В последнее время в крае активно обсуждается вопрос о кадастровой переоценке земель. На эту тему живо откликнулся один из патриархов ставропольской политики, заместитель председателя Думы Ставропольского края Юрий Гонтарь. Сегодня он отвечает на вопросы корреспондента «СП».

Юрий Гонтарь

Юрий Гонтарь

© Фото: Пресс-служба Думы Ставропольского края

– В краевом кардиоцентре ко мне подошел пожилой мужчина крепкого сложения, – начал Юрий Афанасьевич с воспоминаний. – Обратившись ко мне, без предисловий сказал: «Я из села. Больше 30 лет проработал трактористом, комбайнером, и нет того часа, чтобы я не думал о поле. Мне даже снятся эти поля. А сейчас не могу работать. Вот уже 10 лет, как мне поставили кардиостимулятор. Не дождусь, когда закончу курс лечения, чтобы опять вернуться к моей земле...». Вы знаете, на глазах у него были слезы. Я хорошо запомнил этот разговор и пересказываю его почти слово в слово. Этим примером хочу проиллюстрировать, с какой любовью простые селяне относятся к земле-кормилице.

Для Ставрополья вопрос о земле стратегический. Очень важно, чтобы этот ресурс был в руках тех, кто действительно с любовью к ней относится.

– В прошлом году депутаты много спорили, в том числе на заседании Думы, обсуждая итоги кадастровой оценки земель, которая выполнена в 2012 году. Аграриев они явно не устроили.

– Интервью на актуальную тему, как правило, не предполагает предисловия, но я посчитал уместным показать, что в понимании наших селян земля является не товаром, а основой смысла жизни! Таких людей, как мой случайный знакомый, в нашем крае большинство. Их отношение к земле особо бережное. А у отдельных чиновников отношение к земле сопоставимо с отношением к любому другому товару, который можно при необходимости уценить или переоценить.

Ситуация с проведенной в 2012 году кадастровой оценкой земли наглядно продемонстрировала непрофессиональный подход к управлению таким важнейшим активом края, как земля, и необъяснимое нежелание бывшего руководства министерства имущественных отношений СК выполнить Закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности». В результате не только у депутатов, но и у большинства руководителей муниципальных образований, субъектов земельных отношений в крае возникали и до настоящего времени не сняты вопросы по этой теме.

Во-первых. Почему вопросы, связанные с переоценкой почти 6 млн гектаров земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, ведет только министерство имущественных отношений, без участия министерства сельского хозяйства? Почему профильное министерство остается в стороне?

Во-вторых. Почему в 2012 году результаты кадастровой оценки земли были утверждены приказом министерства имущественных отношений, а не тогдашним правительством края, как это было ранее?

И третье. Около 200 обращений по вопросу завышенной кадастровой оценки земли не рассмотрено в соответствии с предусмотренной законом процедурой досудебного урегулирования. Пока это лишь мизерная доля того, что может случиться к середине нынешнего года. Получив налоговое уведомление о многократно увеличившихся суммах арендной платы или земельного налога, опротестовать новые цифры захотят очень многие.

Дума Ставропольского края неоднократно била в набат. В частности, в мае 2013 года думский комитет по аграрным вопросам обратил внимание правительства края на нарушения законодательства, допущенные в ходе государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. В июне того же года депутаты – члены фракции партии «Единая Россия» в краевом парламенте рекомендовали правительству Ставрополья (цитирую документ):

«- в первоочередном порядке пересмотреть результаты кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Апанасенковском, Арзгирском, Георгиевском, Левокумском, Нефтекумском, Предгорном, Туркменском районах;

– поручить министерству имущественных отношений Ставропольского края (заказчику работ по проведению кадастровой оценки) безотлагательно произвести корректировку базовых ставок арендной платы и базовых ставок земельного налога на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов».

Более кардинальным было предложение фракции «ЕР» отменить результаты кадастровой оценки земли, проведенной в 2012 году, как необъективные. Судите сами. В Нефтекумском районе земли сельскохозяйственного назначения возросли в цене в 50 раз, а по отдельным участкам – в 90 раз, в Апанасенковском – в 5 раз, в Арзгирском и Туркменском – в 2,5 раза, в Ипатовском – в 1,8 раза. Чтобы оплачивать такие ставки в зоне рискованного земледелия, необходимо многократно увеличить урожайность. Каким же образом?

В то же время в Изобильненском, Новоалександровском, Красногвардейском и Кировском районах, где более выгодные природно-климатические условия, качественнее почвы, а растениеводство, соответственно, менее рискованное, кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения снизилась. Нетрудно спрогнозировать в этих территориях недобор земельного налога в бюджет, который без того дефицитный.

Такая неточность в оценке дорогого стоит.

И еще. В крае 3,5 млн га находится в долевой собственности граждан, а это более 300 тысяч селян. В соответствии с налоговым законодательством земельный налог должен оплачивать собственник надела. Не секрет, что сегодня земельный налог оплачивают или компенсируют собственнику сельхозпредприятия, арендующие их доли. Что будет, когда дольщики получат уведомления с неподъемными суммами налога? Арендаторы откажутся платить и адресуют эти обязанности дольщикам. Подобная ситуация может обернуться социальной нестабильностью.

– Вы согласны, что исключительно актуально в этой ситуации решение врио губернатора Владимира Владимирова исправить положение, выполнить кадастровую оценку земель заново?

