За капитальный ремонт многоквартирных домов ставропольцы начнут платить в 2014 году

Ежемесячные платежи в счет будущей «реанимации» даже нового дома, то есть энная сумма рублей с каждого квадратного метра квартиры, возведены законодательством в статус обязательных. Собственникам же оставлено право выбора «копилки». То ли ею станет отдельный банковский счет, то ли специальный краевой фонд, на плечи которого жильцы могут переложить все «ремонтные заботы», включая сбор необходимых средств. Понятно, дополнительные траты из личных кошельков никогда и никого не радуют. Несмотря на то что увидим мы новую строку в платежках не раньше осени, уже сейчас у населения появляется очень много вопросов. Ведь идея совершенно новая, и заранее хочется знать ее ключевые нюансы. Собственно, именно их обсуждению и посвящена наша беседа с руководителем Фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Ставропольского края О. СИЛЮКОВОЙ.

- Ольга Александровна, не будем рассуждать о том, что износ многоквартирного жилищного фонда Ставрополья достиг высоких отметок. Очевидно, что на приведение его в порядок требуются колоссальные суммы, которые непосильны для казны. Потому государство четко делает ставку на собственников, в интересах которых поддержание дома в нормальном состоянии. Давайте начнем разговор о практической подготовке к «большому ремонту». Когда в этот процесс должны будут включиться собственники?

- Уже совсем скоро. Для начала напомню, краевой Закон «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ставропольского края», где прописаны многие организационные моменты, был принят депутатским корпусом еще летом прошлого года. Однако он является лишь частью необходимой нормативной базы и должен быть подкреплен еще рядом документов. Основной из них – это региональная программа, которая на тридцать лет вперед определит очередность ремонта в ставропольских многоквартирных домах и порядок его финансирования. Она, как и другие дополнительные документы, уже подготовлена, сейчас завершаются процедуры по утверждению. И к 1 апреля программа должна, как говорится, увидеть свет: жители края смогут ознакомиться, в какие периоды в их доме будут проводиться те или иные работы по капитальному ремонту.

Сразу отмечу, что в основу программы легли поступившие от муниципалитетов данные о состоянии жилищного фонда. Весь этот массив информации – а на Ставрополье более 10,5 тысячи многоквартирных домов – был внесен в единую информационную систему. Она автоматически ранжирует дома в соответствии с установленными критериями - годом ввода в эксплуатацию, датой проведения последнего капитального ремонта и физическим износом инженерных систем и конструктивных элементов. Исходя из этих параметров каждому дому будет назначена определенная дата проведения капитального ремонта. Очередь «выстроится» до 2043 года.

И вот как раз с апреля к процессу должны подключиться собственники. На первом этапе им предстоит определиться со способом накопления денежных средств. Будут ли они самостоятельными хозяевами своих денег либо доверятся региональному оператору как профессионалу на этом рынке – государственной структуре, как раз призванной организовать и провести работы по капремонту.

Сейчас на раздумья ставропольцам отведено три месяца, но есть идеи почти вдвое увеличить этот срок. Ведь вопрос новый, и нужно взвешенно подойти к его решению и хорошо подумать, как для каждого конкретного дома будет лучше. Кстати, если в отведенный срок жильцы будут хранить молчание, то решение за них примут органы местного самоуправления, и тогда дом автоматически будет передан под крыло краевого Фонда капремонта.

- Вы, наверное, скажете, что именно такой вариант лучший?..

- Нет, это неправда. У каждого из способов есть объективные плюсы и минусы. И как раз с их учетом и должны собственники принимать решение.

Итак, ТСЖ и ЖСК как юридические лица имеют право открыть специальный «ремонтный» счет в банке, а дома с непосредственным способом управления и доверившиеся управляющей компании могут уполномочить фонд на открытие спецсчета. Собственно, это хорошее предложение для активных собственников (таких, кстати, в крупных городах немало). Они в таком случае сами собирают деньги и самостоятельно ими распоряжаются. То есть как только, на их взгляд, будет накоплена сумма, достаточная для проведения тех или иных работ - ремонта крыши или системы водоснабжения, ее можно потратить, не дожидаясь плановых сроков, обозначенных в краевой программе. После, конечно, нужно будет отчитаться перед Фондом капремонта и жилинспекцией и копить дальше, скажем, на ремонт фасада.

