Многоквартирный вопрос

Имея опыт и в коммунальной сфере, и в законотворческой работе, он убежден: реформы надо проводить осторожно и мягко, и рынок услуг, который так хотели увидеть авторы Жилищного кодекса, - формировать постепенно.

- Илья Вячеславович, как известно, Жилищный кодекс, вступивший в силу с 1 марта 2005 года, обязал обитателей многоэтажек в течение года выбрать один из трех способов управления домом. На Ставрополье есть определившиеся дома или народ молчит?

- Давайте сразу уточним: срок, до которого жители многоквартирных домов должны определиться со способом управления многоквартирным домом, законодателем продлен до 1 января 2007 года. Тем не менее в большинстве городов и населенных пунктов края, в том числе и по инициативе органов местного самоуправления, уже проведены общие собрания жильцов и вопросы о новых способах управления рассмотрены. Более того, например, в Ессентуках, Минеральных Водах, Лермонтове, Красногвардейском, Грачевском, в Ленинском районе г. Ставрополя созданы и работают специальные комиссии, оказывающие помощь в проведении таких общих собраний и разработке необходимой документации.

К сожалению, есть ряд территорий, где разъяснительная работа среди населения идет слабо. Это касается Изобильненского, Нефтекумского, Степновского, Туркменского и Новоселицкого муниципальных районов, а также Промышленного и Октябрьского районов города Ставрополя. В Новоселицком районе государственное унитарное предприятие «Коммунсервис Новоселицкое» четыре года назад было ликвидировано, через два года – вновь создано, но сейчас находится на грани банкротства, и в этом процессе не последнюю роль играет позиция органа местного самоуправления. Жильцы не то что не хотят выбирать способ управления, они вообще не могут собраться на общее собрание, а муниципалитет вопрос пустил на самотек.

Но в целом народ не молчит. А потихоньку выбирает, вверяя свои дома не в частные руки, а – по привычке – в муниципальные. Если говорить о предприятиях, которым уже оказано такое доверие, то это управления жилищно-коммунального хозяйства Буденновска и Ессентуков, а также несколько МУПов - «Жилищно-эксплуатационный трест» Буденновска, «Управляющая компания Минераловодского территориального муниципального образования», «Жилищный комбинат» Железноводска, «Производственный трест жилищного хозяйства» Георгиевска, «Жилищно-эксплуатационное предприятие №12» Ставрополя и ГУП «Красногвардейское предприятие жилищно-коммунального хозяйства».

Почему жители предпочитают остаться в управлении ныне эксплуатирующей организации? Связано это прежде всего с отсутствием должной конкуренции на рынке управляющих компаний. Но и ЖЭУ - в соответствии с Жилищным кодексом - теперь обязано заключить договор с каждым собственником и ежегодно на общем собрании собственников отчитываться о проделанной работе.

- А частные управляющие компании вообще есть на Ставрополье? Или у ЖЭУ просто нет конкурентов?

- Частные управляющие компании, конечно, уже присутствуют на краевом рынке, но их мало. И это понятно. Сейчас еще не до конца ясно, чем они владеют, какими средствами распоряжаются, как они должны расплачиваться с поставщиками энергоресурсов. Поэтому пока малый бизнес не слишком охотно идет в жилищную сферу. В Ставрополе я отметил бы работу таких ООО, как «Ставропольская управляющая компания», «Управляющая компания», «Альтаир», «Управляющая компания «Управдом» и «РИФ».

Думаю, пройдет время, и управляющую компанию можно будет выбрать из их специального реестра, по определенным критериям. Таким, как - перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, их цена, рациональное использование денег, и другим.

- Из предлагаемых способов самый известный – товарищество собственников жилья. Выгодно ли создавать ТСЖ в старых домах или это все-таки удел новостроек?

- ТСЖ – это форма управления многоквартирным домом. Значит, если принимается такое решение, нужно готовиться принимать дом в управление, за-ключать договоры с ресурсо-снабжающими и обслуживающими организациями. Составляется смета расходов, в т. ч. по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. И здесь каждому собственнику нужно подумать, в состоянии ли он будет нести бремя расходов по обслуживанию и ремонту общего имущества, особенно если оно находится в очень плохом техническом состоянии – например, дом эксплуатируется более 20 лет, его инженерные сети изношены и требуют капитального ремонта.

В домах-новостройках с техническим состоянием проблем меньше, поэтому и ТСЖ здесь создают охотнее, зачастую позволяя себе включить в перечень работ по обслуживанию дома уборку подъездов и даже круглосуточную охрану.

- Пожалуй, самый неизведанный вариант – непосредственное управление собственностью. Пошел ли кто-нибудь по этому непроторенному пути?

