Добросовестный покупатель жилья может в свою пользу решить квартирный вопрос

К сожалению, подобные ситуации не редкость в нашей стране. Хорошо, если мошенников, которые увели квартиру у законного владельца, нашли и поймали. Тогда у обманутых покупателей есть хоть какие-то шансы вернуть деньги, рассказывает постоянный эксперт нашей рубрики Роман САВИЧЕВ, возглавляющий «Юридическое агентство «СРВ».

- При этом очень важной для новых хозяев жилья является проблема признания их добросовестными покупателями. Только в этом случае есть надежда, что квартирный вопрос разрешится «малой кровью» и у граждан может остаться жилье или им будет компенсирована его стоимость, - поясняет Р. Савичев. - Но если суд покупателям не поверит и не посчитает их добросовестными приобретателями квадратных метров, то граждане совершенно точно лишатся и жилья, и денег.

Когда объявляются другие собственники квартиры и требуют признать сделку купли-продажи незаконной, жилые квадраты становятся предметом долгого судебного разбирательства. При этом судьи, вынося решения по таким делам, толкуют одни и те же нормы законодательства по-разному. Чтобы устранить разночтения, Верховный суд обратился к этой болезненной теме и проанализировал судебную практику по делам, связанным с требованием к покупателям жилья вернуть купленные квадратные метры. Таким образом, нижестоящие суды теперь имеют четкие рекомендации, как они должны рассматривать подобные иски.

Суд сосредоточил внимание на типичных случаях. Например, иногда настоящий собственник вправе требовать вернуть недвижимость из чужого владения, в том числе забрать ее и у добросовестного приобретателя. В обзоре рассматривается и проблема срока исковой давности по искам об истребовании жилых помещений, и другие важные вопросы.

Из анализа, сделанного Верховным судом, можно извлечь и практические выводы о том, какие меры безопасности должен предпринимать покупатель жилья, чтобы в случае чего суд признал его добросовестным приобретателем. В частности, Верховный суд подчеркивает: решая вопрос о добросовестности или недобросовестности приобретателя жилья, местным судам необходимо учитывать несколько важных моментов. Самый простой из них заключается в том, что нужно узнать, было ли где-то зафиксировано наличие обременений, связанных с квартирой, включая наложенный арест. Но помимо этого суды на местах обязаны выяснить, был ли осведомлен гражданин о наличии записи про эту квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и поинтересовался ли он о праве собственности у продавца. Также нужно обязательно проверить, была ли проявлена покупателем «разумная осмотрительность при заключении сделки». То есть Фемида, как мы видим, настаивает на том, что главное для судов - определить, пытался ли покупатель хоть как-то проверить права продавца на имущество. Более того, производил ли человек, считающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его покупки. Или он, как говорится, платил не глядя, соблазнившись, например, низкой ценой.

По мнению Верховного суда РФ, о добросовестности приобретателя может свидетельствовать такой факт. Человек ознакомился со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснил основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, лично осмотрел квартиру. Как пример приводится ситуация с гражданином Т., которого суд признал добросовестным приобретателем спорной квартиры.

В этом случае суд учел, что продавцом Н. были представлены ответчику все правоустанавливающие документы на жилое помещение. На приобретение спорной квартиры ответчиком был получен ипотечный кредит и использованы средства материнского капитала. Кроме этого, в суде выяснилось, что принадлежность квартиры продавцу проверялась не только покупателем Т., но и сотрудниками риэлторского агентства, в которое он обращался при покупке квартиры. Спорное жилье также проверяли работники банка при выдаче ипотечного кредита. Как мошенникам удалось всех их обвести вокруг пальца - это другой вопрос, но предпринятые меры предосторожности привели к тому, что суд встал на сторону покупателя.

В другом деле Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ не согласилась с выводом нижестоящих судов о том, что у них нет оснований для признания гражданина Ш. добросовестным приобретателем. Верховный суд указал коллегам, что проверка адресов выбытия предыдущих владельцев квартиры не могла повлиять на осведомленность покупательницы, что у предыдущего собственника не было права отчуждать имущество.

В анализе Верховный суд подчеркнул: если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у покупателя жилья сомнения по поводу права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.

Например, судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления к Л. и К. было решено забрать жилье. Чиновники просили «истребовать имущество из чужого незаконного владения». Доводам ответчика К. о том, что он добросовестно приобрел квартиру, суды не поверили. Местные судьи учли представленные органом местного самоуправления доказательства, что спорная квартира в течение полутора месяцев трижды оказывалась предметом договора купли-продажи и дарения. Более того, она продавалась по цене существенно ниже ее рыночной стоимости. Все это, справедливо заметили суды, должно было вызвать у покупателя «разумные сомнения» в праве продавца на эту сделку. Так, по решению судов, покупатели оказались недобросовестными...

Конечно, в этом свете возникает вопрос об ответственности тех же риэлторов, к помощи которых мы обращаемся, или регистрирующего органа, который фиксировал сомнительную сделку. К сожалению, вынужден констатировать: претензии по поводу ошибок что в одном, что в другом случае предъявлять сложно. При том что регистрирующий орган вроде как проводит экспертизу представленных документов, ответственности за ее результат он не несет. В данном случае речь нужно вести скорее о формальном подходе. Традиционно объясняется это массовостью сделок купли-продажи имущества и неспособностью госоргана в достаточной мере детально проверить все бумаги и проанализировать обстоятельства.