При этом, подчеркну, собственники сами выбирают подрядную организацию для проведения капитального ремонта, контролируют и принимают ее работу. Очевидный минус этого варианта – людям придется самостоятельно решать вопрос по начислению и сбору платежей за капремонт, а также работать с должниками среди соседей. К слову, если вовремя собрать на плановый ремонт у собственников не получится, то можно общим собранием принять решение о переносе на более поздний срок, об оформлении банковского кредита, а то и вовсе «сдаться» Фонду капремонта, и уже его заботой станет, как своевременно обеспечить необходимые работы. Переход в данном случае займет всего месяц.

Для тех, кто не готов тратить на все это свое время и силы, предусмотрен второй способ накопления средств – так называемый «общий котел» регионального оператора. В этом случае собственники не смогут провести ремонт раньше, чем установлено программой, но избавятся от многочисленных хлопот. У людей не будет болеть голова, кто положит квитанции им в ящик, фонд также берет на себя работу с должниками, сбор взносов, выбор подрядчиков и технологий ремонта. В случае недостатка денег именно региональный оператор ищет их.

Но скажу и о минусах. Понятно, что накапливаться и использоваться средства собственников будут в «общем котле». Более того, если вы сначала доверитесь Фонду капремонта, а потом решите уйти на спецсчет, то это будет возможно только через два года. Это связано с тем, что оператор использует весь объем средств и ему понадобится время, чтобы постепенно накопить нужную сумму и отдать ее собственникам дома, решившим заняться своим жильем самостоятельно.

- Государство продолжает попытки, скажем так, «воспитать» активного собственника. Возможно, в некотором плане это получается. Но в то же время, как показывает опыт, нововведения в сфере ЖКХ влекут и другую активность. Я говорю о раздорах на общих собраниях, подозрениях в неправильных расходах и других ситуациях, которые выливаются обычно в жалобы, а то и в судебные разбирательства… Вряд ли обойдется без всего этого.

- Безусловно, мы ожидаем и критику, и жалобы. Без них уже трудно представить отрасль жилищно-коммунального хозяйства. Недовольные будут всегда, но жалобы, кстати, тоже зачастую становятся драйвером изменений к лучшему и представляют собой одно из проявлений общественного контроля.

Вместе с тем мы прогнозируем, что многие ТСЖ и та часть жителей, чьи дома ремонтировалась при содействии Фонда ЖКХ в рамках 185-го ФЗ, сами откроют счета. Выгодно это и новым домам, которым, как говорится, не завтра ремонт делать. Понятно, что активности стоит ожидать в основном от Ставрополя и некоторых городов Кавминвод. В остальных территориях спецсчета, мне кажется, будут редкостью.

Кстати, если обратиться к передовикам, – например, к опыту Самарской области, где уже на финише выбор собственниками способа накопления средств, то картина там получается такая. Из 20 тысяч многоквартирных домов только тысяча решилась уйти в «самостоятельное плавание», остальные попали к региональному оператору.

- Давайте разъясним такой момент. Одна из часто звучащих сейчас претензий сводится к тому, что в платежках у нас и сейчас есть строка, по которой мы платим за содержание и обслуживание общего имущества. Это не одно и то же?

- Это совершенно разные вещи. Строка, о которой вы сказали, предназначена для сбора средств на решение текущих вопросов по содержанию дома: уборка территории, текущий ремонт сетей и конструктивных элементов, замена лампочек и т.д. Потому она останется в платежках.

Введение же обязательного взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов направлено на то, чтобы помочь собственникам решить глобальные проблемы дома – заменить лифты, инженерные коммуникации, отремонтировать кровлю...

- Поясните механизм. Все это будет ремонтироваться одномоментно? И во сколько тогда будет обходиться ремонт?

- Нет, «штурмовать» дома не будем, это было бы очень затратно и долго. Региональная программа капремонта «разбита» на трехлетние периоды, в рамках которых будут приводиться в порядок отдельные элементы домов. Проще говоря, в одну из трехлеток удастся обновить крышу, в другую – сети или лифты...