– Это решение я бы поставил в разряд важнейших вопросов по остроте их проблематики, которые будут реализовываться новым правительством края.

– Юрий Афанасьевич, а может, мы получили такой ценовой перекос по той лишь причине, что оценщики сработали недобросовестно?

– На проведение государственной кадастровой оценки земель в бюджете 2012 года предусматривалось 96,6 млн рублей. В том числе по землям населенных пунктов 44, 4 млн, по землям сельскохозяйственного назначения – 49, 4 млн рублей.

По итогам открытого аукциона госконтракт на проведение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов был заключен с тамбовской фирмой ООО «ФинГрупп» на сумму 1,99 млн рублей, по оценке земель сельскохозяйственного назначения со ставропольским предприятием ООО «Деловой партнер» на сумму 3,9 млн рублей.

Но, увы, сэкономив большую сумму бюджетных средств, край проиграл и без того неустойчивую экономическую стабильность в аграрном секторе.

Оценка была проведена в отношении 102 тысяч участков из земель сельхозназначения и 996 тысяч участков в населенных пунктах. Экономия составила 87 млн руб. Результат – по известной пословице: «Дешевая рыбка – поганая юшка».

Было установлено, что оценка земель проводилась дистанционно, т.е., проще говоря, не выходя из офиса. Результаты не были согласованы с муниципальными образованиями, не были учтены качественные показатели плодородия почвы. Земли в населенных пунктах оценивались без объективного обследования наличия инженерной инфраструктуры. Началом любой оценки является разбивка на зоны оцениваемых территорий – такое оценочное зонирование также не было сделано.

Данные о качестве почв сельскохозяйственных угодий являются основой экономической оценки земель, а оценщик их не использовал. А ведь это важно, какой урожай можно вырастить на данном участке и, соответственно, какую при этом получить прибыль.

Расчет стоимости земель сельскохозяйственного назначения проводился путем сравнения итогов государственной кадастровой оценки земель 2001 года и актуализации результатов оценки 2006 года с применением показателей рыночных цен по сделкам с объектами. По нашему мнению, данная «потолочная» методология приводит к искажению реальной стоимости земли, что в результате мы и увидели.

– На цели кадастровой оценки в 2012 году было заложено более 90 млн рублей. Однако фирма, выигравшая тендер, взялась это сделать за сумму более чем в десять раз меньше. На новую переоценку исполнительная власть сегодня закладывает всего 9 млн рублей. Можно ли за такую сумму качественно выполнить заказ?

– Сколько стоит, чтобы исправить ситуацию, пусть считают специалисты. Ввиду исключительной значимости вопроса депутаты краевой Думы поддержат предлагаемую врио губернатора и правительством СК стоимость работ по проведению кадастра. Думаю, сопоставление затрат для получения реальной оценки земли неуместно. Нам нужны объективность, справедливость и прозрачность.

Еще раз хочу повторить, мы поддерживаем главу и исполнительную власть региона: кадастровая стоимость нуждается в корректировке. Убежден, это решение поддержат все фракции в Думе края.

– Министр имущественных отношений края А. Газаров на недавнем брифинге пообещал, что переоценка будет проводиться публично и открыто. То есть с ее результатами можно будет ознакомиться досрочно, чтобы решить спорные вопросы, так сказать, в досудебном порядке. А что делать с теми исками, которые уже в суде?

– Публичность оценки, обязательное согласование ее результатов с местной властью, учет ее мнения – главные условия, чтобы ситуация 2012 года не повторилась. Министерство имущественных отношений края получило задание провести именно такую корректировку. Что касается материалов, которые находятся в судах, могу лишь дать совет завершить их рассмотрение, поскольку кадастровая корректировка потребует времени. Кроме того, и ее результаты могут кого-то не устроить.

– В связи с сегодняшней ситуацией не рискует ли край увести рынок земли в тень, как это было в 90-е годы? Ведь ситуацией неопределенности могут воспользоваться не добросовестные земледельцы, а те, кто на земельном вопросе прежде всего стремится нажиться.

– Утвержденная кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов уже применяется с 1 января 2014 года. Это неминуемо приведет к повышению земельного налога, арендной платы и выкупной цены земли. Что касается выкупа земли в собственность, то именно в этом вопросе кроется самая большая опасность для легального рынка земли.

Можно спрогнозировать, что рынок земли (в частности, выкуп в собственность) приостановится, уйдет в теневой оборот, поскольку расчет стоимости земель производится исключительно на базе кадастровой стоимости. А стоимость, которая была скорректирована муниципальными образованиями, комиссией, которая полгода занималась рассмотрением претензий к оценке, во внимание не берется. При выкупе в расчет будет браться нескорректированная стоимость, переданная в кадастровую палату на 24.01.2013 года.

Рынок земли при таком положении дел может, подчеркну еще раз, уйти в «серые» схемы. В частности, это может быть покупка по распискам «до лучших времен», что обернется потерей налоговых поступлений и усилением криминала в земельных вопросах.

Правительство, на мой взгляд, выбрало единственно верное решение: прекратить ретуширование результатов проведенной в 2012 году кадастровой оценки. В противном случае порочный круг – массовые недовольства, теневой оборот земель и недоверие к власти – неминуемо замкнется.

Л. НИКОЛАЕВА