Как ставропольцам платить налог со сдачи в аренду жилья

Если жилье сдается в аренду, то его владелец обязан платить налог с доходов, которые получает благодаря этому. Налоговики подчеркивают, что существует несколько вариантов для арендодателя, как можно узаконить такой бизнес: подать в налоговую инспекцию декларацию с указанием полученных доходов, стать самозанятым или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя на патентной или упрощенной системе налогообложения.

О том, как платить налоги со сдачи жилья, какой из вариантов может быть наиболее выгодным и каково наказание за уклонение от налоговых обязательств, рассказал начальник контрольного отдела № 2 Дмитрий Ильтинский.

- Итак, если собственник квартиры не занимается предпринимательской деятельностью и не имеет соответствующего статуса, как сдача жилья должна им оформляться по закону?

- Когда собственник как физлицо получает доход от жильцов, он должен его задекларировать: отчитаться перед государством и заплатить 13% НДФЛ в бюджет (для нерезидентов - 30%). Доходом считаются не только непосредственно арендные платежи, но и платежи за коммунальные услуги, если их оплачивают квартиросъемщики, кроме платежей, уплачиваемых по счетчикам. Владелец должен представить декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, а исчисленный в декларации налог следует самостоятельно уплатить до 15 июля следующего года. Отчитаться о доходах и перечислить в бюджет платеж удобнее всего с помощью сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц». Плюс НДФЛ в том, что с него можно получить налоговый вычет за последние три года, но с обязательным назначением: на образование, лечение или покупку жилья.

- Какая ответственность предусмотрена для тех, кто не соблюдает эти требования?

- Неуплата НДФЛ с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду, может повлечь ряд негативных последствий: начисление пени на неуплаченную сумму, наложение штрафа налоговым органом в размере 20% от неуплаченной суммы налога. При повторном правонарушении штраф увеличивается вдвое. Кроме того, в отношении лиц, уклоняющихся от представления декларации по налогу на доходы физических лиц, проводится работа по привлечению к административной ответственности, предусмотренной Кодексом РФ об административных правонарушениях.

- Но другие варианты легализации аренды жилья могут быть выгоднее, верно?

- Да, существует и другой способ уплаты налога, в котором ставка ниже. В этом случае, стоит зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения, тогда ставка налога составит 6% (а не 13% как в ситуации с НДФЛ). Дополнительно вносится 1% с дохода свыше 300 000 рублей. Кроме того, предприниматели обязаны делать взносы на пенсионное и медицинское страхование, сдавать отчетность, оформлять начало и завершение своей деятельности.

Еще один способ сдавать жилье легально - применять патентную систему налогообложения. В ней ИП оплачивает налог с потенциального дохода, размер которого определяется региональным законом. Ставка налога составляет 6%. Размер того самого потенциального дохода зависит от площади сдаваемого в аренду объекта недвижимости и группы муниципальных образований Ставропольского края, на территории которой расположен сдаваемый объект недвижимости. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года по выбору индивидуального предпринимателя.

При наличии патента индивидуальному предпринимателю не придется платить НДФЛ с доходов, полученных от сдачи имущества и налога на данное имущество. Однако арендодатель не освобождается от уплаты страховых взносов на обязательное социальное страхование. При этом с 2021 года ИП может уменьшить сумму налога по патентной системе налогообложения на сумму уплаченных страховых взносов (в размере 100 % - при ведении предпринимательской деятельности без наемных работников, в размере 50 % - при наличии наемных работников).

Для перехода на патентную систему налогообложения достаточно подать одно заявление на получение патента. Обязанность по представлению налоговой декларации отсутствует.

- Самозанятые тоже могут заниматься сдачей жилья в аренду?

- Это как раз сейчас наилучший вариант для большинства арендодателей. Самозанятость (официально она называется налогом на профессиональный доход) – это относительно новый налоговый режим, который действует в России с 1 января 2019 года. Он рассчитан на физических лиц, которые работают на себя и чей доход не превышает 2,4 млн рублей в год.

При расчете ставки налога для самозанятого важно, от кого он получает доход. Например, если владелец сдает квартиру физлицу, налог составит 4%, если ИП или юрлицу - 6%.

Самозанятые не должны платить страховые взносы, им даже не нужно подавать декларации. Посещать налоговый орган не придётся даже при регистрации. Необходимо только зарегистрироваться в специальном приложении «Мой налог». Регистрация также доступна на сайтах ФНС России и Госуслуг, а также через банк. Самозанятость можно совмещать с работой по найму и с наличием ИП. У НПД есть ещё одно преимущество: для самозанятых предусмотрен налоговый вычет - 10 тысяч рублей, которые частично уменьшают налог на профессиональный доход.