласованию с прокуратурой, в случаях когда есть признаки угрозы жизни и здоровью граждан. Приоритетным направлением деятельности нашего управления стала организация профилактических мероприятий, направленных на упреждение нарушений. В первую очередь это информационная работа с ответственными лицами по разъяснению требований жилищного законодательства, направление предостережений, число которых выросло в семь раз по сравнению с 2019 годом, выезды инспекторов по адресам. Этот курс будет продолжен и в следующем году, так как 1 июля 2021 года вступит в силу новый Федеральный закон «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», в котором также делается упор на профилактику и упреждение нарушений. Поэтому наша задача на ближайший год – наращивать темп работы, уменьшать административные барьеры и неуклонно повышать результативность своей деятельности.

Людмила КОВАЛЕВСКАЯ

Около 6 млн рублей переплаты возвращено потребителям / Газета «Ставропольская правда» / 16 декабря 2020 г.