Новые данные кадастровой оценки недвижимости начнут применяться с января 2020 года

Почти три миллиона объектов

- Борис Григорьевич, на днях в минимуществе утвердили результаты государственной кадастровой оценки. Кого из собственников недвижимости это коснулось?

- Об этом можно судить по таким данным: общее число объектов недвижимости в крае, подлежащих оценке, составило 2,85 миллиона. Из них 1,79 миллиона - это объекты капитального строительства: здания, сооружения, помещения, машино-места, «незавершенка». Еще около 1 миллиона - земли населенных пунктов и 9,6 тысячи - земли промышленности. То есть речь, как видите, идет о недвижимости за исключением земель сельхозназначения.

Уже в следующем году налоги или аренду с новой кадастровой стоимости будут платить все юридические лица, а также физические лица - арендаторы земельных участков. Граждане же, владеющие объектами капстроительства и землями промышленности, первый налог по новым правилам заплатят в 2021 году.

- Давайте поясним, для чего вообще проводится кадастровая оценка недвижимости?

- Кадастровая стоимость недвижимости в первую очередь необходима для налогообложения. Земельный налог и налог на имущество - это определенный процент от кадастровой стоимости объекта. Кроме того, кадастровая оценка применяется для определения размера арендных платежей государственного и муниципального имущества или выкупа объекта недвижимости, участка, находящегося в муниципальной, краевой и федеральной собственности.

Проводится кадастровая оценка не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет, за исключением внеочередных мероприятий. Особенно подчеркну: это положение закреплено федеральным законодательством. По объектам капстроительства и землям населенных пунктов оценка изначально в крае проводилась в 2015 году, а по землям промышленности - в 2011-м.

Работа эта плановая, прошла в десятках регионов. На Ставрополье задачу по оценке возложили на специально созданное государственное бюджетное учреждение «Ставкрайимущество».

- Если заглянуть в недавнее прошлое, кадастровой оценкой, кажется, занимались частные организации?

- Совершенно верно, а для определения экспертных организаций проводились торги. Со своей обязанностью многие из них в ряде регионов справились плохо. Как результат - поток жалоб по пересмотру кадастровой стоимости. Некоторые дела затянулись на год и более.

В 2017 году вышел Закон «О  государственной кадастровой оценке». С этого времени, согласно документу, определением стоимости могли заниматься только специализированные государственные бюджетные организации. Такие структуры были созданы во всех российских регионах.

Есть вопросы? Обращайтесь!

- Вопрос, как вы понимаете, для собственников не праздный: от чего зависит размер кадастровой стоимости?

- От целого ряда параметров объекта, подлежащего оценке. В частности, учитываются технические характеристики недвижимости, год постройки, материалы фундамента, стен, кровли, вид разрешенного использования, наличие коммуникаций, удаленность от центра населенного пункта и многое другое. Например, земельные участки коммерческого назначения тем дороже, чем ближе к центру.

Также учитывается состояние рынка недвижимости на территории, где расположено здание или земельный участок, стоимость аналогичных объектов. Тут, думаю, все понятно: в большом населенном пункте недвижимость дороже, чем в маленьком.

- Не раз на телевидении и в прессе вы докладывали о предварительных итогах кадастровой оценки. Журналистов интересовал вопрос о росте стоимости недвижимости, но таких данных в минимуществе еще не было. Сегодня мы можем говорить об этом?

- Да, мы рассчитали рост стоимости недвижимости относительно предыдущего тура кадастровой оценки. В среднем он составил 20 - 30%.

Например, кадастровая стоимость участков под ИЖС в Ставрополе выросла на 29%, в Георгиевске - на 21%, в Изобильном - на 11%. Кадастровая стоимость магазинов в Ставрополе повысилась на 17%, в Благодарном - на 5%. В Пятигорске квартиры в кадастровой цене поднялись на 17%, в Изобильном и Ставрополе - на 14%...

- Рост в 30 процентов может показаться ощутимым…

- Думаю, справедливо будет говорить о каждом конкретном случае, а в общем и целом - это средняя температура по больнице. Любая моя оценка обречена на субъективность.

И тем не менее я повторюсь: мы говорим с вами о среднем росте по объектам капстроительства и землям населенных пунктов за последние четыре года, а по землям промышленного назначения - за восемь лет. Кадастровая стоимость недвижимости долгое время оставалась неизменной, тогда как многое в нашей жизни постоянно дорожало - коммунальные услуги, продукты, проезд в транспорте.

- С конца августа по середину октября в крае принимали замечания к промежуточным документам кадастровой оценки. На сайте «Ставкрайимущества» сообщается, что без малого поступило семь тысяч обращений. О чем они, какого рода?

