Депутат Василий Машкин о нормах, упрощающих куплю-продажу земель сельско-хозяйственного назначения

Мы попросили ответить на некоторые из них зампредседателя комитета Думы Ставропольского края по аграрным вопросам, продовольствию, земельным отношениям и землеустройству В. МАШКИНА.

- Василий Иванович, можно ли вот уже прямо сейчас просто продать или купить землю?

- Необходимо разделять куп­лю-продажу земельного участка и земельной доли. Если вы продаете земельный участок, то для этого потребуется более длительное время. Сначала его нужно, говоря юридическим языком, сформировать, выделив из общедолевой собственности. Затем продавец участка обязан письменно известить правительство Ставропольского края или, в случаях если участок менее пятидесяти гектаров, орган местного самоуправления о намерении продать участок. В случае отказа указанных органов от покупки предлагаемого участка или при отсутствии ответа от них в течение месяца можно смело продавать его третьему лицу и оформлять сделку.

А вот земельную долю в праве общедолевой собственности можно продать без предварительного выделения ее в натуре - как вы говорите, вот сейчас взять да и продать. К приобретателям таких долей федеральный закон относит другого дольщика, либо сельскохозяйственную организацию, или КФХ, использующие на основании соответствующего договора участок, находящийся в долевой собственности.

- Какие напасти могут подстерегать людей при купле-про­даже земельной доли?

- Земельный рынок имеет определенные особенности. Каждый собственник земельной доли может продать ее в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом преимущественное право покупки, как уже было сказано, имеют остальные участники долевой собственности, а затем сельскохозяйственная организация или КФХ. Это прописано в статье 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Но несмотря на установленные ограничения по обороту земельных долей, все чаще и чаще возникают ситуации, когда ушлые дельцы пытаются «обойти» закон и, пользуясь юридической безграмотностью сельского населения, навязывают им свои условия. Ко мне как депутату толпами приходят собственники земельных долей с просьбой посодействовать в защите своих прав.

Дело в том, что многие собственники земельных долей Красногвардейского и Кочубеевского районов продали свои земельные доли другим совладельцам земельных долей в границах участка, находящегося в общей долевой собственности. Однако впоследствии сельскохозяйственная организация в судебном порядке перевела права и обязанности покупателя на себя, то есть на арендатора, как имеющего преимущественное право покупки долей. Основанием для этого явился заключенный договор аренды земельного участка, где прописано право арендатора на преимущественную покупку земельной доли в общей долевой собственности, в случае если собственник земельной доли примет решение продать ее.

- Василий Иванович, получается, договор «выше», чем закон?

- Нет, конечно, но суды руко­водствуются договором, утвержденным общим собранием дольщиков. С 1 января 2011 года был значительно упрощен порядок подписания договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности. Теперь договор аренды может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности. Выдача доверенностей в данном случае не требуется, а его полномочия подтверждаются выпиской из решения общего собрания. На первый взгляд, данные поправки упрощают и облегчают процедуру оформления договоров аренды земельных участков, а с другой стороны - есть опасения по поводу наделения общим собранием владельцев паев, я бы сказал, значительными полномочиями лица, которое будет подписывать от их имени договор аренды.

Вот сейчас ходоки и говорят, что не видели и не знали о вышеуказанном условии договора. А ведь может быть еще хуже, когда подписан договор аренды с правом залога земли. В этом случае очень легко обанкротить арендатора и забрать земельные доли в счет погашения долгов.

Поэтому собственникам земельных долей необходимо активно участвовать в таких собраниях, обсуждать условия договора аренды и доверять право подписи его грамотным и честным односельчанам.

Тут надо, как говорится, держать ухо востро. Селянин должен помнить, что земля - это его главное богатство. Кадастровая, или оценочная, стоимость одного гектара хорошей земли равна в среднем 58-65 тысячам рублей. Поэтому передача своей земельной доли в чужие руки за бесценок – это опрометчивый шаг. Наверняка дети и внуки за это спасибо не скажут. Хотя понимаю, как трудно живется на селе: бывает так, что жизненная ситуация не терпит отлагательств.

И в этом мы рассчитываем на органы местного самоуправления. Принятые поправки значительно расширили их полномочия. В их число включены проведение общего собрания участников долевой собственности, участие в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса, подписание протокола собрания и его хранение, составление и хранение списка участников долевой собственности, подтверждение полномочий представителя собственников, действующего без доверенности, и т.д.

- А что теряет продавец или покупатель земельной доли, если сельхозорганизация возвращает стоимость проданной доли, и каким образом Дума влияет на ситуацию?

- Продавец практически ничего не теряет, за исключением, возможно, уплаты госпошлины при обращении сельхозорганизации в суд. А вот покупатель, приобретая доли, наверняка имел намерение впоследствии выделиться и работать самостоятельно на земле, так как по краевому законодательству предельный минимальный размер вновь образуемого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может быть менее 30 га.

А в случае если продавец и покупатель указали иную сумму в договоре продажи, чем сумму, по которой произошла сделка, то, очевидно, будут разборки между ними.

Дела, возникающие из сделок, совершенных под влиянием заблуждения либо иных оснований, отнесены к компетенции судебных органов. Вмешательство Думы Ставропольского края либо должностных лиц в деятельность судебных органов недопустимо. Здесь порядок может быть таков. Собственники земельных долей, чьи права нарушены, могут обратиться в Конституционный суд с жалобой на нарушение конституционных прав по распоряжению своей собственностью, а также, учитывая, что имеются решения судов по данному вопросу, обжаловать их в Верховный суд Российской Федерации, указав на неправильное применение судами положений статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

- Василий Иванович, все-таки основной формой сделок с землей остается аренда. В редакцию приходят письма, в которых читатели рассказывают, что были, как говорится, обмануты при заключении договора аренды. Что можно посоветовать собственникам земельных долей, чтобы не попасть впросак при заключении договора аренды?

- Я бы посоветовал предусмотреть в договоре запрет на право непроверенного (пришедшего со стороны) арендатора передавать землю в суб-аренду, то есть кому-либо еще. Потому что затем в выстроенной цепочке недобросовестного арендатора можно просто не найти крайнего.

Кроме того, нужно обязательно запретить в договоре передавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал общества или паевого фонда в производственный кооператив, иначе при определенных обстоятельствах собственники могут лишиться своих долей. Необходимо предусмотреть в договоре четко порядок, условия и сроки платежей арендной платы, а также ответственность арендатора за нарушение сроков и условий арендной платы. Ведь бывает так, что землю берут в аренду, а платят как вздумается. И страдают от этого чаще всего те, кто не оформил правильно договор. При заключении договора на длительный срок в нем необходимо прописать для себя наиболее простые условия расторжения аренды.

Теперь появилась новая проблема по преимущественному праву покупки земельных долей, которую также необходимо обсудить и проголосовать в соответствии с законодательством, учитывая мнение собственников, а не подписывать то, что им подсовывают. Тут важно семь раз отмерить, чтобы потом не тратить время на бесконечное хождение по судам.

И, конечно же, перед заключением договора, который предложат подписать, лучше проконсультироваться с юристом из управления сельского хозяйства или с опытным адвокатом по земельным вопросам. Осторожность, особенно в отношениях с заезжими, непроверенными предпринимателями и неизвестными организациями не повредит. Главное – не дать малейшей лазейки обмануть себя.