- Да, хотя случаи единичны, но этот вариант уже выбрали и в Ставрополе, и в муниципальных районах, например, в Красногвардейском.

Жилищный кодекс позволяет людям самостоятельно решать все общие вопросы управления своим домом без создания ТСЖ или жилищного кооператива и без привлечения управляющей компании – это и есть непосредственный способ управления. В этом случае договоры по содержанию и ремонту общего имущества дома собственники должны заключать самостоятельно либо через одно уполномоченное общим собранием лицо. Договоры на коммунальные услуги также каждый владелец квартиры подписывает самостоятельно. Вопрос лишь в том, кто согласится взять на себя такую обязанность? Хорошо, если среди жильцов найдется человек, ориентирующийся в сфере ЖКХ. А если нет?

Данный способ на практике еще не опробован. Но в любом случае я - за профессиональное управление жильем. Пусть это будет либо компетентная управляющая компания, может быть, даже ЖЭУ, либо ТСЖ с хорошим грамотным председателем.

- Если жильцы сами не определились со способом управления, то, по Кодексу, за них это сделает орган местного самоуправления. Соответствующие открытые конкурсы готовятся в городах и районах края? Где-то уже проведены?

- В настоящее время Порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом только разрабатывается российским правительством. Ведь почему срок был продлен до 2007-го? Потому что не готова законодательная база - не хватает массы подзаконных актов. Процесс развития договорных отношений как у нас в крае, так и в целом по стране тормозит отсутствие ряда важных документов, за подготовку которых отвечает Министерство регионального развития РФ. Нет, например, правил предоставления коммунальных услуг гражданам и так далее… Правила пользования жилыми помещениями, которые четко определяют права и обязанности жильцов, правительство РФ утвердило буквально на днях.

- Изменятся ли цены на услуги ЖЭУ?

- В соответствии со ст.156 Жилищного кодекса, размер платы за содержание и ремонт жилья для тех, кто не выбрал нового способа управления своим домом, по-прежнему устанавливается органами местного самоуправления. У ТСЖ – свои цены, но они мало чем отличаются от муниципальных. Товариществ и кооперативов, где бы резко упали тарифы, в крае нет.

- Кому принадлежит земля под многоквартирными домами? Народ пугают тем, что ее распродадут по частям…

- Статья 36 ЖК гласит, что если жильцы выбирают товарищество собственников жилья, то земельный участок под их домом с элементами озеленения и благоустройства будет принадлежать собственникам помещений на праве общей долевой собственности - пропорционально размеру общей площади указанного помещения. Для этого необходимо иметь решение, принятое на общем собрании таких собственников и оформленное соответствующим протоколом. Что касается границ, размеров земельного участка, а также вопросов, связанных с его владением и пользованием, то они регулируются земельным законодательством, гражданским и законодательством о градостроительной деятельности.

- Илья Вячеславович, и в заключение общий вопрос. Каковы будут приоритеты вашей работы на посту министра?

- К моему приходу приоритеты уже установлены и федеральным правительством, и президентом. Это реформа ЖКХ, которая приобретает реальные очертания, и национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Сегодняшняя ситуация примечательна тем, что мы не только делаем шаги в сторону развития системы местного самоуправления, но и максимально внедряем механизмы рыночных отношений в систему ЖКХ.

На Ставрополье с каждым годом усиливается дефицит бюджетного финансирования, уменьшается процент выделяемых ассигнований на содержание жилищного фонда, обслуживание инженерных коммуникаций и коммунальных объектов. В национальном проекте есть подпрограмма, учитывающая модернизацию жилищно-коммунальной инфраструктуры. Надеемся, что федеральное правительство обратит внимание на ветхость сетей, поскольку граждане – при низких доходах - не смогут потянуть такой объем работ. Только развитие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда обеспечит повышение эффективности выполнения ремонтных работ, приведет к внедрению новых технологий. Уход от дотаций повысит и инвестиционную привлекательность отрасли, она станет более перспективной.

Ожидаются изменения в жилищной политике в связи с реализацией национального проекта - как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов и муниципалитетов. Так, федеральное правительство в конце прошлого года одобрило новую редакцию федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, составной частью которой является новая подпро-грамма «Обеспечение жильем молодых семей». В этой связи и в крае начата разработка краевой целевой программы по обеспечению жильем молодых семей, и уже есть деньги - 30 млн. рублей заложены в бюджете края на 2006 год. Кроме того, из федерального бюджета планируем получить средства на софинансирование программы. Все это позволит в нынешнем году улучшить жилищные условия почти 200 молодых семей – из трех тысяч, стоящих на учете как не имеющие жилья. Далее планируем увеличивать объемы финансирования.