Закон о регулировании риэлторской деятельности даст россиянам больше гарантий

Необходимо регулировать не только допуск на рынок, но и профессионализм самих сотрудников риэлторских фирм, считает постоянный эксперт нашей рубрики Роман САВИЧЕВ, возглавляющий «Юридическое агентство «СРВ».

– Выступая на медиафоруме ОНФ в Санкт-Петербурге, Президент России Владимир Путин заявил, что необходимо жестче регулировать риэлторскую деятельность. При этом, по мнению главы государства, механизм такого регулирования может быть различным: например, введение лицензирования риэлторов, усиление контроля со стороны профессиональных саморегулируемых организаций, – напомнил Р. Савичев. – Этот посыл однозначно поддержало профессиональное сообщество, активно включившееся в подготовку документа. Необходимость жестче регулировать риэлторскую деятельность, заявленная главой государства, обусловлена желанием защитить потребителей от мошенничества в данной сфере.

Непростая ситуация в отрасли связана с тем, что граждане, желающие улучшить жилищные условия, как правило, обращаются к риэлторам, но их профессионализм проверить очень сложно. Кроме того, зачастую люди платят огромные деньги не за реальную услугу, а лишь за информацию об услуге. Основная проблема связана с легким выходом на рынок: любой может сказать, что он хочет заниматься риэлторской деятельностью и открыть свою компанию, никак не гарантируя компетентность и квалифицированность.

Закон будет важен для всех сторон. Так, в создании более прозрачных правил игры заинтересовано государство, которое в идеале должно создавать определенные социальные гарантии безопасности граждан. В свою очередь, и потребители хотят безопасности и качественного обслуживания, а профессиональные участники – понятных правил игры и добросовестной конкуренции на рынке.

Конечно, будущий законопроект даст определения базовым понятиям в отрасли, начиная от того, кто такой риэлтор, в чем заключается его деятельность и что такое договор клиента с риэлтором. Ведь, как известно, у нас агентства недвижимости включают в себя весь цикл, от непосредственно маркетинга объектов и поиска покупателя до ипотечного брокериджа. Поэтому пока непонятно, что по закону можно считать риэлторской деятельностью.

Более того, пока остается открытым вопрос о том, какая форма контроля предпочтительнее. Не исключено, что могут быть введены процедуры лицензирования деятельности риэлторов. Хотя много говорится о том, что более «здоровым» для рынка будет сценарий развития механизмов саморегулирования в отрасли.

На мой взгляд, второй путь более предпочтителен не только для профессионального риэлторского сообщества, которое получит право устанавливать «правила игры» и регулировать какие-то «настройки» рынка. Скажем так, выгодно это и для органов власти, так как нести ответственность за деятельность своих членов и выдавать допуски компаниям и физлицам будут СРО, а не государство, как в случае с лицензированием. Власти же должны навести в этой области порядок: обязать всех участников рынка входить в саморегулируемые организации, добавить некие обязанности, ответственность перед клиентами и государством в случае нанесения ущерба, должны быть прописаны и определенные права. Добросовестных агентов это точно не убьет, агентств будет много всегда.

Между тем «опыт» по лицензированию уже был в недалеком прошлом. Напомню, лицензирование риэлторской деятельности в России было отменено в 2002 году – она была исключена из новой редакции Закона «О лицензировании отдельных видов деятельности». Таким образом, деятельность агентств недвижимости сейчас регулируется общими нормами законодательства. А качество своих услуг агентства недвижимости и отдельные специалисты подтверждают добровольной сертификацией и аттестацией. Против возвращения лицензирования как раз свидетельствует прошлая практика: запрет на занятие деятельностью без лицензии не означает, что эта деятельность не будет вестись. На рынке вращаются большие наличные суммы, которые в том числе мошенникам интересны. Строгость закона может компенсироваться необязательностью его исполнения.

Переход на обязательное саморегулирование может сделать рынок недвижимости более прозрачным и понятным для клиентов. На этом рынке сложилась крайне недобросовестная конкуренция: вместе с профессиональными компаниями, которые вкладывают усилия в подготовку своих кадров и работают максимально прозрачно, трудится большое количество сомнительных риэлторских агентств, которые не готовы работать открыто. Часть таких компаний функционирует по принципу антириэлторов, но за их деятельность никто ответственности не несет. Значительная доля риэлторских услуг оказывается маклерами, которые вообще не заключают договор, и эта сфера наиболее не защищена с точки зрения потребителя. Наш потребитель за редким исключением не знает свои права и обязанности.

Но, прежде чем приступить к регулированию, важно понимать, кто должен обладать доступом на этот рынок: физлицо, обладающее определенным набором профессиональных умений и навыков, или регулируемое юрлицо, у которого в списке сотрудников должны быть люди, прошедшие, например, определенные профессиональные экзамены. Чтобы выстроить эту систему, можно воспользоваться уже имеющимся опытом. Во всех крупных городах есть ассоциации риэлторов, большинство из них входит в состав Российской гильдии риэлторов – по сути, это централизованный профсоюз. Эти организации понимают, что они пришли не единовременно «срубить» денег и скрыться, – это уже цивилизованное общество, аналог саморегулируемого общества. Единственное, что порог вхождения туда, как правило, очень маленький и часто зависит от «связей».

Нам вполне можно базироваться и на том опыте, который прошли цивилизованные страны. Например, в США есть федеральный закон, который регулирует деятельность риэлторов, а также есть специальные институты, которые готовят специалистов, проводят экзамены на квалификацию. В среднем специалисты обучаются 12 месяцев и проходят переаттестацию. При этом есть закон, согласно которому при продаже недвижимости собственник платит 6% от ее стоимости.

Вместе с тем законопроект обязательно должен включать и положения об ответственности клиентов агентств недвижимости. К сожалению, законопослушные риэлторы нередко сталкиваются с проблемой, когда клиенты не хотят платить комиссию за проведенные с участием риэлторов сделки и ее приходится взыскивать в судебном порядке.