- Из общей массы замечаний две трети пришлось на объекты капстроительства и лишь треть на земельные участки. Дело в том, что в первом случае при оценке использовался более сложный затратный подход. Росреестром был предоставлен перечень объектов, каждый из которых содержит целый ряд различных характеристик. Собственники со своей стороны также уточняли эти характеристики. Поэтому и замечаний по объектам капстроительства получено было больше.

Далее. Примерно около двух третей замечаний поступило от физических лиц и треть - от юридических. Но если граждане обращались, как правило, в отношении нескольких объектов, например земли и дома, то юридические лица - в отношении одного.

- Откуда больше всего поступило замечаний? Анализировали?

- Конечно. Максимум пришелся на Ставрополь - около двух тысяч. На втором месте идет Пятигорск с числом 660 и замыкают тройку Ессентуки с 530 замечаниями.

Меньше всего претензий к оценке возникло у жителей сельских районов. Скажем, на Степновский район пришлось всего пять замечаний, на Нефтекумский городской округ - семь.

- Как объясните это?

- Во-первых, в городах число объектов, подлежащих кадастровой оценке, значительно выше, чем в сельской местности. А во-вторых, в селах преобладает жилая застройка, которая, как правило, не несет ощутимой налоговой нагрузки в отличие от коммерческих объектов.

Работа над ошибками продолжается

- Сколько замечаний обработано и сколько планируете обработать до конца года?

- На сегодня рассмотрены все замечания, поступившие с 23 августа по 11 октября. Половина из них была рассмотрена положительно, проведены перерасчеты на основании данных, предоставленных заявителями, и уточненных цено-образующих факторов, направленных органами местного самоуправления.

- Например?

- Вот конкретная ситуация. Стоимость одного квадратного метра земельного участка по одному из объектов в Ставрополе изначально составляла 6,13 рубля. Согласно предварительной оценке, эта цифра выросла до 833,8 рубля. Разобрались, нашли ошибку в сегментации, уточнили сведения в администрации о фактическом использовании объекта и снизили стоимость до 8,1 рубля за квадрат.

Иногда ошибки носят методологический характер, когда земельный участок имеет множественный либо неоднозначный вид разрешенного использования. Не обходится без технических ошибок - опечаток, противоречивых или неполных сведений об объекте в Едином государственном реестре недвижимости.

- Если говорить в целом о результатах предварительной кадастровой оценки, какая, на ваш взгляд, складывается картина?

- Замечания коснулись 0,25% от общего числа объектов недвижимости. Это показатель того, что работа в целом прошла на достойном уровне. Вместе с тем поступившие замечания свидетельствуют об ответственности людей. Многие своевременно отреагировали, позволив нам спокойно разобраться в каждом случае.

- Итак, результаты определения кадастровой стоимости утверждены. Значит ли это, что всякие коррективы исключаются?

- Нет, конечно, и это очень важно. У граждан и юридических лиц по-прежнему остается возможность исправить ошибки в расчетах кадастровой стоимости, понятно, при наличии таковых.

Прием замечаний продолжается в «Ставкрайимуществе» и через МФЦ лично, по почте или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей. К рассмотрению мы приступим сразу после новогодних каникул. Срок подачи обращений продлится до следующей кадастровой оценки.

Хочу обратить внимание, что при расчетах используются данные Росреестра - Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если характеристики объекта неактуальные или, например, объект снесен или разрушился, площадь и год постройки указаны неверно, прежде всего эти сведения необходимо скорректировать в самом реестре, обратившись к услугам кадастровых инженеров БТИ. А уже при изменении технических характеристик объекта Росреестр направляет уточненные данные в «Ставкрайимущество» для пересчета кадастровой стоимости.

- Борис Григорьевич, вопрос от наших читателей: как быть, если рыночная стоимость недвижимости ниже кадастровой? Можно использовать ту стоимость квартиры или земельного участка, которая ниже?

- Можно. В соответствии с федеральным законом об оценке, собственник может установить рыночную стоимость вместо кадастровой для целей налогообложения. Для этого необходимо будет обратиться в комиссию при минимуществе края по оспариванию результатов кадастровой стоимости. Такая комиссия в составе государственных и муниципальных служащих, представителей общественных организаций, саморегулируемых организаций в сфере оценки, бизнес-сообщества приступит к работе с января. Обязательным документом для обращения является отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Напомню, что решение комиссии может быть оспорено в суде, но она для того и создана, чтобы без лишних хлопот и затрат за круглым столом разобраться в проблеме и прийти к компромиссу.

Наша справка

Наряду с изложением сути замечание по кадастровой стоимости должно содержать:

- фамилию, имя и отчество физического лица; полное наименование юридического лица; номер телефона; адрес электронной почты (при наличии);

- кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости, в отношении которого предоставляется замечание.

Также к заявлению могут быть приложены документы, подтверждающие наличие допущенных при определении кадастровой стоимости ошибок.