Размер минимального взноса на капитальный ремонт совсем скоро будет утвержден. Уже сообщалось, что он не превысит рекомендованного для Ставрополья федерального стандарта в 7 рублей 60 копеек с квадратного метра. Это значительно меньше экономически обоснованного значения. По некоторым территориям края эта величина достигает 20 рублей с «квадрата». Возможно, в перспективе размер взносов будет дифференцироваться. Пока же он будет единым для всего Ставрополья.

- На волне слабой осведомленности людей, их подозрительного отношения к новациям нередко появляются те, кто пытается извлечь из этого выгоду. Так, в крае уже появились фирмочки, маскирующиеся под Фонд капремонта и сыплющие якобы «выгодными» предложениями: мол, заплатите сегодня с квартиры по 20 тысяч рублей - и получите ремонт здесь и сейчас, а не поэтапно на протяжении пары десятков лет…

- Подчеркну, что законом определено: в нашем крае может работать только один региональный оператор. В тех ситуациях, о которых вы говорите, идет, по сути, подмена понятий. Да, какая-то фирма может сделать вам в доме ремонт, но это не освободит в дальнейшем его жильцов от уплаты взносов. Уплаченные вами деньги какому-то подрядчику до начала полноценной работы системы капитального ремонта впоследствии также не могут быть зачтены фондом. Так что серьезно анализируйте красивые обещания, тем более что слова про капремонт так и могут остаться словами…

- Не могу не спросить о возможных ошибках в базе данных о жилищном фонде. Вдруг люди обнаружат, что фонд рассчитывает провести, к примеру, ремонт газовых сетей, тогда как в доме электроплиты...

- Да, я не исключаю, что погрешности будут. Ведь данные для программы предоставляли муниципалитеты, от которых ранее не требовалось отслеживать и документировать состояние жилищного фонда, занимаемые им площади и протяженность коммунальных сетей.

Но переживать совершенно не стоит. Программа представляет собой гибкий инструмент, и если обнаружится неточность, то ее можно будет устранить. Документ подлежит актуализации не реже одного раза в год, то есть через некоторое время несоответствия, поиск которых мы также ведем, будут вычищены.

Хотя важно понимать, что именно увидят люди в 30-летней краевой программе капитального ремонта. Каждый владелец квартиры после 1 апреля сможет найти свой дом в ней на сайте фонда www.fkr26.ru с указанием перечня работ по капитальному ремонту и временного интервала, когда этот ремонт планируется провести. Программа будет подкрепляться краткосрочными планами на каждые три года. Вот там и будет детально расписано, сколько стоят конкретные работы, какие источники финансирования в каждом случае выбрал фонд (это наряду со взносами жильцов могут быть бюджетные средства или кредиты).

- Вместе с тем нельзя отрицать, что есть определенное недоверие и к самому Фонду капремонта как совершенно новой организации. Люди боятся, что средства не будут направлены на улучшение условий их проживания. Каким структурам фонд подконтролен?

- Региональный оператор – структура государственная, созданная в форме некоммерческой организации. За сохранность денежных средств, собранных населением в «общий котел», субсидиарную ответственность несет субъект Федерации. В нашем случае – Ставропольский край. Учредителем выступает министерство строительства, архитектуры и ЖКХ.

Вместе с тем в фонде сформирован попечительский совет, в который вошли депутаты, представители правительства и три человека из краевой Общественной палаты. Этот орган определяет основные направления деятельности фонда и следит за исполнением намеченного. Непосредственно контролировать работу регионального оператора будут Контрольно-счетная палата, Росфиннадзор и жилищная инспекция. Мы должны будем постоянно давать информацию о собранных деньгах и расходах. При этом, подчеркну, еще и каждый собственник в любой момент вправе запросить данные о накоплениях своего дома. То есть специфика работы такова, что мы должны быть максимально открыты.

Напоследок еще отмечу, что подобные фонды создали все субъекты, то есть это не изобретение нашего края, а повсеместная практика.